실무 경험담 초보중개사 실무강의(제3강)

[반딧불]

강의 2까지는 원론적인 이야기를 주로 다루었다.

지난 강의에 이어 계속 글을 올리겠지만, 다시 한번 강조해서 말하지만

내가 많이 잘나서 아니라 단지 중개업을 조금 더한 사람의 입장에서 이제 막 중개업계에 입문하고자하는 초보 중개사들에게 내가 겪었던 일들을 얘기해 줌으로 해서 나보다는 좀더 나은 삶과 좀더 잘 될 수 있기를 바라는 마음에서 이 글을 쓰니 이점 유의해주시기를 바란다.

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제2절 전세 등에 관한 수수료 받는 법

  요즘은 법정수수료가 거의 공식화 되어있어 별로 어렵지 않게 수수료를 받을 수 있다. 요즘 손님들은 영악하여, 젊은 사람이나 나이든 사람이나 모두 비슷하게 영악하여, 인터넷, 아니면 시, 군, 구청에다 문의를 해본다거나, 수수료계산기라는 것을 확인해본다는 방법으로 수수료를 알고 오기 때문에 수수료에 대한 분쟁은 거의 없다

간혹 벼룩이 간을 내어먹는 일부 손님처럼 그 법정수수료마저도 깎자고 덤비는 손님이 있는데, 이 경우 진짜 어깨에 힘주고 말 할 수 있어야한다.

손님 ! 저도 깎아드리면 얼마나 좋으련만, 요즘은 저희도 사업자등록내고 세금을 납부하기 때문에 수수료 받은 것과 영수증을 관공서에서 조사 시에는 제출해야하는데, 우리를 감독하는 사람들이 수수료 깎아주었다고 하면 믿지를 않고 오히려 세금포탈이라고 협박을 하니, 저희로도 어쩔 수 없습니다.

죄송스럽지만 법정 전액을 받아야하겠습니다.

그리고 영수증 여기 있습니다.

이렇게 하시면 됩니다.

허나, 자주하시면 안됩니다. 간혹 가다 한번씩 사용하시면 효과가 있습니다.

또한 영수증 발행도 ************* 아시겠죠

보통의 중개업소는 60%이상 간이과세 사업자 등록증 등록하여 영업을하는데우리 중개업소에 대한 매출은 수수료 수입으로 보고, 사실 중개업의 특성상 매출은 전액 수수료 수입뿐이 없게 되지요

6개월에 한번씩 부가세 신고와 1년에 한번씩 소득신고를 해야 하는데 우리 소득 과표는 매출액대비 60몇%를 소득으로 보기에(즉 경비를 단순경비율로하여서 무조건 전체수수료에다가 0.6?%를 곱한 것이 순수입으로 간주하기에(무슨 말인지 나도 잘모르겠음) 좌우지간 수수료6개월 총액이 1000만원이면 육백몇십만원은 순소득이고 과표대로 소득세를 과세하기에 이점 처음부터 살살 신경쓸 부분이지요,

컴퓨터를 하다보면 (tip)인가 하는 용어가 나오는데 즉 유용하게 쓸 수 있는 작은 도구라고 해야 하나 뭐 그런 것들이 있듯이,

부동산업소를 운영 하는 데에도 비록 큰 것은 아니라도 6개월간 매출신고는 얼마로 한다든가(대략 소득공제 받고 비과세 할수 있는 범위)라는 것은 생각을 해둘 필요가 있다.

그래서 신고 시에는 주위업소에서 하는 것 만큼만 해야 되는 그런 요령도 있어야한다.

얘기가 빗나갔지만 전세 등에 관한 수수료는 별 문제없이 받을 수 있으며, 다들 알다시피 양타면, 임대자임차자에게서 모두 받고 단타면 ,내가 손님을 댔으면 댄 임차자 쪽에서, 물건을 댔으면 임대자에게서 받으면 된다.

그런데 요즘은 연결이라고 하는 공동중개도 업소끼리 과열 경쟁하니까 매우 어려운 일이 많이 발생하고, 전세물건도 한 업소에만 내 놓는 것이 아니고 여러 업소에 내어 놓기 때문에 신경을 많이 써야 거래가 이루어지고, 손님 또한 내업소 뿐만이 아니라 옆에 업소 등을 항상 동시에 방문하므로,

전세계약을 이루기 위하여 화술, 신뢰감에 특별히 신경써야한다.

아니면 써비스라도 좋아야 할 것이다 또한 반드시 구할 사람이라고 확신이 들면, 손님이 거절하면 미안할 정도로 과잉친절을 베풀면 대부분 이루어진다.

어차피 같은 물건에 같은 금액으로 구하기 때문에 누군가는 계약서를 쓴다는 사실을 명심하라. 

제3절 매매 등에 관한 수수료 받아내는 법

매매또한 전세 등에 관한 수수료와 별반 다름없다

하지만 아파트등 일반 주택인 경우와 상가등 주택 아닌 것에 관하여 그 방법이 다르고 중개업의 꽃이라 할 수 있는 매매는 그 방법이 참 다양하다.

즉 일반 주택이나 아파트는 그냥 부동산 중개수수료율에 게시된 것 이상을 받기가 힘들다 .주택의 특성상 그렇다.

하지만 상가주택이든 상업시설물의 매매는 0.2%~에서 0.9%라는 수수료율체계와 당사자간 합의라는 사항 때문에 항상 골머리를 써가며 수수료를 받아내어야한다.

일반적인 매매가 0.6%에서 시작하여 0.5~0.4%로 금액이 커질수록 수수료율이 작아지도록 법으로 정해져있다.

그러나 예외적으로 중개의뢰자와 업자간 합의를 유도하는 것이 6억원이상의 중개대상물이나 주택이외의 물건이다.

여기가 골이 조금 아픈 부분이다.

전자에서도 언급했듯이 매매야말로 중개의 꽃이다.

모든 얘기가 여기에 다 들어가 있고 여기에서 중개의 모든 것을 배운다해도 과언이 아니다.

0.2%~에서0.9% , 이건 엄청난 차이가 있다.

10억 정도의 물건 매매 시 수수료가 900만원에서부터 200만원까지, 양방이면 1800만원에서 400만원까지 무려 4배 이상 차이 나는 결과다.

중개업자체가 돈을 벌기 위한 써비스업이기에 목숨 걸고 다툴 일이다.

딸아이 한학기 등록금이 말 한마디에, 혹은 생각한번 달리하기에 왔다 갔다하는데 정신 바짝 차릴 일이다. 현명해야한다.

그런데 법의 취지를 살펴보면 올라갈수록 예를 들어 10억이면 0.3%로 정도로 수수료를 하라는 이야기 인 것은 같다.

강조.. 강조.. 강조..

그러나 여러분은 위 이야기를 무시하라.

분명히 합의하라고 되어 있질 않은가.

여기서부터, 우선 머릿속에 0.5%이상은 고수한다는 생각을 집어넣고 살아야한다. 합의고 뭐든 간에. 그리고 그 생각을 매도인 매수인 모두에게 아예 처음부터 0.5%이상은 내야한다는 언질을 은근히 부여하기 시작하라.

아주 중요한 이야기다.

부동산을 하면서 겪은 일 중 수수료에 관련된 여러 가지 노하우는 전부 매매와 관련되어 있다, 그러하기에 그 노하우가 나는 핵심이라고 본다.

같은 물건을 매매하면서 누가 더 많은 수수료를 받았는가가, 결국은 효율적인가 아닌가하는 것의 차이다 그것이 노하우다.

예를 들어 6억짜리를 매매하면서 수수료로 180만원을 받은 사람이 있고, 540만원을 받은 사람이 있다면, 당신은 어느 쪽이 효율적이라 판단하겠는가.

계약서만 많이 쓴다고 과연 돈을 많이 버는 업소라고 단정할 수 있는가.

업무를 하다보면, 1억짜리 계약을 하나, 10억짜리 계약을 하나 힘들기는 다 똑같고, 서류 작성하기는 다 마찬가지이며, 수수료받기는 다 마찬가지지만 그 수수료는 차이가 난다.

하던 얘길 더 하자.

수수료 노하우중 한가지를 공개하면 위의 경우에,

손님 성향을 파악하라.

꼭 필요한 물건을 아주 기분 좋게 구입하는 경우

무조건 0.9%라고 우기고 들어가라.

중개수수료율표에 의하면 0.2~0.9%로 되어 있는데, 상업용 건물 일수록 , 고급 건물일수록 권리관계라든가 기타 등등이 매우 정확하고 중개의 노력이 필요함을 강조하고, 좌우지간 이렇고 저렇고 해서 무지한 수고를 하였으니 0.9%가 당연하다고 서서히 은근히 세뇌시킬 것,

수수료는 계약 당시에 주는 경우는 별로 없으며, 중도금시에도 별로 없다.

잔금시에 주로 건네 주고 받는데,

이때 주의할 사항 꼭 한가지.

수수료를 받을래도 돈이 있어야하기에,

잔금치를 매수자한테 , 반드시 매도자가 이러이러하니 잔금은 얼마얼마로 해서 돈을 거슬러 오시기바람.

반드시 하루전 통보해야한다.

두 번째 작업 . 내가 받을 금액을 산정하여 그 금액만큼은 꼭 잔돈이 준비되어야하는 상황. 말하기 나름이고 몇 번 하다보면 다 이해되는 상황.

0.9%.

별도의 특별교육이 필요한 사항이며, 제자들에게 전수되어야할 사항으로써,

글로하기엔 좀 뭐한 그런 것이라고 설명할 수 있다.

그리하여, 잔금 치루고 등기관련 서류 주고 받고 마지막으로 얼굴 처다 보며 수수료 얘기할 때, 기선을 제압하여 당당히 얘기하라.

상업용건물의 법정수수료는 0.9%이오니 얼마를 내시라고, 하면서 영수증을 들이대고 액션을 취하라.

그런데 손님은 한 0.5%정도를 생각하고 있었다면, 다투지 말고 인심쓰듯이 그쪽으로 선택하라.

결국 좋은 것이 좋으니까.

하지만 명심할 것은 선택도, 이익도, 모두 내 자신이 한일 임을 꼭 명심하길바란다.

오늘 이런 글을 전국부동산협회의 게시판에서 보았다

“

“

제 목 : 중개보조원제 폐지해야 합니다

번호14803글쓴이소연희이메일

등록날짜 : 2005-06-25 11:02:48    조회수 : 102   

실제 제눈으로 본 지난 1년동안 제가 좀 아는

지방업자들이 중개업하는것 보아온 경험담입니다

지방은 주로 아파트단지가 없어서 주로 토지를 전문으로 하는 경우가 많습니다

그런데 이들은 특정한 직업이 없었고 어떻게 하다 

자격증 딸 능력도 안되는 사람들이니 남의자격증  가지고 업을 하기 시작합니다

그 밑에 역시 자격증도 없는 아는 친구 후배들 여러명이 얼씬거리며 업을 같이 합니다

종종 들러보면 계약도 한 건씩하고 나름대로  열심히  하는거 같더군여  3개월후에  그 친구를  방문해보니 자랑삼아 얘기를 합니다

3개월만에   4천만 ~5천만원 벌었다고요

웬만한 직장인 연봉이었어요

그 친구 평생 나한테 얻어만 먹었는데 그날 저녁 술한잔 산다고 폼잡으며 한턱내더군여

대개 토지는 인정작업이라는 게 있어서 따로 수수료를 안 받습니다

그 이유는 우리가 배운 순가방식형태로 거래가 이루어지기 때문입니다

예를 들어 동네사람이 땅을 10만원에 1000평 팔아달라고 의뢰합니다

그럼 이 친구는 10만원짜리를 작업해서 12만원정도에 팔아줍니다

그러면 남는 2만원이 인정되어 모두 그친구가 먹습니다

그럼 2만원당 1000평이면 2000만원을 땅거래 한 방에  손에 쥐게 되는 격이지요

이 일대는 거의 이런 방식으로 땅거래가 이루어지더군여

이 친구들 어디가서 업무하기전 따로 배운거 거의 없어요

공법에 관한 거 실제 이론은 공부할 때 저보다 한참 모르더군여

가만 보니까 이 친구들 주거지와 자연녹지역  땅값을 엇비슷하게 산정합니다

우리가 공법을 배워서 알지만 어찌  같은 지역의 주거지땅값이 자연녹지와 비슷하다고 얘기하는지 제 상식으론 도저히 이해가 안가더군여

건폐율과 용적률이 현저히  달라 용도가 다르거늘  이러한 기본적 상식도 없이 시골땅을 자기들 입맛대로 부르는 거였어여

이들은 단지 옆에 사람들 하는거 보고  따라서 하는 것뿐입니다

자격증도 없이 땅거래 한두방이면 1년내내 먹고 산다더군요

중개사  여러분 ~

소위 이들이 말하는 중개보조원이 진정  맞나여??

이러한 업행위가 사무실에서 전화받고 커피 갖다 주는 보조원이 할 일입니까?

바로 이런 무자격자들이 중개업계를 설쳐대니 우리가 앞으로 설땅이 있겠나요?

우리가 선봉에 나서서 우리의 밥그릇을 되찾아와야 합니다

이런한 이유로 가장 시급한 게 바로 중개보조원제의 폐지입니다

작금의 보조원은 진정한 보조원의 역할을 떠나 중개업계를 마구 유린하고 있어요

중개업계 부정의 근본원인이 여기 보조원제에서 나옵니다~

중개업계의 악의축 대여자와 보조원을 뿌리뽑아야 합니다

중개사여러분 ~ 우리의 권리를 찾아옵시다~ “

이 사람이 본 중개업의 현실 인 것이다.

친구가 그랬으니 오죽 속이 타고 ....

또한 자기는 열심히 공부하여 자격증을 취득한 공인중개사인데  이럴수가....

내가 앞서 말했지만 공부를 너무 잘하면 돈을 벌수 없다고...

그리고 그것을 탓하면 아니 된다고...

3개월에 4~5천을 벌었다고 하질 않는가?

그런데 다시 한번 생각해보라

그 친구가 4~5천을 벌기까지 어떤 과정을 거쳤는가를?

나도 과거에 해봤지만,

곡예를 하는 심정과, 가슴이 뛰고, 하여간 그렇고 그런 것들.

나는 욕하고 싶지 않다.

그것도 그 사람의 능력이라면 능력이니까.

내가 얘기하고 싶은 것이 바로 위와 같이 불법이지만 합법적으로(만일 위 친구가 불법적이거나, 매도 매수자에게 잘못한 점이 있다면 바로 골인 했을 것이다) 수입을 올리는 것이 중개의 묘미라 할 수 있다.

내가 초보 중개사님들에게 하고 싶은 이야기는 다들 부자가 되라는 이야기다.

매매를 하면서 수수료를 받는 방법에는 5가지 필수 노하우가 있다.

매가 3억 5천짜리를 거래하면서도 수수료로 1500만원을 받을 수 있었다면,

뭐 그리 앞서 얘기하던 친구를 욕할 필요는 없지 아니하겠는가?

물론 그 과정이 조금은 복잡하지마는,

그런데 이 이야기는 글로하기엔 조금  뭐한 그런 걔념이다.

차후에 수제자 몇 명을 따로 불러 놓고 이런 노하우는 이렇다고 얘기 할 수밖에, 여러분이 이해해주시길 바란다.

이래서 가장 할 말이 많은 매매에 대한 수수료 이야기는 여기서 접을까 한다

                계속     pcim9115@kornet.net  도주의 제3강의 끝

        不動産之道            http://cafe.daum.net/dojujeja    道主 書

[* 누나 *]

중개 보조원님들도 ..그들만의 프로다운 메리트를 가지고 있더군요..두가지 생각이 들었지요..그런분들을 뵙고..능력 조타 ! ~ 그 프로적..메리트를 무너뜨리기란 어려울일일수도 있다 ! ~ 저도 물론 욕하고 싶은 생각없습니다 ..능력이지요 ..~ 모두기 잘먹고 잘사는 ..우리였으면 합니다만...

[영국신사]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^