주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 규정

오늘은 주택임대차보호법 규정을 알아보겠습니다.

  주택임대차 보호법 제3조(대항력 등)의 규정

제①항은 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 라고 규정하고 있습니다. 위 법 ④항은 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 규정하고 있으며 제⑤항은 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는「민법」제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. 라고 각 규정하고 있습니다.

우리나라의 경우, 많은사람들이 전세, 또는 월세로 주택이나 아파트, 연립주택 등을 임대하여 거주하는 사람들이 상당합니다.

아파트를 임대하는 경우는 거의 없는 경우이나, 연립주택, 다세대, 다가구 등을 임대할 때는 간혹 임대차 계약을 하고, 주민등록을 이전할 때, 주택의 출입문에 표시된 호수를 기재하여 주민등록 전입을 하는 경우가 있는데, 이 경우 등기부상 호수와 다른 경우에는 등기부 상에 기재된 호수를 기재하여 주민등록 진입신고를 하여야 그 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

저희 사무실에서 담당했던 사건으로 그 연립주택은 평지가 아닌 계단식으로 된 토지에 연립주택을 건축한 연립주택이었는데, 8세대로 공부상 지하1층4층의 주택이었습니다. 그런데 지하1층이 아래쪽에서 보면 지상 1층, 위쪽에서 보면 지상 2층으로 보이는 연립주택이었습니다. 건축주는 의도적이었는지, 아니면 임대또는 분양을 쉽게 하기위하여 그러한 것이지 알 수 없으나, 이러한 연립주택을 건축하여 모두 임대 또는 분양을 하면서 출입문에 공부상에 있는 층별 호수를 구분하여 붙인 것이 아니라, 육안으로 보이는 대로 지하1층을 지상1층101호,102호로, 지상1층을 지상 2층201호, 202호로 하여 이렇게 문패를 붙여 모두 임대를 하였고, 모두 임대가 되자, 소유자는 위 주택을 당초 연립주택을 건축할 때, 은행으로부터 기왕의 대출금을 갈아타는 추가대출을 받았습니다.

그런데 소유자가 은행이자를 연체하는 바람에 그 연립주택 모두가 경매에 붙여졌는데, 임차인들은 경매법원에서 임대차 조사를 나온 법원의 직원들로부터 주민등록전입신고가 잘못한 것을 그때 비로써 알게 되어, 모두 주소특수변경으로 공부상 주소지로 층 별 호수를 변경하였으나, 이러한 경우 임차인들은 1번 은행의 근저당권자에 대항할 수 없는 임대차로 임차인들은 주택임대차 보호법 제3조(대항력 등)의 규정의 보호대상이 되지 못합니다.

결국 위 주택은 소유자가 이자등을 연체하는 바람에 모두 경매로 제3자에게 넘어갔는데, 임차인들은 위 주택을 가압류하면서 소송을 제기하여 판결은 받았으나, 모두 은행보다는 후순위가 되어 은행의 대출금을 제외한 나머지 금액을 가지고 안분하는 것으로 일부씩을 배당을 받았는데, 지급한 임대보증금의 3분의1도 되지 못하는 금액이었습니다. 결국 새로운 경락인으로부터 살던 집에서 나와야 하는 신세가 되는 억울한 일을 당한 “예”가 있었습니다.

따라서 주택임대차 보호법 제3조(대항력 등)의 규정 에 따라 임차인의 전 재산이라고 할 수 있는 귀중한 내 재산을 보호받기 위해서는 이러한 연립 주택을 임대할 때는 출입문에 붙여진 층별 호수를 믿지 말고, 등기부를 확인하고, 전입신고를 하여 이러한 피해를 입는 일이 없어야 겠습니다. 주택임차보호법은 소액임차인 보호규정, 저당권과 전입신고 시기, 경매 등 사례가 상당합니다. 또한 다가구 주택은 단독주택으로 보기 때문에 층별, 호수는 의미가 없으며 전입신고, 확정일자,주택인도 순서에 따라서 보호가 됩니다.  

변호사 강명훈

587-6281~5