부평역 주변은 호재가 많다.
1. GTX-B
- 여의도 10분, 용산 13분, 서울역 15분
2. 캠프마켓 개발(60만m2)
- 잠실 종합운동장(54만)과 아시아공원(6만)을 합친 크기
3. 굴포천 생태하천 복개
4. 주변 재개발 단지
5. 풍부한 유동인구
그럼에도 불구하고 가격이 싼 이유는?
1. 서울과의 거리(1호선)
2. 높은 외국인 비중(동남아시아)
3. 낮은 구매력(10대, 20대 초반)
4. 난개발
5. 인천 내 구도심
다행인 점은 인천시에서 부평구를 밀어주고 있다는 것.
공원이 조성되고 GTX도 뚫리면 보다 양질의 사람들이 유입될 것이다.
10년 뒤는 어떤 모습일까? 조심스럽게 예측해보면...
1. GTX가 개통되고 여의도, 용산, 서울역 직장인 신혼부부의 비중이 높아진다.
2. 신축 아파트 중심으로는 생활상권이 발전한다. (외국인 거주지역과 분리하고 싶은 욕구)
3. 부평 유흥상권은 쇠퇴한다.
4. 공원호재가 있는 부평 서북부, 재개발 호재가 있는 부평 남부가 유흥시설없는 상권으로 발전한다.
5. 여전히 서울 사람들은 부평에 놀러 오지는 않는다.
이런 가정하에 유망상권 매물을 분석해봤다.
아직 개발이 가시화되지 않아 상권이 침체된 분위기였는데 개발까지 얼마나 버틸 수 있을지, 상권이 내가 원했던 방향으로 형성될지에 따라 미래 운명이 갈릴 것 같다.
1. 부평 동아아파트 인근 매물
이 근처를 좋게 본 이유는 굴포천 복개와 캠프마켓 때문이다.
굴포천 복개는 청계천 수준 이하 이므로 동네 주민들의 산책로가 될 것이고,
캠프마켓은 넓은 부지와 다양한 시설을 활용하여 부평 인근 사람들(심지어는 송도도?)의 여가공간으로 거듭날 것이다.
사람들의 이동량은 어느 쪽으로 증가할까?
당연히 GTX가 들어서는 부평역에서부터 출발하는 사람들이 많기 때문에 1번이 많을 것이다.
하지만 부평에서 부평시장역으로 이어지는 대로변도 발달했고, 부평시장역 부근도 유동인구가 많기 때문에 2,3번 통행량 역시 늘어날 것으로 보인다.
상권은 어떻게 발달할까?
공원은 가족 또는 연인이 많이 찾을 것이기 때문에, 식당/카페가 잘 될 것 같다.
또한 가족단위로 오는 사람들의 주차 문제를 해소하기 위해 공원 내에도 관련시설을 잘 구비하겠지만,
상권 역시 주차장을 잘 확보해둔 것이 유리할 것이다.
(반면 현재 역주변에 위치한 여관은 많이 사라질 것 같다)
내가 찾은 매물!
문제는 내가 찾은 매물이 애매하다는 것!
B구역내에 위치한 매물로 유동인구의 흐름에서 약간 벗어나있어, 현재는 사람들이 거의 다니지 않는다.
심지어 입구가 공용주차장으로 들어가는 듯하게 되어 있어 들어가도 되나 싶게 생겼다.
상권은 있지만, 임대 표지판을 놓은 경우가 많아 공실이 많아 보였다.
굴포천 복개도 변수다.
현재 A구역만 진행 중이고, B구역은 계획은 있지만 확정되지 않았으므로 알 수 없다.
만약 굴포천이 복개된다면 좋은 전망을 활용해 이쁜 카페로 변신해도 장사가 잘 될것 같다.
반대로 주차장으로 그대로 있다면,, 주차장 메리트를 활용해 지금의 소규모 상권보다는 대형 음식점이 들어오는 것이 나을 것 같다.
(빌딩 전문가에 따르면 천이 흐르는게 상권형성에는 좋지 않다고 한다. 하지만 청계천처럼 폭이 좁은 천이라면 천을 마주보고 상권이 발달하지 않을까)
15.5억 1995년
46평(평당 3300만), 연면적 147평
지하 1층 - 지상4층
보증금 7천 / 임대료 600만 (임대수익률 4.8%) ← 진짜인지 확인해볼 필요
올근생
일반상업지역, 주차장정비지구
11.5억 2016년
23평(평당 5000만), 연면적 45평
1층 - 3층
보증금 4500만 / 임대료 315만 (임대수익률 3.4%)
올근생
일반상업지역, 주차장정비지구
2. 부평역 인근
부평역 초역세권이다.
현재 유동인구도 많고, 앞으로 내가 예측하는 유동인구 1위 구간에도 포함된다.
대로변에서 별로 들어가지 않아도 되고, 스타벅스 뒷건물이라 말하기도 좋다.
하지만 평수가 작아 더이상의 증축은 불가하고, 이미 평당가격이 높아 더이상 오를 여지가 있을까 싶다.
19억 1994년
27평 (평당 7000만), 연면적 157평
지하1층 - 지상 6층
보증금 9000만 / 임대료 630만 (임대수익률 4.1%)
올근생
일반상업지역
3. 부평역 남부
부평역 1번 출구에서 카톨릭성모병원 가는 길 일대.
재개발구역과 다소 떨어져있고 유동인구도 북부에 비해 훨 못미친다. 부평역의 갖은 호재에서 다소 비켜나있다.
하지만 건물이 번듯하고 가시성이 좋다.
(좀 더 검색해보니 1호선 라인을 타고 오류역까지 이정도 금액대 매물이 간간이 있다. 차이라면 부평역이라는 것과
뒤에 대학병원을 끼고 있다는 것)
13억 1993년
45평 (평당 2850만), 연면적 117평
지하1층 - 지상 3층
보증금 2억 / 임대료 265만 (임대수익률 2.9%)
일부직영
올근생
준주거지역, 횡단보도앞