대지권미등기이나 감정가격에 포함된 물건의 권리분석

[民事法典(李正漢)]

오늘은 대지권이 등기되지 않은 집합건물 중 법원의 감정가격에 포함하여 경매가 진행하는 경우를 살펴보려 합니다.

채권자의 신청으로 채무자의 부동산이 경매가 진행되게 되면, 법원은 감정평가사를 정하고 당해 목적물에 대하여 감정평가를 지시하게 됩니다.

명령을 받은 감정평가사는 그 목적물의 현황등을 조사하게 되는데, 집합건물과 같은 경우 대지권이 등기부에 기재되어 있지 않다면, 그러한 사정도 감정평가사는 조사를 하게 됩니다.

가령 애초에 대지사용권이 있으나 어떠한 사정으로 인하여 등기를 하지 못한 사정이 있었다면, 감정평가사는 미등기인 대지사용권을 감정가격에 포함시키게 됩니다. 반대로 대지사용권이 원래부터 없다면, 건물 가격만을 책정하고 대지사용권에 대한 가치는 제외시킬 수 밖에 없겠죠.

어쨌든, 감정평가사가 감정가격을 정하여 법원에 감정평가서를 제출하게 되면, 법원은 감정평가사의 의견을 충분히 듣고 최저매각가격을 정하게 됨은 기본적으로 알고 계실 것입니다.

하지만 대지권 유무를 법원이 판단하기 어려우면 ‘대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음’이라고 기재하여 진행하는 경우가 보통입니다.

이런 물건들은 입찰시 정확한 권리분석이 필요합니다. 매수인이 건물과 대지권을 일괄하여 취득한다면 아무런 문제가 없겠지만, 간혹 감정가격에 포함된 대지권도 함께 취득하는 줄 알았는데, 나중에 채무자와 소송으로 인하여 대지권을 취득할 수 없는 경우도 아주 가끔 발생하고 있음을 유의하셔야 합니다.

대지권이 없는 경우나, 대지권을 취득하기 위해 소송을 제기하여야 하는 경우, 또는 대지권을 취득하기 위해 미지급한 분양대금을 정리해야 하는 경우 매수인의 추가부담이 발생할 수 있으므로 대지권과 대지사용권은 매우 어려운 분야라는 것을 잊지마셔야 할 것입니다.

오늘은 대지권과 대지사용권의 첫째 시간이므로 쉽게 가죠~~^^*

실무에서 빈번하게 나타나는 보통의 대지권미등기 사유들로는 건물 준공 당시 토지의 구획정리사업이 준공되지 않아 건물등기만 먼저 한 경우가 대부분입니다.

또한 구분 소유자별로 대지권이 확정되지 않아 미등기된 경우도 있고 수분양자의 사정으로 미등기된 경우도 있습니다.

사례로 풀어보면,

갑이라는 감정평가사가 법원의 명령을 받고 경매가 신청된 A라는 부동산(대지사용권이 등기되어 있지 않은)을 분석해보니 어떠한 사유로 등기를 하지 못했을 뿐, 나중에 매수인이 소유권을 취득하여 대지사용권을 취득할 수 있다고 판단하여 건물(5천만원)과 대지사용권(5천만원)을 합한 1억원의 감정가격을 책정하여 법원에 제출하였다고 가정해보겠습니다.

이후 법원은 감정평가사의 의견을 들어 1억원의 최저매각가격을 정할 수 있습니다.

또한, 반대로 감정평가사의 의견이 부실하여 이해관계인을 불러 대지사용권의 취득여부를 조사해보니 대지사용권이 애초에 없다는 의심이 든다면 법원은 대지사용권을 제외하고 최저매각가격을 건물(5천만원)가격으로만 정할 수도 있습니다.

그렇다면 우리가 흔히 보는 ‘건물만 매각, 대지권제외’로 경매절차가 진행되겠죠.

낙찰자는 대지권은 취득하지 못하고, 건물만 취득하는 결과가 되는 것입니다.

아래의 물건은 대지권이 미등기이나 감정가격에 포함시켜서 진행하고 있는 물건입니다.

하단 부분 주의사항을 보시면 ‘분양대금 완납으로 대지권은 사실상 취득하였으나 분양자인 에스에치공사가 2013년 상반기가 되어야만 토지에 대한 등기업무를 진행할 예정이라 함. 최저매각가격에 대지권가격 포함 됨.’이라고 기재되어 있습니다(매각물건명세서 기재내용).

아주 친절하게 본 건은 대지권을 사실상 취득하였지만 등기가 지연되고 있을 뿐이라는 것이고, 매수인은 대지권과 건물을 함께 일괄로 취득하게 되어 소유권행사에 아무런 지장을 받지 않는 물건입니다.

법원의 매각물건명세서에 매수인이 대지권을 취득한다고 명확히 기재를 했기 때문에 설령 매수인이 대지권을 취득하지 못하는 사정이 발생한다고 하더라도 매수인은 매각물건명세서의 하자를 들어 매각불허가신청, 매각취소신청, 매각대금감액청구등을 하여 구제받을 수 있습니다(대법 93마1074결정).

-이상-

[경매마루]

잘 읽었습니다 ^^

[최승현]

감사합니다. 아직은 제겐 어렵지만..

[백치미경매]

감사합니다~^^

[경매초짜]

계속 읽어보렵니다

[유보부]

잘 보았습니다...

[民草]

잘 읽었습니다.