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출처: 부동산 투자연구소 원문보기 글쓴이: 국토개발전문연구원
구 분 |
법원의 관할 지역 |
본 원 |
강남구, 서초구, 종로구, 중구, 성북구, 용산구, 관악구, 동작구 |
동부지원 |
송파구, 성동구, 광진구, 강동구 |
남부지원 |
양천구, 영등포구, 강서구, 구로구, 금천구 |
북부지원 |
강북구, 동대문구, 중랑구, 도봉구, 노원구 |
서부지원 |
마포구, 서대문구, 마포구 |
2. 경매 ○계
경매계는 「입찰 후부터 경매가 끝날 때까지」 제반업무를 총괄하고 있는 대법원 산하의 경매담당부서이다.
경매계는 법원경매를 효율적으로 집행하기 위하여 경매부동산 1백여 건을 한 덩어리씩 묶어 관리하는 법원행정조직이다.
이에 따라 본원 ○계, 또는 남부지원 ○계 등으로 불리게 된다.
경매계는 통상 경매계장과 여직원 1명으로 구성되어 있다.
1) 경매계의 주요 업무는 아래와 같은 것들을 진행한다.
① 매각허가에 대한 이의신청 및 매각허가여부에 대한 즉시항고
② 매각허가결정의 취소신청 및 매각대금 납부신청 및 재매각절차취소신청
③ 집행에 관한 이의신청 및 부동산관리명령신청
④ 인도명령신청 및 매각대금과 배당액의 상계신청
⑤ 점유이전금지가처분 신청 및 소유권이전등기의 촉탁
⑥ 배당이의소송 및 부당이득금 반환청구소송
⑦ 매수신고인이 이해관계인으로서 전반적인 입찰 서류의 열람
(매수신고인이 결정된 이후 이해관계인으로 취급받게 되어 민사집행사건기록을 열람할 수 있으므로 반드시 잔금결제 전에 열람하여 경매물건 처리에 대한 좋은 단서를 알아보자.)
3. 집행관
집행관은 강제집행을 실시하는 자로서, 지방법원에 소속되어 법률이 정하는 바에 따라 재판의 집행과 서류의 송달 기타 법령에 의한 사무에 종사하는 사람이다.
집행관은 국가로부터 봉급을 받지 않으나, 실질적 의미에서 국가공무원으로서 그 직무상 불법행위로 타인에게 손해를 끼친 경우에는 국가가 배상 책임을 진다.
집행관은 법정의 자격 있는 사람 중에서 지방법원장이 임명한다.
1) 집행관이 행하는 주요 업무는 아래와 같은 것들을 수행한다.
① 송달업무의 수행
② 경매에 있어 부동산의 현황조사
③ 입찰기일에 입찰의 실시 및 입찰조서의 작성
④ 부동산 점유이전금지가처분의 집행
⑤ 유체동산에 대한 압류․가압류․경매집행
⑥ 동산 및 부동산의 인도명령 및 명도청구의 집행
⑦ 부동산의 강제관리에 있어서 관리인이 부동산을 점유하는 경우의 참여 및 보조
2) 집행관의 특별위임 권한은 아래와 같은 것들이 있다.
① 집행관은 채권자로부터 적법한 집행을 위임받았을 때에는 국가의 집행기관으로 합법적으로 채무자 등에게 강제집행을 할 권한과 직책을 가진다.
② 집행시 채무자의 주거, 창고와 기타 장소를 수색하고 시건장치가 되어 있는 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 취할 수 있다.
③ 강제 집행시 채무자 주거에서 채무자나 성장한 친족, 고용인을 만나지 못한 경우 성년 2명이나 시․구청․동직원, 읍․면직원, 경찰관 1명을 증인으로 참여하여 집행한다.
④ 야간이나 휴일에는 집행할 수 없는 것이 원칙이나 부득이한 사유가 있는 경우 집행법원의 허가를 받아 집행할 수 있다.
⑤ 강제 집행시에 채무자 및 점유자 등의 저항을 받을 때는 경찰 또는 국군의 원조를 청구할 수 있고, 국군의 원조는 법원에 신청함을 요한다.
4. 사건번호
대한민국에서 사람이 태어나면 주민등록번호를 부여하는데 처음 숫자는 생년월일이고 뒷자리는 그 사람의 번호로서 남자는 1번으로 시작하고, 여자는 2번으로 시작한다.
마찬가지로, 사건번호도 경매가 시작되어 종결될 때까지 법원에서 사용하는 관리번호로서 채권자에 의해 경매신청서가 접수되면 법원은 경매신청이 적법한지를 검토한 뒤 경매물건마다 번호를 부여한다. 이때, 사건번호의 맨 앞부분의 숫자는 사건이 접수된 연도(2006)를 표시하고 두 번째의 부호( ― )는 사건별로 부여하게 되는데 부동산 등 경매사건은 「타경」이라는 부호를 부여한다. 맨 뒤의 숫자는 해당 지원의 접수번호(1472)의 성격을 가진다.
【사건번호의 예】
2006 타경 1472, 2005 타경 1052
5. 물건 번호
한 개의 사건번호에서 2개 이상의 개별적 물건을 경매 진행하는 경우에 각 개별물건을 지칭하는 번호를 물건번호라 한다.
따라서 입찰 사건목록 또는 입찰공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 입찰표에 사건번호 외에 응찰하고자 하는 물건의 번호를 반드시 기재하여야 한다.
이때에는 먼저 사건번호(2006-1472)를 기재하고 그 옆 칸에 물건번호(1 or 2 or 3)를 기재해야 한다.
물건번호가 없는 경우에는 기재할 필요가 없다.
6. 매수 보증금
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다.
매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한다.
매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.
7. 매각기일(구법 : 입찰기일)
경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.
8. 매각결정기일(구법 : 낙찰기일)
입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할뿐 낙찰자, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다.
집행법원이 입찰기일에 경매를 종결한 후 이해관계인에게 매각에 관한 의견을 듣고 매각허가 또는 불허가결정 등 매각허부의 재판을 하기 위하여 정해 놓은 기일을 말한다.
【매각기일(입찰기일)로부터 통상 7일 이내에 이루어진다.】
9. 매각물건명세서(구법 : 경매물건명세서)
법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 작성해 놓은 것이다.
경매를 참가하는 사림이라면 반드시 사전에 숙지하고 있어야 하는 중요한 문서로 민사집행법 제121조에서는 매각물건명세서의 중대한 하자가 발생한 경우에는 매각허가에 대한 이의 신청사유가 된다.
10. 차순위매수신고인(구법 : 차순위입찰신고인)
최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다. 차순위 매수신고를 하게 되면 매수인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 그 대신 최고가 매수신고인에 국한된 사유로 그에 대한 매각이 불허되거나 매각이 허가되더라도 그가 매각대금 지급의무를 이행하지 아니할 경우 다시 매각을 실시하지 않고 집행법원으로부터 매각 허부의 결정을 받을 수 있는 지위에 있는 자이다.
11. 신건
경매사건이 세상에 최초로 공개되는 물건을 말한다.
몇 가지 이유로 인하여 매수인이 결정되지 않아 다시 새로운 기일을 정하여 실시하는 새경매와는 차이가 있다.
12. 유찰
매각기일의 매각불능을 유찰이라고 한다.
입찰(경매)기일에 입찰을 실시했으나 응찰자가 없는 경우 및 응찰자는 있으나 입찰자가 준수해야 할 사항이 지켜지지 않아 최고가 매수신고인으로 인정할 수 없어 결국 최고가 매수신고인이 없는 상태가 된 경우를 말한다.
유찰이 되면 최저경매가격이 20~30% 감액되어 다시 매각이 실시되는데 이것을 새경매라 한다.
13. 재경매
매수신고인이 생겨서 낙찰허가결정의 확정 후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 경락인이 경락대금지급의 무를 완전히 이행하지 아니하고, 차순위 매수신고인도 없는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 경매․신경매는 입찰보증금이 10%인데 비해 재경매는 20~30%이다.
그러나 재경매는 이전 낙찰자가 새로 지정된 입찰기일 3일 전까지 낙찰대금을 전부 납부하면 취소된다. 이때 전 낙찰자는 낙찰대금납부일 이후부터 대금을 납부하는 날까지의 지연이자, 낙찰대금, 재경매 공고 등의 비용을 납부하여야 한다.
14. 이중경매(압류의 경합)
강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다시 경매의 신청이 있는 때에는 집행법원은 다시 경매개시결정(2중 개시결정)을 하고 먼저 개시한 집행절차에 따라 경매가 진행되는 경매를 이중경매라고 한다.
15. 일괄경매
민사집행법은 수개의 부동산을 경매하는 경우에 1개의 부동산의 매각대금으로 각 채권자에게 변제하고 또 그 집행비용에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하지 아니한다고 규정하고 있기 때문에 이 규정의 취지에 비추어 보면 민사집행법은 개별경매를 원칙으로 하고 있다. 그러나 개별 입찰을 할 경우 현저한 가치 감소가 우려되는 경우에는 경매신청권자의 신청이나 법원의 직권을 통해 입찰자가 일괄하여 낙찰 받을 수 있도록 하고 있다.
예를 들어 토지와 건물이 있는 경우 그 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 동일인으로 하여금 토지와 건물을 같이 매수하게 하는 것이 고가로 매각시킬 수 있고, 또한 사회경제적으로 유익하다고 인정되는 경우에 일괄 경매를 할 수 있다.
16. 감정평가
집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다.
감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다.
또한, 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.
17. 제시 외 물건
감정평가서에 조사된 부동산 내역에서 미등기상태의 증․개축된 부분이 있는 경우 또는 미등기상태의 부속물 등을 경매실무용어로 제시 외 물건이라 표시한다.
다시 말해 집행관의 부동산 현황조사나 감정평가인의 감정평가 결과 ‘부동산등기부상에 표시되어 있지 않는 미등기상태의 증개축부분’이 존재할 때 그 증개축 부분을 ‘제시 외 물건’이라고 한다.
따라서 입찰대상 물건에 제시외 물건이 존재하는 경우에는 감정평가서를 살펴 제시외 건물의 가격이 감정평가액에 포함되어 있는지의 여부를 확인하여 가격이 평가되어 있다면 안심하고 응찰해도 된다. 이러한 제시외 물건은 통상 경매 목적물에 포함되고, 낙찰자에게는 ‘제시외 물건’의 소유권도 인정되는 것이 보통의 경우다.
그러나, 제시 외 물건이 감정평가에 포함되지 않았다면 세심한 주의가 필요하고, 실무에서는 주유소의 경매 진행시 감정평가서에 캐노피가 포함되지 않았다면 낙찰후에 다툼의 분쟁이 발생할 수도 있기 때문이다.
18. 공동입찰
동일한 경매물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 매수 신고하는 것을 말한다.
2002년 7월 1일 민사집행법이 새롭게 제정․시행되면서 그 동안 공동입찰에 참가할 때 있었던 각종 제약이 사라지고 누구나 자유롭게 공동입찰이 가능해졌다.
구법에서는 입찰 전에 공동입찰을 집행관에게 사전에 허가를 받아서 입찰할 수밖에 없었으나 신법에서는 신고만으로 입찰에 참가 할 수 있다.
19. 최고가 매수신고인(최고가 입찰자, 낙찰자․경락자)
입찰시간이 종료되면 집행관은 사건번호 순서대로 입찰의 이름과 입찰액수를 밝히고, 최고가입찰자를 결정한다.
이때 차순위자를 알리고 차순위 입찰신고인으로 신고할 것인지 여부를 묻는다.
이때 입찰 보증금을 적게 내거나 입찰표를 잘못 기재하는 등으로 무효로 처리될 수 있다.
동일한 최고가를 쓴 입찰자가 2인 이상 발생하면 그들만을 상대로 즉시 추가 입찰을 실시한다.
20. 최저가매각가격(최저입찰가격)
경매기일의 공고에는 경매부동산의 최저경매 가격을 기재해야 한다. 최초 경매기일의 최저 경매가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 경매기일에 있어서 경매신청인이 없어 신경매기일을 지정한 때에는 상당히 저감(통상 20% ~30%)한 가격이 최저경매가격이 된다.
응찰하고자 할 때에는 항상 공고된 최저경매가격보다 같거나 높게 응찰해야 무효처리가 되지 않는다.
21. 토지별도등기
토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”는 표시를 하기 위한 등기를 말한다.
22. 매수청구권
다른 사람의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료함에 즈음하여 타인에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리, 일종의 형성권이다.
민법상 인정되는 매수청구권으로서는 지상권 설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있다. 한편 민사소송법상으로는 부동산 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있다.
1) 지상권자의 매수청구권(민법 제283조)
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
2) 임차인의 갱신청구권, 매수청구(민법 제643조)
① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염(소금 채취), 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 종료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조 제2항의 규정을 준용한다.
3) 전세권의 원상회복의무, 매수청구권(민법 제316조)
전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.
23. 가압류
가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도이다.
가압류는 종국적 판결, 즉 승패가 날 때까지의 임시조치이므로 앞에 [가]자를 붙인 것이며 일반적으로 채권자의 신청만을 가지고 법원이 결정을 내린다.
24. 가처분
금전채권 이외의 특정물의 지급․인도를 보전하기 위해 또는 다툼 중에 있는 권리관계에 관하여 임시적으로 지위를 정하기 위해 동산 또는 부동산을 상대방이 처분하지 못하도록 금지시키는 잠정적이고 임시적인 법원의 처분을 말한다.
금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 집행보전을 목적으로 하는 절차인 가압류와는 구별된다.
▶ 부동산 점유이전금지 가처분
▶ 부동산 처분금지 가처분
즉, 채권자가 금전채권이 아닌 특정계쟁물에 관하여 청구권을 가지고 있을 때 판결이 확정되어 그 강제 집행시까지 방치하면 그 계쟁물이 처분되거나 멸실되는 등 법률적 사실적 변경이 생기는 것을 방지하고자 판결을 받기 전에 그 계쟁물의 현상변경을 금지시키는 집행보전제도로서 그 방법은 천태만상이므로 가처분의 형식도 일정하지 않으나, 일반적으로는 처분행위를 금지하는 처분금지가처분과 점유 이전행위를 금지하는 점유이전금지가처분이 있다.
또한 당사자간에 현재 다툼이 있는 권리관계 또는 법률관계가 존재하고 그에 대한 확정판결이 있기까지 현상의 진행을 그대로 방치한다면 권리자가 현저한 손해를 입거나 목적을 달성하기 어려운 경우에 잠정적으로 임시의 조치를 행하는 보전제도로서 예컨대 건물의 명도청구권을 본안의 권리로 가지고 있는 자에게 임시로 그 건물 점유자의 지위를 준다든지, 해고의 무효를 주장하는 자에게 임금의 계속 지급을 명하는 따위의 가처분을 할 수 있다.
가처분신청 관할법원 현재 본안소송(통상의 소송절차 및 독촉절차, 재소전화해 절차, 조정절차, 중재판정절차 등)이 계속 중이라면 그 법원이 관할법원이 되고, 현재 본안이 계속 중에 있지 않으면 앞으로 본안이 제소되었을 때 이를 관할할 수 있는 법원에 제출하면 된다.
25. 가등기
예비등기의 일종, 본등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 완비하지 못한 경우, 장래 그 요건이 완비된 때에 마련할 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 등기(소유권 이전 청구권보존 가등기)와 타인으로부터 돈을 빌려 쓰고 저당권 대신 가등기를 해주는 경우(담보 가등기)로 구별된다.
담보 가등기의 경우는 담보의 실행을 통지하고 청산절차(금액의 정산)을 거쳐서 2개월이 지난 후에 소유권을 취득할 수 있다.
후일에 요건을 갖추어서 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 한다.
따라서 본등기의 순위를 보전하기 위하여 이용되는 것이 보통이다.
26. 근저당
계속적인 거래 관계로부터 발생하는 다수의 채권에 관하여, 미리 일정 한도액을 정하고, 그 범위 내에서 장래의 결산기에 확정되는 채권을 담보하려고 하는 저당권이다.
근저당은 장래 증감 변화하는 ‘불특정의 채권’을 담보하는 점에서 장래의 ‘특정의 채권’을 담보하는 일반저당권과 다르다. 일반저당권에서는 피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸하지만, 근저당권에서는 설정 기간 동안에 채무가 ‘0’이 되더라도 근저당권은 결산기까지 그대로 존속하고 기간 내에 채무가 다시 발생하면 그 채권을 담보하게 된다.
그리고 일반저당권에서는 특정된 ‘피담보채권액’이 등기되지만, 근저당권에서는 특정되지 않은 ‘채권최고액’이 등기된다.
즉 일반저당권에서는 민법 제360조에 의해 피담보채권(저당권에 의해 담보되는 채권)의 범위가 정해지는데 반해, 근저당권은 장래의 불특정채권을 ‘최고액’의 한도로 하여 담보한다.
27. 전세권
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 ․수익하며(용익물권), 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 다른 채권자보다 전세금을 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리(담보물권)이다.
즉 전세권은 용익물권이면서 제한적인 담보물권이라고 표현된다.
왜냐하면 전세권은 당사자의 전세권 설정계약과 등기에 의하여 사용․수익할 수 있는 권리가 성립하는 용익물권이지만, 전세금을 반환받지 못하는 경우에 전세권 자체에 기하여 경매를 신청할 수도 있고, 다른 사람이 경매 신청한 사건의 배당절차에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 자기 순서에 의하여 배당받을 수 있는 우선변제력이 있는 담보물권의 성질도 갖고 있다.
28. 공유자 우선매수권
공동 소유로 인해 지분을 나눈 부동산의 일부가 경매 신청되었을 때 소유권 분쟁을 방지하기 위해 공유자가, 집행관이 경매기일을 종결을 고지하기 전까지 매수청구를 할 수 있는 권리. 즉, 공유물 지분의 경매는 채무자가 아닌 다른 공유자는 경매기일까지 최고 매수 신고가격의 10분의 1에 해당하는 현금이나 법원이 인정하는 유가증권을 보증으로 제공하고, 최고매수 신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있는데, 이때 법원은 최고가 매수신고에 불구하고 그 공유자에게 낙찰을 허락해야 한다.
따라서 공유자는 우선매수청구권을 행사하여 다른 입찰자보다 우선하여 낙찰을 받을 수 있다.
민사집행법 제140조에 의하면 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 고지하기 전까지로 그 기한을 두고 있다.
29. 대위변제
제3자 또는 공동채무자의 한사람이 채무자를 위하여 변제하는 때에는 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대하여 구상권을 취득하는 것이 보통이다.
이때에 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 변제자의 대위 또는 대위변제라고 한다.
대위변제의 예) 04.1.5 04.5.7. 04.7.7
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저당권 임차인 근저당
700만원 5,000만원 3,000만원
30. 대항력
주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 그 제3자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있게 된다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다만, 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다.
31. 우선변제권
다른 채권에 앞서서 자신의 채권을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리이다.
세입자가 배당절차에서 우선변제를 받으려면 반드시 주민등록상 전입신고를 해야 하는 것은 물론 주소지에 거주해야 하며 관할 등기소 또는 공증사무소에서 전세계약의 사실 관계를 증명해주는 ‘확정일자’를 반드시 받아둬야 한다.
32. 확정일자
전세로 입주한 집이 경매절차가 진행 될 경우 전세보증금 범위 내에서 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 임대차계약서 원본에 관할 등기소 또는 공증사무소에서 날인을 받도록 하는 제도. 전세권 설정등기와는 달리 집주인의 동의가 필요 없다.
확정일자는 동사무소에서는 최초 주민등록 전입시에 한하여 확정일자를 계약서 원본에 부여하고 있으며, 비용은 600원을 받고 있다.
33. 말소등기
부동산과 관련된 등기 중에서, 기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다.
기존 등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체 관계와 부합하지 않게 된 경우에 기존 등기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기다.
말소의 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적법한 것이어야 한다.
그 부적법의 원인은 원시적(원인무효)이든, 후발적(채무변제로 인한 저당권 소멸)이든, 실체적(원인무효나 취소)이든 또는 절차적(중복등기)이든 이를 가리지 않는다.
34. 선순위
경매는 일반적으로 변제를 하지 못하는 채무자의 재산을 공개 매각하여 그 매각대금인 낙찰대금으로 채무를 변제하는데 쓰이게 하는 제도이다.
35. 인수주의
경매에 있어서 경매종결 시에 (매수인에게 소유권이 이전되는 때) 소멸되지 않고 남아있는 물적 부담을 그대로 매수인에게 인수시키는 방식을 경매에서 인수주의라고 한다.
【시간에 있어서 빠르면 권리에 있어서 강하다.】
① 최선순위 담보물권보다 앞선 용익물권 등
② 담보물권이 없는 경우에는 경매개시결정등기(가압류)보다 빠른 용익물권 등
③ 그 권리자체가 인수되는 특성: 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기 등
36. 소멸주의(소제주의)
경매로 인하여 권리가 소멸한다.
말소기준권리이후에 전입신고 한 임차인이나, 권리자들은 매각에 의한 소유권이전등기 시 그 권리가 소멸하는데, 이와 같이 권원 없는 권리들이 소멸되는 것을 소멸주의라 한다.
경매가 개시된 부동산 위의 가등기담보권은 저당권으로 보게 되므로 경매가 종결되면 가등기담보권은 소멸되며 따라서 매수인에게 인수되지 않고 말소촉탁의 대상이 된다.
37. 잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소
집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 이러한 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.
38. 인도명령
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여는 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있으면 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다.
민사집행법의 적용을 받는 사건에 대하여는 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선하였다.
39. 배당요구
배당요구라 함은 채권자 중의 일부가 채무자의 특정재산에 관하여 강제경매 또는 담보권실행을 위한 임의경매 등의 절차를 진행하는 경우, 다른 채권자들이 그 절차에 참여하여 채무자의 재산을 환가하여 얻은 낙찰대금 중에서 채권의 우열에 따라 자기 채권액에 해당하는 금액의 지급을 구하는 민사집행법상의 의사표시를 말한다.
우리나라 민사집행법은 평등배당주의를 채택하고 있으므로 압류채권자(경매신청채권자) 이외의 채권자도 배당요구에 따라서 평등한 배당을 받을 수 있다.
배당요구에 따라서 평등한 배당을 받을 수 있다. 배당요구의 종기는 ‘첫입찰기일 이전에 집행법원이 정한 때’를 의미한다.
40. 배당기일
강제집행의 절차에 있어서 배당절차를 진행하는 때에 배당표에 관한 진술을 하고 배당을 실시하기 위하여 지정된 기일
41. 예고등기
등기원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 말소회복의 소송이 제기된 경우에 이를 제3자에게 이 사실을 알리고 경고하기 위하여 법원이 직권으로 촉탁하여 행하는 등기.
등기원인이란 등기부에 기재된 등기원인뿐만 아니라 등기부에 기재되어 있지 않는 실질적인 원인까지도 포함하는 의미이다.
예고등기의 경우 경매가 진행되는 기간은 물론 낙찰자가 낙찰대금을 납부하고 소유권이전등기를 경료하더라도 예고등기의 원인이 된 소송의 결과가 나오지 않았다면 등기공무원의 직권 또는 경매법원의 촉탁으로도 말소되지 않고 소송이 끝날 때까지 존속된다.
42. 담보가등기
담보가등기는 소유권이전이 목적이 아니라 채무변제의 담보를 위한 일종의 담보물권의 성질을 가지는 것이다. 즉 채무자가 채권자로부터 금전을 차용하면서 만일 변제기가 도래하여도 갚지 못할 경우에는 채무자 소유의 부동산에 관한 소유권을 채권자에게 넘겨준다는 대물변제의 예약을 하고 나아가 담보의 목적으로 가등기를 하게 되고 만약 채무자가 변제기에 이르러서도 채무를 변제하지 않을 경우
(1) 채권자는 일정기간의 청산기간이 경과한 후 청산금을 지급하고 본등기를 경료하는 방법으로 채권자가 그 소유권을 취득하게 되거나,
(2) 채권자가 가등기의 목적이 된 부동산을 임의경매 신청하여 그 낙찰대금에서 배당을 받아 자기 채권의 만족을 얻게 되는 것이다.
43. 담보물권
담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있다.
그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권에 대하여 담보물권적인 성질을 부여 하고 있다.
그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖추어질 때에 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권이다.
44. 권리금
일반적으로 어떤 종류의 권리를 양도하는 대가로서 지원되는 금전을 말한다.
특히 도시에서 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 주로 그 부동산이 갖는 특별한 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 지급되는 보증금이 아닌 그 외에 지불되는 금전을 말한다. 점포와 같은 부동산을 인계․인수할 경우 보증금 외에 먼저 경영했던 인계자가 특수한 장소의 대가 또는 시설한 시설비, 영업활동에 따른 영업비를 받는 것을 권리금이라고 할 수 있는데 임대차 만료 후 권리금 반환을 누구에게도 청구하지 못하는 것이므로, 상호 협상하에 지불되는 것으로 본다. 그러므로 만일 점포 소유주가 임대차 기간 만료 후 점포 소유주가 직접 그 점포를 사용하겠다고 하면 전 경영자는 권리금을 회수할 방법이 없다.
45. 공탁
변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도이다. 변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서, 그 성질을 제3자를 위한 임치계약으로 봄이 일반적이나, 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는, 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부공탁은 원칙적으로 무효이다.
① 채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁,
② 채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁,
③ 단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.
46. 질권
질권이란 채권자가 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 채권의 담보를 위하여 동산을 인도받아 점유하고, 채무의 변제가 없는 때에는 그 동산으로부터 우선적으로 변제를 받을 수 있는 약정담보물권의 일종이다.
그러나 민법은 재산권을 목적으로 하는 질권도 인정하고 있다.
질권은 저당권과 마찬가지로 채권을 변제받기 위한 우선변제력, 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성이 인정되는 약정담보물권의 일종이다.
질권을 설정할 수 있는 것은 동산과 양도할 수 있는 권리(채권․주식․특허권 등)이다.
부동산에는 저당권만을 설정할 수 있다.
따라서, 부동산질권이 허용되지 않으며 질권자가 질권의 목적물을 유치한다는 점에서 저당권과는 다른 제도적 의의를 가지는 것이다. 질권을 선정하려면 목적물을 채권자에게 인도하여야 하기 때문에 기업자금을 얻기 위하여 기업의 설비 등을 담보로 할 때에는 질권은 불편하므로 특별법(공장저당법, 각종 재단저당법 등)이 제정되어 있다.
47. 유치권
타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가질 경우에 그 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하는 권리. 공평의 원칙에 근거하여 법률상 인정되는 담보물권. 유치권은 물권이므로 제3자에 대해서도 효력이 있어 확실한 변제를 받을 수 있다.
48. 관습법상의 법정지상권
관습법상의 법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나, 그 중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면, 건물소유자에게 그의 건물소유를 위하여 관습상 당연히 이정되는 법정지상권을 의미한다. 즉 법률에 의해 법정지상권이 성립하는 경우 외에도 민법에서 요구하는 일정한 요건을 구비하지 아니하였더라도 일정한 경우에는 ‘관습에 의한 법정지상권’이 성립하는 것이다.
49. 분묘기지권
타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지부분인 토지를 사용할 수 있는 지상권에 유사한 권리이다.
50. 매수신고인
경매부동산을 매수할 의사로 매수신고를 할 때 통상 매수신고가격(민사집행법의 적용을 받는 사건은 최저매각가격)의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 집행관에게 보관시킨 사람이다. 매수신고인은 다시 다른 고가의 매수허가가 있을 때까지 그 신고한 가격에 구속을 받고 매수신고를 철회할 수가 없다.
51. 보증보험증권의 제출
가압류, 가처분 사건에서 주로 사용되는 증권으로서 일정액의 보증료를 보증보험회사에 납부한 후 경매보증보험증권을 발급받아 매수신청보증으로 제출할 수 있도록 하는 규정으로, 입찰자들의 현금소지로 인한 위험방지 및 거액의 현금을 준비하지 않고서도 손쉽게 입찰에 참가할 수 있도록 하는 방법이며, 입찰자의 선택에 따라 매수신청의 보증으로 현금 또는 경매보증보험증권을 자유롭게 활용할 수 있도록 하기 위하여 새로이 입찰절차에 도입한 규정이다.
매수신청의 보증으로 보험증권을 제출한 매수인이 매각대금납부기한까지 매각대금을 납부하지 않을 경우에는 경매보증보험증권을 발급한 보증보험회사에서 매수인 대신 매수보증금을 납부하게 하여 배당시 배당재단에 포함하여 배당하게 된다.
52. 소유권이전등기촉탁
낙찰인이 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 낙찰인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원은 낙찰인을 위하여 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 아니하는 각종 등기의 말소를 등기공무원에게 촉탁하는 절차이다.
53. 임의경매(담보권의 실행 등을 위한 경매)
민사소송법은 그 제7편 제5장에서 담보권의 실행 등을 위한 경매라는 이름 아래 부동산에 대한 경매신청을 조문화하여 경매 신청에 채무명의를 요하지 아니하는 경매에 관한 규정을 두고 있는데, 일반적으로 경매를 통틀어 강제경매에 대응하여 임의경매라고 부른다. 임의경매에는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 이른바 실질적 경매와 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의한 환가를 위한 형식적 경매가 있다.
54. 강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차 중의 하나이다.
55. 채권자
채권을 가진 사람으로 곧 채무자에게 재산상의 급부 등을 청구할 권리가 있는 사람을 말한다. 채무자가 임의로 그 행위를 이행하지 않을 때에는 채권자는 법원에 소를 제기하여 현실적 이행을 강제할 수 있다.
56. 채권신고의 최고
법원은 경매개시결정일로부터 3일내에 이해관계인으로 규정된 일정한 자에게 채권계산서를 낙찰기일 전까지 제출할 것을 최고하는데, 이 역시 우선채권유무, 금액 등을 신고 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 것이다.
민사집행법의 적용을 받는 사건은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 배당요구의 종기를 결정하게 되고, 일정한 이해관계인에게 채권계산서를 배당요구의 종기까지 제출할 것을 최고하며, 이때까지 배당요구를 하지 아니하면 불이익을 받게 된다.
57. 상계
채권자가 동시에 매수인인 경우에 있을 수 있는, 매각대금의 특별한 지급방법이다. 현금을 납부하지 않고, 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞비기는 것이다. 채권자는 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 위와 같은 상계를 하겠음을 신고하여야 하며, 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액만을 납부하게 된다. 그러나 그 매수인(채권자)이 배당받을 금액에 대하여 다른 이해관계인으로부터 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부하여야 한다.
58. 취소
경매개시 결정이후 이미 실시한 경매절차의 전부 또는 일부의 효력을 상실시키는 행위를 말한다.
59. 정지
이미 실행된 부분은 그냥 둔 채 장래의 절차만을 일시적으로 정지하는 것이다.
60. 환가
경매신청에서 경매실시까지의 제 절차 진행 요소들을 환가절차라고 한다.
61. 최고
타인에게 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지를 말한다. 이는 상대방 있는 일방적 의사표시이고, 최고가 규정되어 있는 경우에는 법률규정에 따라 직접적으로 일정한 법률효과가 발생한다. 최고에는 두 종류가 있다. 하나는 의무자에게 의무의 이행을 구하는 경우이고, 다른 하나는 권리자에 대한 권리의 행사 또는 신고를 요구하는 경우이다.
62. 각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.
63. 합유
공동소유의 한 형태로서 공유와 총유의 중간에 있는 것이다. 공유와 다른 점은 공유에는 각 공유자의 지분을 자유로이 타인에게 양도할 수 있고, 또 공유자의 누군가가 분할할 것을 희망하면 분할하여야 하는데 대하여, 합유에서는 각인은 지분을 가지고 있어도 자유로이 타인에게 양도할 수 없고, 분할도 인정되지 않고 제한되어 있는 점이다. 공유는 말하자면 편의상 일시 공동소유의 형식을 가진 것으로 개인적 색채가 강하나, 합유는 공동목적을 위하여 어느 정도 개인적인 입장이 구속되는 것으로 양자가 이런 점에서 근본적인 차이가 있다. 그러나 각인이 지분을 가지고 있는 점에서 총유보다는 개인적 색채가 훨씬 강하다.
64. 특별매각조건
법원이 경매부동산을 매각하여 그 소유권을 낙찰인에게 이전시키는 조건을 말한다. 다시 말하면 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다. 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별된다.
법정매각조건은 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건을 말하며, 특별매각조건은 각개의 경매절차에 있어서 특별히 정한 매각조건을 말한다.
어느 특정경매절차가 법정매각조건에 의하여 실시되는 경우에는 경매기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없으나, 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집행관이 경매기일에 고지하여야 하며, 특별매각조건으로 경락한 때에는 경락허가결정에 그 조건을 기재하여야 한다.
65. 등기
부동산과 관련된 권리를 공시하기 위하여 등기공무원이 등기부라고 불리는 공문서에 일정한 사항을 기재하는 것 또는 그 기재 자체를 말한다.
부동산 등기는 공시력은 있으나 공신력은 없다.
부동산 관련 거래관계에서 제3자에 대해 그 권리의 내용을 명백히 알도록 하고, 뜻하지 않은 손해를 입지 않도록 하기위한 제도로 거래의 안전을 보호하는 데 중요한 기능을 가진다.
66. 부동산 등기부
부동산의 표시 또는 부동산에 관한 권리관계를 기재하기 위하여 등기소에 비치되는 공적장부. 부동산의 표시는 이 공적 장부의 기재에 의하여 명확해지고, 부동산에 관한 권리관계는 이 공적 장부에 기재됨으로써 비로소 효력을 발생하기 때문에 등기제도의 핵심은 장부다.
1부동산 1등기용지주의에서 1등기용지는 등기번호란, 표제부와 갑구․을구로 나뉘어 있다.
67. 표제부
표제부는 토지 건물의 지번(주소), 지목, 면적, 용도 등이 적혀 있으며 집합건물의 경우는 표제부가 2장이다.
첫 번째 장은 건물의 전체 면적이, 두 번째 장에는 건물의 호수와 대지 지분이 나와 있다.
등기부는 등기용지로 구성되는데 ‘1등기용지’는 표제부․갑구․을구로 나눈다.
표제부는 표제에 관한 등기가 실시되며, 표시란과 표시번호란으로 분류된다.
표시란에는 토지․건물을 특정하고 그 현황을 분명히 해야 할 사항이 기재된다.
표시번호란에는 표시란에 등기사항을 기재한 순서를 기재한다.
68. 갑구
부동산의 소유권에 관한 권리관계를 기재하는 난을 말한다.
갑구는 사항란과 순위번호란으로 나뉘며, 갑구의 사항란에는 대상 부동산의 소유권에 사항만을 기재하고, 갑구의 순위번호란에는 갑구사항란을 기재한 순서를 적는다.
소유권에 관한 사항은 다음과 같은 것이 있다.
① 소유권보전등기 ② 소유권이전등기 ③ 가등기
④ 압류 ⑤ 가처분 ⑥ 경매신청
⑦ 파산 ⑧ 화의 ⑨ 가압류
⑩ 회사정리 ⑪ 예고등기
▶ 위의 각 권리의 변경등기
▶ 위의 각 권리의 말소 및 회복등기를 말한다.
권리의 등기라고도 한다.
69. 을구
부동산에 관한 소유권 이외의 권리관계를 기재하는 란이다.
부동산 등기용지의 하나로서, 을구는 사항란과 순위번호란으로 나누어진다.
을구 사항란에는 부동산에 관한 소유권 이외의 권리. 즉, 지상권 설정․지역권 설정․전세권 설정․저당권 설정․근저당권 설정․권리질권․임차권 설정에 관한 권리의 변경과 각 권리에 대한 가압류, 가처분, 경매신청, 예고등기 등과 같은 등기사항을 적고, 을구 순위번호란에는 사항란에 기재한 순서를 적는다.
70. 다가구주택
단독주택형 주거용 건축물로서, 1개의 주택에 여러 가구가 거주하도록 지은 주택으로 분류는 단독주택으로 분류된다.
가구별로 별도의 방․부엌․화장실을 구비해야 하며 구분 소유 및 분양을 할 수 없다.
건축물의 연면적은 660제곱미터 이하이어야 하고, 3층 이하이어야 한다. 다만 층수에서는 1층을 주차장으로 건축할 경우 4층까지도 가능한 경우가 있으며, 주거구획당 면적에는 일정한 규정이 없고, 2~19세대 이하의 범위 내에서 거주할 수 있으며 난방시설은 가구별로 설치해야 한다. 그리고 지하실에 있는 가구의 화장실은 지상 설치를 원칙으로 한다.
다가구주택은 단독주택이므로 분리매도가 불가능하다.
71. 다세대주택
공동주택형 주거용 건축물로서, 한 건물에 각각 독립된 주거 생활을 할 수 있도록 마련된 공동주택으로 세대별로 별도의 방․부엌․화장실․현관을 동시 확보해야 하고 세대별로 전용 상․하수도를 설치해야 하며, 구분 소유 및 분양이 가능하다.
건축물 1개동의 연면적은 660제곱미터 이하이고, 4층 이하이며 최소 2세대 이상이어야 한다. 그리고 각 세대가 하나의 건물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있으며, 주거구획당 면적은 세대당 20제곱미터 이상이어야 하고, 2세대 이상 5세대 이하가 주거할 수 있으며, 난방시설은 세대별로 설치해야 한다.
다세대주택은 공동주택이므로 분리매도가 가능하다.
72. 단독주택
단독주택은 크게 4가지로 구분된다.
(1) 단독주택(가정보육시설을 포함한다)
(2) 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.
① 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것을 말한다.
② 독립된 주거의 형태가 아닐 것
③ 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것
(3) 다가구 주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않을 것을 말한다.
① 주택으로 쓰이는 층 수 3개 층 이하일 것.(단,1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 시 1층 피로티 부분을 층수에서 제외)
② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.