중개수수료율표와 한도초과 중개수수료의 효력-무효

[한병곤(네이버 블로그)]

서울시 부동산중개수수료율표(2015.4.14.기준)와 한도초과 중개수수료의 효력(무효)

1. 경기도,인천시에 이어 서울시도 부동산중개수수료 인하

경기도와 인천시는 2015년 4월 1일부터 매매의 경우 매매가 6억 이상 9억 미만의 주택인 경우 중개수수료를 기존의 0.9%이하에 0.5%이하로, 주택 전세, 월세의 경우 3억 이상 6억 미만인 경우 중개수수료를 기존의 0.8%이하에서 0.4%이하로 인하였다.

서울시도 경기도와 인천시에 뒤이어 2015년 4월 14일부터 경기도, 인천시와 동일하게 주택에 대한 중개수수료를 인하하였다.

제가 위 인하에 대하여는 이미 포스팅 한 바 있으나 월세가 있을 경우 보증금을 어떻게 산정하는지(월세를 환산하여 보증금에 합산하는지)와 위 인하된 구간 이외의 금액에 대하여는 기존의 중개수수료율이 어떠한지와 주택이 아닌 경우는 중개수수료율이 어떻게 되는지 의문이 있을 수 있고, 한편 위와 같은 중개수수료율을 초과하는 중개수수료의 효력과 그에 대한 중개업자의 처벌은 어떠한지에 대하여도 의문이 있을 것 같아 이하에서 차례로 살펴본다.

2. 전, 월세의 경우 보증금의 계산(환산)-모든 부동산에 대해 월세 환산하여 보증금에 합산

공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호에 의하면 주택을 포함한 상가 토지 등 모든 부동산에 대해 임대차보증금 외에 차임(월세)이 있는 경우 월세(차임)에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다고 규정하여 월세를 보증금에 합산하고 있다(다만 합산한 보증금이 5,000만원 미만인 경우는 월세에 70을 곱한 금액을 보증금에 합산한다).

예컨대 보증금 1,000만원에 월세 50만원이라면 월세 50만원에 100을 곱한 5,000만원을 보증금 1,000만원에 합산한 금액인 6,000만원을 중개수수료 산정의 근거가 되는 거래금액으로 본다는 뜻이다.

만일 보증금 1,000만원에 월세 30만원이서 월세를 합산하면 보증금이 4,000만원이어서 5,000만원 미만이 되므로 이 경우에는 월세 30만원에 70을 곱한 2,100만원을 보증금 1,000만원에 합산한 금액인 3,100만원을 거래금액으로 그에 따라 중개수수료를 산정한다는 뜻이다.

이는 상가건물임대차보호법에서 최우선변제 받는 소액보증금의 범위를 정할 때 월세를 환산하여 합산하는 것과 같은 이치라고 생각하시면 되겠다(상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제2항, 제3항, 다만 주택임대차보호법에서 최우선변제 받는 소액보증금의 범위를 정할 때는 상가와 같은 규정이 없어 월세가 보증금에 합산되지 않음을 유념하셔야 할 것이다).

3. 2015년 4월 14일부터 서울시 중개수수료율표 총정리

(서울시 주택의 경우 부동산 중개수수료)-서울주택중개수수료등에 관한 조례에 따른

서울시 주택 중개수수료 한도(2015년 4월 14일 기준)
거래내용	거래금액	(상한)요율	한도액
매매. 교환	5천만원 미만	6/1000(0.6%)	25만원
	5천만원 이상 2억 미만	5/1000(0.5%)	80만원
	2억 이상 6억 미만	4/1000(0.4%)	240만원
	6억 이상 9억 미만	5/1000(0.5%)	450만원
	9억 이상	9/1000(0.9%)
전세. 월세	5천만원 미만	5/1000(0.5%)	20만원
	5천만원 이상 1억 미만	4/1000(0.4%)	30만원
	1억 이상 3억 미만	3/1000(0.3%)	90만원
	3억 이상 6억 미만	4/1000(0.4%)	240만원
	6억 이상	8/1000

(오피스텔 중 전용면적 85m2이하면서 상.하수도, 부엌, 화장실, 목욕시설 갖춘 것의 중개수수료)-공인중개사법 시행규칙 20조 4항 1호

오피스텔(구분)	상한요율
1. 매매.교환	5/1000(0.5%)
2. 전세.월세	4/1000(0.4%)

(주택 이외의 상가, 토지 등에 대한 중개수수료율)-9/1000(0.9%)이하에서 쌍방 협의-공인중개사법 시행규칙 20조 4항 2호

4. 한도초과 중개수수료의 효력(무효)과 중개업자에 대한 처벌

(한도초과 중개수수료의 효력)-초과 범위 내에서 무효

만일 공인중개사가 위와 같은 한도를 초과하여 중개수수료를 받았을 때 그 중개수수료는 어떻게 되는가에 대하여 공인중개사법 시행규칙 제20조 제7항에서 공인중개사는 중개수수료율 등을 한도액표에 명시하여야 하고, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니된다라고 규정하고 있다.

위 시행규칙에 따라 우리 대법원은 한도 초과 중개수수료 상당의 이익을 중개업자에게 보유하게 하는 것은 투기적.탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 국민의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청되고, 따라서 그러한 중개업자에게 행정적 제재나 형사처벌을 가하는 것으로는 부족하므로 한도초과 중개수수료 약정은 초과하는 범위 내에서 무효라고 판시하였다(대법원 2007. 12. 20.선고 2005다 32159 전원합의체 판결).

즉 중개업자의 한도 중개수수료가 90만원인데 중개업자가 한도를 초과하여 100만원을 받았다면 한도 범위내인 90만원의 중개수수료는 유효하고, 나머지 10만원만 한도 초과로서 무효하는 것으로, 따라서 한도초과의 중개수수료를 받았다면 그 중개업자는 초과 중개수수료를 부당이득으로 반환하게 되고, 중개수수료를 준 의뢰인은 초과 중개수수료를 중개업자로부터 다시 반환받을 수 있게 되는 것이다.

(한도초과 중개수수료를 받은 중개업자에 대한 행정제재)-자격정지와 등록취소 및 영업정지

공인중개사법은 제33조 제3호에서 한도초과 중개수수료를 받지 못하도록 규정하고 있고(강행규정), 이를 위반하여 중개수수료를 받으면 공인중개사법 제36조 1항 7호에 따라 6월 이내의 범위에서 자격정지처분, 제38조 2항 9호에 따라 등록취소처분, 제39조 1항 11호에 따라 6월 이내의 범위에서 업무정지처분을 받을 수 있도록 규정하고 있다.

그리고 한도초과 수수료를 받은 중개업자의 자격정지와 업무정지에 대한 구체적 행정처분 기준에 대하여는 별표에서 자격정지와 업무정지 6개월에 처하도록 규정하고 있다.

(한도초과 중개수수료를 받은 중개업자에 대한 형사처벌)

공인중개사법 제49조 제1항 10호에 따라 한도초과의 중개수수료를 받은 중개업자는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 해당하는 형사처벌을 받게 된다.

한편 공인중개사의 중개보조인이나 중개법인의 임원, 사원이 위 규정을 위반하여 한도초과 중개수수료를 받는 경우 실제 행위를 한 중개보조인, 임원, 사원을 처벌하는 외에도 공인중개사에 대하여도 벌금형을 과하도록 양벌규정을 두고 있는데, 만일 공인중개사가 그들을 감독하는데 과실이 없으면 양벌규정에 따른 책임은 면제된다. -한병곤 올림-

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생활에 바로 연결된 법률상식,
감사합니다 변호사님~~^^

[한병곤(네이버 블로그)]

관심으로 보아주시어 감사드리고, 늘 행복하세요,,,