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토지 공개념과 희년
레위기 25:8-10
8. 너희는 또 일곱 해를 일곱 번 해서, 안식년을 일곱 번 세어라. 이렇게 안식년을 일곱 번 맞아 사십구 년이 지나서
9. 일곱째 달이 되거든 그 달 십일에 나팔 소리를 크게 울려라. 죄 벗는 이 날 너희는 나팔을 불어 온 땅에 울려 퍼지게 하여라.
10. 오십 년이 되는 이 해를 너희는 거룩한 해로 정하고 너희 땅에 사는 모든 사람에게 해방을 선포하여라. 이 해는 너희가 희년으로 지킬 해이다. 저마다 제 소유지를 찾아 자기 지파에게로 돌아가야 한다.
(중략)
29. 누가 성곽 도시에 있는 주택을 판 경우에, 판 지 한 해가 지나면 무를 권리가 없다. 무를 수 있는 유효 기한은 일 년이다.
30. 한 해가 다 지나가기까지 무르지 않으면 성곽 도시에 있는 그 집은 아주 산 사람의 것이 되어 버린다. 희년이 되어도 해약은 되지 않는다.
지난주 2가지 뉴스가 저의 눈길을 끌었습니다. 오늘 여러분들과 생각해 보려는 주제에 관련된 것입니다.
먼저 지난 금요일(5일) 이명박에 대한 선고공판이었습니다. 1심 재판부는 “이 전 대통령이 다스의 실소유주이고 다스 비자금 조성을 지시한 점이 넉넉하게 인정된다”고 밝히며 징역 15년에 벌금 130억 원, 추징금 82억 원을 선고했습니다. 2007년 대선 때부터 10년 넘게 끌어 온 ‘다스 실소유주’ 논란에 종지부를 찍은 선고였습니다
다스 창업의 돈줄이었던 도곡동 땅에서부터 시작된 이명박 일가의 부동산은 전국 요지에 80만 평 이상이 있다고 합니다. 현시세로 본다면 23조 원 이상이 될 것이라고 합니다. 이들은 각종 개발사업과 4대강 사업을 과정에서 미리 사들인 땅의 가치를 높이는 수법 등으로 이 많은 재산을 축적한 것으로 보입니다.
다른 하나는 국토교통부가 국감자료로 내놓은 개인 임대사업자 주택등록현황입니다. 자료에 따르면 개인 임대사업자 수는 2014년 대비 3배 증가한 32만여 명입니다. 전국 상위 사업자 10명이 보유한 임대주택 수는 4,599채로 1인 평균 560채를 소유하였고, 2~5살의 영유아들이 버젓이 임대사업자로 등록돼 편법 재산증여 의혹까지 불러일으켰습니다.
사업자에 대한 세제 혜택이 강화되면서 다주택 보유 부유층이 대폭 늘어난 것입니다. 사업자 등록을 하면 다주택 양도세 중과 제외 등 세제 혜택은 물론, 주택담보대출 제한도 받지 않아 부동산 투기를 합법적으로 조장하는 결과를 가져왔던 것입니다.
연일 뉴스를 장식하고 있는 서울 지역의 집값 급등에 대해서 걱정이 많습니다. 과연 집 두 채 이상을 가진 사람에게 추가로 내게 하는 세금과 일정 집값의 수준이 넘어가면 부과하는 세금이 과연 집값을 잡을 수 있을까 하는 것이죠.
집값 폭등은 비단 우리나라만의 문제가 아닙니다. 이미 선진국에서는 우리보다 훨씬 심한 집값 폭등 사례들이 있습니다.
홍콩에서는 128평 마운트 니컬슨 아파트가 평당 6억 6천만 원, 약 840억에 거래되었습니다. 뉴욕에서는 2015년 기준으로 뉴욕 원 57이라는 펜트하우스가 1,000억 원이 넘는 가격에 팔리기도 하였습니다.
방 3개, 욕실 2개인 아파트가 지방의 경우 1~2억이면 사는데 서울은 요지가 7억 이상, 강남권은 뷰에 따라 15억까지 한다고 합니다. 동탄 2지구, 평택만 내려가도 집값이 계속 하락하는데 서울만 치솟고 있으니 도대체 왜 이런 걸까요?
세계 주 요도시 중심 요지의 평당 주택 가격인데요. 10위까지의 내용입니다.
1위는 모나코인데 1평(3.3㎡)이 약 2억 2천만 원입니다. 2위인 홍콩은 1억 6,700만원, 3위 뉴욕은 1억 5천만 원입니다. 4위는 런던(1억 3천만 원), 5위 싱가포르(9,400만 원), 6위 제네바(9천만 원), 7위 파리(9천만 원), 8위 상하이(7,700만 원), 9위 시드니(6,800만 원), 10위 LA(6,400만 원)입니다.
이 내용의 출처는 영국 부동산 업체 <나이트 프랭크의 2018 부동산 보고서>라니 믿을 만한 자료입니다.
1980년부터 부동산 버블로 몸살을 앓았던 일본 도쿄는 10위안에 들지도 못하였네요. 지금 일본의 집값은 안정화가 되고 있습니다. 고령화, 인구감소가 영향을 미쳤습니다. 이제 도쿄 중심부만 부동산 과열 현상이 있을 뿐입니다.
전 세계 부동산이 이렇게 급등한 이유는 무엇일까요? 바로 에셋 파킹(asset parking) 때문이라고 합니다.
이 현상은 정치나 치안이 불안한 개발도상국에서 큰돈을 번 부자들이 좀 더 안전한 선진국으로 자산을 이동시켜 보관하는 것을 의미합니다. 예를 들어 중국의 부호들이 홍콩이나 싱가폴, 뉴욕, 제주도 등지에 부동산을 취득해 두는 현상을 말하는 것이죠. 최근 케나다 벤쿠버 부동산 거래의 33%를 중국인들이 차지한다고 하니 소름 끼칠 일입니다. 이렇게 형성된 가격은 더 오르면 올랐지 결코 다시 떨어지지 않습니다. 돈 많고 욕심 많은 부자, 그들만의 리그이기 때문이죠.
그런데 우리나라 서울의 부동산 폭등을 보면 에셋 파킹이 시작되는 것이 아닌가 하는 의문도 듭니다. 최근 강남 아파트 매매 최고 가격이 105억 원을 돌파했다고 합니다. 러시아인이 매수했다고 하네요. 이는 뉴욕 원 57 펜트하우스 10분의 1 정도 되는 금액입니다.
최근 세계적인 투자가 짐 로저스가 2015년 남북통일이 된다면 전 재산을 북한에 투자하고 싶다는 의견을 밝혔고, 한국으로 이사가야 할지도 모른다는 말을 해 주목되기도 했습니다. 이는 현재 대한민국과 북한, 그리고 미국과의 정세의 흐름이 긍정적으로 돌아가고 있다는 것을 의미하면서 투자의 안목으로는 이제 곧 서울이 자산관리를 위한 최고의 안전한 지대가 될 것이라는 이야기가 되기도 합니다. 게다가 북한의 풍부한 지하자원과 관광자원들은 더욱 매력적일 수밖에 없습니다.
치안도 좋고 자연재해로부터도 안전한 한국, 만일 서울이 에셋 파킹의 타겟이 된다면 서울의 부동산 가격은 천정부지로 솟게 될지도 모릅니다. 요즘 서울에 똘똘한 아파트 한 채를 마련하려는 투기 현상도 이와 무관하지 않을 것 같습니다.
그렇다면 서민들은 어떻게 될까요? 서울에 작은 평수 주택을 가진 이들이나 집 없는 서민들은 결국 치솟는 부동산 개발, 전월세 값을 감당할 수 없어 서울 밖으로 쫓겨나야 하는 상황이 생길 것입니다.
이런 상황에서 정부는 그린벨트 등을 풀어 수도권에 30만 가구를 짓기로 한 '9,21 공급대책'을 발표하였습니다. 하지만 광명 하안2지구를 비롯한 총 17곳 1차 개발지역 공개만으로도 주민과 지방자치단체들이 반대하고 나서면서 파열음이 들려오고 있습니다. 국토부는 하안2지구 18만 평 부지에 5,400가구 공급을 계획하고 있습니다.
광명시와 현지 주민들은 하안2지구 개발을 반대하고 나섰습니다. 반대 이유로 광명시는 지역 주민과 영세 소상공인 생계 문제, 미흡한 교통 대책, 광명 뉴타운 침체, 하안동 기존 시가지 슬럼화 우려, 신혼부부·청년 일자리 창출 대안 부족 등을 들고 있습니다. 주민들은 주택공급이 많은 상태에서 추가 공급이 이뤄질 경우 집값 하락과 교통 혼잡 등을 이유로 들었습니다.
서울시도 그린벨트를 푸는 것에 대해 반대 의사를 밝혔고 처음 우호적이던 지자체들도 주민들의 거센 반발을 이유로 반대행렬에 가세하고 있습니다.
국토부가 계획하고 있는 3기 신도시 건설계획도 문제가 되고 있습니다. 유력 신도시 후보지로는 광명시흥지구와 하남감북지구, 안양박달테크노밸리 조성 지역, 고양시 장항동 일대, 과천시 일대 등이 꼽히고 있습니다.
이곳 지자체나 주민들의 반발도 문제지만 ‘2기 신도시를 죽인다’는 우려도 만만치 않습니다. 정부가 3기 신도시를 서울과 반경 20km 이내에 건설된 1기 신도시 사이에 지정하겠다고 밝히면서 입지 여건이 상대적으로 떨어지는 곳에 건설된 2기 신도시는 집값 하락, 미분양 증가 등을 우려하고 있습니다.
부동산 전문가들은 주택공급정책이 더이상 주택가격 안정에 큰 힘을 발휘할 수 없다고 판단합니다. 이제는 보다 근본적인 처방이 필요할 때라는 것이죠. 보유세 대폭인상이나 적극적인 토지공개념 도입 등이 대책으로 거론되고 있습니다. 더이상 부동산 가격 상승으로 얻는 불로소득을 차단한다는 것이죠.
최근 경기도지사가 토지보유세를 올려 기본소득제를 시행하자는 주장을 해 반향을 얻고 있습니다. 자동차세율은 2%인데 토지보유세율은 0.27%에 불과하니 선진국처럼 1%정도만 올려도 약 50조 원의 추가 세수가 발생합니다. 이를 국민에게 골고루 기본소득 100만 원씩을 배당하면 국민 95%는 내는 돈보다 받는 돈이 많다는 것입니다. 일리가 있는 주장입니다.
구약성서 레위기 25장에는 안식년과 희년에 대한 이야기가 있습니다.
안식년은 매 7년마다 지켜야 하는 것인데 그해에는 땅을 묵혀야 합니다. 6년 동안 밭에 씨를 뿌리고 6년 동안 포도 순을 쳐 그 소출을 거두지만 7년째 되는 해는 야훼의 안식년이므로 그 땅을 아주 묵혀 밭에 씨를 뿌리지 말고, 포도 순을 치지도 말라는 것입니다. 땅뿐 아니라 주인도 노예도 모두 쉬어야 합니다.
이 안식년이 7번 지난 그 다음해는 희년[year of jubilee, 禧年]으로 선포합니다. 50년째 되는 해입니다. 희년은 이사야에 의해 “여호와의 은혜의 해”(이사야 61:2) 또는 에스겔에 있어 “자유의 해”(에스겔 46:17)로 불리기도 하였습니다.
희년에는 누구에게 소속되었던지 노예로 있던 모든 이스라엘 사람들에게 자유가 주어졌습니다. 가난 때문에 팔린 땅도 원주인에게 돌려졌습니다. 율법에는 희년이 가까워질수록 노예의 값을 다르게 책정하였습니다. 땅 값의 경우에도 마찬가지입니다. 희년이 가까울수록 노예의 값이나 땅값은 싸게 쳐질 수밖에 없었던 거죠. 7번째 안식년에 쉰 노예와 땅일지라도 희년이 되면 모두 제자리를 찾아 돌아가게 됩니다. 개인들이 지은 부채 역시 모두 탕감을 받습니다.
노예와 땅은 언제나 타당한 값에 원주인에게 되돌려주어야 합니다. 희년이 얼마 남았는지를 계산해서 취득했던 금액에서 제하여 되팔아야 하는 것이죠. 여기에는 불로소득의 개념이 없습니다. 다만 형편 때문에 어쩔 수 없어 하게 되는 거래 행위일 뿐입니다.
레위기 25장 23-25절 말씀을 들어 보시기 바랍니다. “땅은 아주 팔아넘기는 것이 아니다. 땅은 내 것이요, 너희는 나에게 몸 붙여 사는 식객에 불과하다. 너희가 소유하는 땅 어디에서나 제 땅은 다시 되돌려 살 수 있어야 한다. 네 동족 가운데서 누가 옹색하여 제 소유를 팔았을 경우에는 그와 가장 가까운 친척이 와서 그가 판 것을 되돌려 살 수 있다.”
지난 5월 불발로 끝났지만 대통령 개헌안에는 토지공개념이 반영되어 있었습니다. 토지공개념이란 토지에서 발생하는 이윤을 공공의 재산으로 사용할 수 있도록 토지에 공공성을 부여하는 것입니다. 이렇게 되면 국가가 개인이 소유한 토지에 제한을 가할 수 있게 됩니다.
그렇다면 다른 재화와 달리 천연자원인 토지에만 공개념이 적용된 이유는 무엇일까요. 토지불로소득 때문입니다. 토지는 모두가 평등하게 누려야하는 권리라는 것이죠. 하지만 우리 사회에서는 이 권리가 엄청나게 왜곡되어 있습니다. 우리의 경우 토지자체의 가치가 노동력의 가치보다 높게 평가돼 빈부격차를 야기합니다. 예를 들어 소작농이 있다고 칩시다. 열심히 일을 해도 소작농은 빈곤에서 벗어나기 힘듭니다. 그런데 이 땅 주변이 개발되면서 땅값이 급격히 오릅니다. 토지소유권을 가진 주인은 아무 일 하지 않아도 오른 땅 값 덕분에 더 큰 재산을 가질 수 있습니다. 하지만 이 땅에서 일한 노동자의 수입은 오르지 않습니다.
지금 제가 함께하고 있는 노온사동 텃밭 주인이 가정형편 상 550평 땅을 평당 100만 원에 내놓았습니다. 현지 시세는 120-130만 원 정도한다고 합니다. 현지 시세로 보면 취, 등록세까지 합쳐 4억 원가량 되는데 그곳에서 생산하는 농작물 판매 수익은 2-3백만 원도 안 될 겁니다. 이자 수입이 훨씬 큰 땅에서 우리는 농사를 짓는 멍청한 길을 가고 있는 것이죠.
토지 공개념을 도입하면 이와 같은 빈부격차 문제를 감소시킬 수 있으며 보다 정의로운 자본주의 시장경제를 구축할 수 있습니다. 부동산으로 발생하는 불로소득이 한해 300조 원을 넘긴다고 합니다. 이 불로소득 대부분을 토지공개념에 의한 토지보유세로 환수하여 기본소득제를 실시한다면 당장은 분배의 정의를 실현할 수 있고, 장기적으로는 부동산 가격의 안정을 꾀할 수 있는 것입니다.
토지 공개념을 처음 말한 사람은 19세기 중후반을 살았던 헨리 조지입니다.조지는 1839년 미국 필라델피아에서 출생합니다. 중학교를 5개월 다닌 후 중퇴하고 선원생활을 하다가 캘리포니아에 정착합니다. 한때 금광 사업을 하지만 실패하고 샌프란시스코에서 신문 인쇄공으로 일합니다. 문장력을 인정받아 편집인이 되면서 그의 삶은 180도로 달라집니다. 1868년 토지문제에 관한 견해를 처음 발표했고 1871년에는 샌프란시스코에서 이브닝 포스트를 발행합니다. 그 후 공무원이 되어 시간적 여유를 갖게 되자 대표작 <진보와 빈곤>을 발표해 큰 반향을 일으키게 됩니다. 이 책은 미국과 영국에서만도 수십만 부가 판매되었고 15개국어로 번역되었습니다. 1881년 뉴욕으로 이사해 1886년에는 노동단체 후보로 뉴욕시장에 출마했으나 낙선합니다. 1897년 다시 뉴욕시장선거에서 출마했으나 선거 4일 전에 과로로 사망합니다.
헨리 조지는 인류의 진보가 정신력(mental power)에 의해 추진되며, 평등 속의 어울림이 진보의 법칙이라고 보았습니다. 문명이 쇠퇴하는 이유는 사회가 발전하면 점점 불평등해지기 때문이라는 것입니다. 조지는 토지의 사유재산제도를 비성경적이며 정의에 위반되는 제도라고 주장하며 매우 분개했습니다. 토지의 사적 소유는 불로소득을 발생시켜 부의 집중과 불평등을 심화시키며, 점점 고착되고 확대되는 경향을 갖게 된다는 것이죠.
조지는 이를 해결하기 위해서 지대(地代)를 모두 세금으로 거둬들임으로써 진보를 이룰 수 있다고 주장했습니다. 그는 해결책으로 ‘토지단일세’를 주장하였습니다. 토지를 임대해 발생하는 소득인 지대는 불로소득이므로 이를 모두 사회로 환수해 공공의 이익을 위해 쓸 것을 주장한 것입니다. 반면에 근로소득세는 부과하면 안 된다고 보았습니다. 근로소득세는 근로를 위축시키며, 또한 정당한 소득이기 때문이라는 것이죠.
희년에도 예외가 있습니다. 레위기 25장 29절에 보면 ‘성 내 가옥’은 1년 이상 소유하면 돌려주지 않아도 된다고 합니다. 이를 근거로 보수교회는 토지공개념이 토지국유화를 획책하는 사회주의 사상이라고 반대합니다.
토지국유화와 토지공개념은 다른 것입니다. 토지를 소유한 사람은 그 용도에 따라(예를 들면, 주거, 상업, 회사 등) 그리고 개발 정도에 따라 토지보유세나 토지단일세를 물면 됩니다. 합리적인 액수의 차등을 둔다면 그 토지를 정당하게 이용하고 싶은 사람들이 그곳에 필요에 따른 건물을 지으면 됩니다. 그리고 그 건물은 얼마든지 양도할 수 있습니다. 이것이 29절의 본래적 의미인 것이죠. 희년이 인간의 노동으로 세워진 재화까지 몰수하는 제도가 아니라는 것입니다.
헨리 조지가 지대를 거두라고 한 것은 인간의 수고가 들어가지 않은 자연의 선물로서의 토지(unimproved land value)에서 발생하는 이익에 대해서 모두 세금으로 거둬가라는 것입니다. 개발된 가치는 세금의 대상이 아니란 것입니다. 즉 불로소득에 대한 세금인 것이죠.
희년은 인간과 토지의 가치를 매 50년 마다 원상태로 돌려놓는 위대한 가치체계입니다. 하나님의 형상을 닮은 인간, 하나님의 품을 닮은 땅이 원상태로 회복되는 것입니다.
토지와 같은 천연자원은 더 이상 인간이 만들어 낼 수 없는 것들입니다. 하나님께서 선물로 주신 우리 피조물 모두의 생존을 위한 자산인 것입니다.
희년의 정신은 평등과 자유, 노동의 신성성, 이웃에 대한 사랑을 실천하는 정신입니다. 희년의 정신이 기본이 되는 사회를 열망하는 모든 이들에게 주님의 은총과 축복이 함께하시길 축원합니다.
<2018. 10. 8>