이번 물건은 임차인의 전입신고에 관한 내용을 풀어보려 합니다.
아래의 물건도 역시 입찰기일이 5일 밖에 남지 않은 다세대건물입니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/15448D404FA216B71B)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/184A45404FA216B71A)
소멸기준인 선순위 근저당권 보다 빠른 임차인 김명희씨가 전입신고를 하여 대항력있는 임차인의 외관을 갖춘 상태입니다.
권리신고를 하지 않았으니 임차인의 보증금을 알 수는 없으며, 만약 임차인의 임대차관계가 존재한다면 매수인은 얼마인지 모를 임차인의 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.
반면에, 선순위임차인이 임대차관계가없이, 단지 껍데기만 전입신고만 되어있다던지, 또는 임차인으로서 대항력이 없다면.. 매수인의 입장에서는 정확한 권리분석으로 수익을 창출할 수 있을것입니다.
본 건은 공동주택 중 다세대주택에 해당합니다.
단독주택과 공동주택은 주민등록전입신고의 방법에 분명한 차이가 있습니다.
단독주택, 가령 다가구주택의 경우에는 유효한 주민등록이 되기위해서는 지번까지만 기재하여도 되며, 동, 호수는 표기하지 않아도 됩니다.
하지만 공동주택, 아파트나 본 건과 같은 경우에는 지번외에 동,호수까지 기재해주어야 유효한 주민등록이 될 수 있습니다(주민등록법시행령 제9조 제3항).
위 경매물건의 그림 중 가운데 부분 '기타참고'란에 보면, ' 김명희 : 임대차관계 불분명. 현황조사서에 의하면 비02호에 김명희의 우편물이 있었지만 주민등록상은 비02호에는 전입세대 없고 김명희는 나동 2호로 조사됨 '이라고 기재되어 있습니다.
본 건은 지하층(비) 2호인데, 위 임차인은 비 2호에 전입신고한 것이 아니라, '2호', 즉 객관적인 보통의 사람이라면 지상 2호로 볼 여지가 충분히 있는 상태입니다.
어떻게 보면 작은 차이일뿐인데, 이러한 임차인의 전입신고가 유효한 주민등록으로 볼 수 있는지에 대해서 고민해보아야 할 것입니다.
주민등록이 유효하다면 임대차의 존재여부에 따라 매수인의 인수금액이 발생할 수 있는 위험한 물건이므로 매각가격은 낮아질 것이고, 반대로 유효한 주민등록이 아니라면 정적선에서 매수를 하면 수익이 발생할 수 있겠죠~
대판 95다55474 판결을 보면
'반지하층을 포함하여 총 6세대로 구성된 대세대주택 1동 건물의 일부를 임차한 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 편지함과 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와같이 주민등록표에 기재되게 한 후 위 임대차계약서에 확정일자를 부여받았는데 집행력있는 채무명의에 기한 위 주택에 대한 강제경매절차에서 경매법원이 임차인에게 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로 임차보증금을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자 경매신청 채권자가 배당이의를 한 사안에서 주택의 실제표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차인은 대항력을 가지지 못하므로 선순위 근저당권자들과 지방세 교부청구권자에게 배당한 나머지 배당금은 강제경매신청자에게 배당되어야 한다'
-이상-
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