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제9절 확인설명서의 기재착오로 문제가 된 사례 1. 면적기재 착오 사례 1) 중개대상물건 : 연립주택(재건축 대상)매매 ① 기재착오 내용 “면적”은 가장 기본적이 기재사항으로 등기부등본, 토지대장, 건축물대장을 보고 토지면적을 기재하면 된다. 그러나 집합건물(아파트, 연립주택)은 등기부등본에 나타난 토지지분의 숫자가 그 아파트의 면적이 아닌 아파트 연립주택이 있는데(공식에 의하여 계산한 숫자가 그 아파트의 면적이 되는데) 그 숫자를 면적으로 기재하여 문제점이 발생한 것이다. ② 등기부등본에 기재된 내용 ○ 첫 장의 표제부 대지권에 기재된 면적 2,200 (첫 장의 표제부는 그 건축물의 전체 ㎡ 면적) ○ 둘째장의 표제부에 대지권의 지분에 기재된 면적 1,900분지 43 (“예” 1001호의 지분 ㎡면적) ※ 첫 장 표제부에 기재된 면적이 2,200 숫자이고 둘째장의 면적이 2,200분지 43이였다면 43이 즉 그 호수(“예” 1001호)의 대지권 지분 면적이 되나 위에서와 같이 첫 장의 표제부는 2,200이고 둘째장의 표제부에는 2,200이 아니고 적은 숫자 1,900분지 43이라고 기재되어 있으면 43이 그 호수의 대지권의 지분면적이 아니고 다음과 같은 공식에 의하여 계산한 값이 그 호수(“예” 1001호)의 대지권의 지분면적이 되는 것이다.
위와 같이 43㎡가 아닌 49.8㎡이므로 약 6.8㎡가 더 많은 면적이 되는데 아주 간단히 기재할 수 있는 “면적”이지만 모르고 기재하면 후일에 분쟁의 대상이 된다. 2. 건축년도 기재착오 사례 1) 중개대상물건 : 단독주택 매매 ① 기재된 내용 중개대상물확인설명서(1)의 건축년도 기재를 하면서 등기부등본을 보고 1999. 8월로 기재하고 이의 기재내용에 의하여 건축한지 3년이 된 주택이라고 설명까지 하고 계약을 체결하였는데 그 후에 매수자가 이것은 거짓이다. 건축물관리대장을 보니 1996. 7월에 준공되었으므로 6년이 된 주택을 3년이 된 주택이라고 거짓말을 했다 하면서 6년이 된 주택이라면 매수를 하지 않았다면서 이의 배상을 요구하는 문제가 발생한 것이다. ② 원 인 왜 이러한 문제가 나오느냐 하면 건축물관리대장은 준공검사를 하면 작성이 되지만 등기부등본은 보존등기를 하여야 즉 등기를 하는 일자가 건축년도가 되므로 실제 건축(준공)일자와 차이가 있을 수 있다. 간혹 등기는 안하고 있는 건축물들이 있다. 그러므로 건축물관리대장과 등기부등본을 보고 기재하여야 할 것이다. 또한 중개대상물확인설명서 작성요령 규정에도 토지이용계획확인원, 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장을 확인하여 기재하도록 규정하고 있다. 3. 주택(아파트)방향 기재착오 사례 (중개대상물확인설명서(1)예)
1) 중개대상물건 : 아파트분양권(매매) ① 기재착오 원인 중개대상물확인설명서(1) 물건의 표시 기재란에 주택방향을 기재하게 되어 있는데 분양권이므로 실제 아파트를 보지도 못하고 “남향”이라는 말만 듣고 “남향”으로 기재하였는데 후일에 매수인이 이를 잘못된 것이다. 동향과 가격차이는 1,000만 원 이상 차이도 있고 남향이라고 해서 매수한 것이며 동향 같으면 매수를 하지 않았다면서 항의를 하면서 계약취소를 요구한 사례가 있어서 이를 참고토록 기술한 것이다. ② 분양권은 방향을 잘못 기재할 수가 있으므로 건설사에 문의하여 착오가 없도록 기재하고 방향을 잘 모르면 이를 매수인에게 설명하고 설명하였다는 것을 확인설명서 또는 계약서 특약에 기재하여야 후일에 문제점이 없는 것이다. 4. 융자금액 승계 시 확인착오 사례
1) 중개대상물건 : 아파트 매매 ① 확인 누락된 내용 아파트매매계약을 체결하면서 융자금액(근저당 설정된 금액) OOOO만원을 승계하는 조건으로 계약체결을 하여 잔금지불일에 채무금액을 확인 후에 잔금에서 융자금을 공제하고 잔금처리를 하고(은행으로부터 채무자는 전 소유자) 소유를 이전을 한 것이다. 그 후 매수자가 자금사정이 나아졌기 때문에 융자금을 변제하려고 은행에 가서 융자금 변제와 근저당설정말소를 요구하니 융자금 이외에 신용으로 OOOO만원 융자가 있으므로 융자금 변제해도 근저당설정말소는 안 된다는 것이다. ② 근저당설정 된 금액 변제하였으나 근저당말소 안되는 이유 아파트를 근저당설정하고 융자 받은 이후에 추가융자를 요청하여 아파트가 설정된 것이 있기 때문에 또한(재산이 있기 때문에) 신용으로 추가융자를 처리하였으므로 이의 금액이 변제되어야 근저당말소를 해 줄 수 있다는 것이다. 이는 맞는 말이며 신용융자금 이외에 타인의 보증으로 하여 신용대출이 되었을 때에도 그의 대출금을 변제 후에야 근저당권 말소가 되는 것이오니 융자금 승계 시에는 타인의 보증과 추가로 신용대출이 있는지를 확인하여야한다. 5. 기타이용제한사항 미기재 사례
1) 중개대상물건 : 점포 또는 토지 ① 중개대상물확인설명서(1)의 제1쪽의 우측 하단에 기타이용제한사항이 있다. 이의 곳에 어떤 내용을 기재하여야 하는가를 문의하면 뚜렷하게 설명(상담)해 주는 곳이 별로 없을 것이다. 필자가 여기에 어떤 내용을 기재하는 것이 타당할까 후에 어떤 문제점이 발생하지 않을까 하고 분석하였는데 분석은 중개대상물확인설명서의 작성요령(건교부)을 보면 토지이용계획확인원, 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장을 보고 기재한다고 되어 있으므로 이의 내용을 종합하여 볼 때 중개대상물확인설명서(1)에 기재할 항목 칸이 없는 것이 많으므로 확인설명서에 없는 내용이 체크되었을 때 기타이용제한사항 그 내용을 기재하여야 할 것으로 분석이 되었다. “예”를 들어 재개발지구로 지정된 곳에 체크가 되었다면 확인설명서에는 재개발지구 기재 내용란이 없으므로 이의 재개발지구 하는 것을 기타이용제한사항 란에 기재하여야 할 것이다. 또한 개발제한 구역의 경우 ① 도시지역 ② 녹지지역 ③ 개발제한구역 ④ 토지거래허가구역 4곳에 체크된다. 이런 경우도 기타이용제한사항에 일부 내용을 보충으로 기재하여야 할 것이다. ② 기타이용제한사항에 그 물건의 현 상태에 대하여 “예”를 들면 호프점 같으면 호프점 허가사항, 신고사항 등이 업종일 경우 계약서에 허가, 신고사항 등이 기재되지 않았을 경우에는 이러한 실제 사항을 기재하여야 후일에 분쟁의 대상이 안 된다. ③ 토지중개를 한 경우 중개대상물확인설명서(1)에 토지 위에 건축할 수 있는 내용이(요약한 내용이라도) 기재되는 곳이 없다. 그러므로 기타이용제한사항에 보충설명을 간단하게라도 또한 매수인에게 설명했다는 사항을 기재하여야 한다. 어떤 토지 위에서 어떤 건축물을 건축 할 수 있는 줄 또한 건축할 수 있다고 중개업자가 설명하여 매수하였는데 문의하여 보니 건축할 수 없다고 한다. 거짓중개 또는 해약해 달라 중개수수료를 반환해 달라는 등 여러 가지 트집을 잡을 수 있다. 그러므로 기타이용제한사항에 현재 토지의 형태라고 기재 “예”를 들면 ‘채소 심어 있음?이라도 기재하여야 하며 좀 자세히 기재한다면 ’농업진흥구역이며 토지매수목적에 의하여 이용에 관한 자세한 사항은 허가청(시?군?구)에 문의하시기 바랍니다. 현재 채소밭임.? 이러한 식이라도 기재하여야지 줄을 그어 생략하면 후일에 문제가 발생할 수도 있으며 보기에도 성의가 없는 것으로 보이게 된다. 6. 건축년도 기재시 주의할 사항 등기부등본에 의하여 건축년도를 기재한 경우 건축물관리대장에서의 건축년도와 다를 수가 있다. 즉 몇 년 차이가 있을 수 있다. 왜냐하면 건축물이 준공되면 건축물관리대장은 작성이 된다. 그러나 등기(보존등기)를 신청하지 않고 놔두면 미등기상태로 몇 년 있다가 등기를 한 경우도 있을 수 있으므로 등기부상의 건축년도는 3년 신축건물이었으나 건축물관리대장에는 6년이 된 건축물이 있을 수 있다. 이는 잘못 중개(설명)한 경우이므로 후일에 이것을 안 매수자가 이의를 제기하게 된다. 3년 된 건축물(주택)과 6년이 된 건축물(주택)의 가격차이는 많이 있다고 보아야 하기 때문에 거짓중개를 하였다고 문제가 될 대상이 되기 때문에 건축물관리대장과 비교해서 건축년도를 기재하여야 한다. 7. 계약서 작성의 미숙 사례 중개업을 하다보면 경우에 따라서는 등기부등본을 확인 못하고 계약서를 작성하게 되는 경우가 있을 수 있다. 이때 계약서 특약사항에 중개대상물 확인설명서를 잘 기재하여야 한다. 왜냐하면 법의 규정에는 권리관계 등을 등기부등본 등, 토지이용계획확인원에 의하여 공법상 이용제한사항을 기재하여야 하는데 이들의 서면을 띄어 보지 않았으므로 기재를 잘 하여야 한다. ※ 계약서 작성미숙의 내용 어느 중개업자가 상담을 하여왔는데 그의 내용을 소개하면 물건을 내놓은지 며칠 지나지 않아 갑자기 계약하려는 사람이 있어 임대차 계약을 체결하면서(계약서 작성하면서) 소유자(임대인)에게 근저당설정액(융자금)을 문의하니 ?5,000만원을 융자했다고 하여 일반적으로 채권최고액을 융자금액의 30%로 하여 등기부등본에 채권최고금액이 기록되므로 이의 중개업자는 5,000만원에 30%를 가산하여 6,500만원을 기록하고 6,500만원을 초과 시 본 계약을 해약하여도 된다는 것을 특약사항에 기록하였다는 것이다. 계약이후 등기부등본을 확인하여보니 6,800만원이 근저당 설정되어 있었으며 이의 설정된 금액으로 중개대상물확인설명서 (계약시 미리 도장을 받았으므로)에 근저당설정 내용을 기재하였다고 한다. 임차인은 임차보증금 등을 합하여 계산하여보니 만약 경매가 된다면 피해가 예상되므로 본 계약을 해약하겠다 계약서에 작성된 6,500만원 초과 시에는 해약한다 하였으므로 만약 해약이 안 된다면 중개업자와 임대인을 상대로 고소하겠다고 하는데 어떻게 하면 되겠느냐고 “상담”을 해왔다. ※ 본 상담물건중개 시(계약서작성 시) 잘못한 점 1) 6,500만원 초과 시 해약하여도 된다는 것을 필요이상으로 기재한 것(특약사항에 필요이상의 말을 기재하면 중개업자는 잘하기 위해서 기재한 내용이) 다음에 문제가 되는 경우가 많이 있다. 이 물건은 약 6,500만원으로 기재하였어도 문제가 없는 것이다. 2) 중개대상물확인설명서작성을 계약 당시 임대인에게 문의한 내용을 기재하였어야 하는데, 즉, 시간관계 등 사정으로 등기부등본을 확인 못하고 임대인의 말에 의한 금액을 임차인에게 설명하고 이를 기재한다고 하였으면 되는데 몇 일 후 등기부등본을 확인 후 기재하였으므로 계약 당시에 중개대상물 확인설명서를 작성하지 않은 결과가 되므로 분쟁의 대상이 되는 것이다. ※ 계약서 특약사항에 잘못 기재한 점 1) 부득이 등기부등본 등을 확인 못하고 계약서를 작성해야 될 경우(계약자가 있는데 등기부등본확인을 하지 않았으므로 계약서작성을 할 수 없다고 할 수도 없고)에는 임대인 또는 매도인에게 문의를 하여 기록하면서 이를 신의에 의하여 믿고 이들 임차인(매수인)에게 설명을 하고 동의를 하여 계약서를 작성 계약을 체결하되 등기부등본은 후일에 확인시켜 주기로 한 것을 기록하면서 이 때에 금액은, 약 6,500만원이다. 즉, 약 얼마라는 것을 기록하면서 이의 금액은 임대인의 말에 의하여 기재한 금액이므로 등기부등본을 확인하여 후에(중도금지급 시에) 정확한 금액을 기록하겠다는 것을 기재하여야 할 것이며 중개대상물 확인 설명서도 그때 당시의 사항을 기재하여야 한다. 후에 등기부등본에 의하여 정확한 금액을 기재토록 한다는 것을 기재하면 되는 것이다. 2) 중개업자가 계약서에 기재하면서 6,500만원이 초과되면 “해약”하여도 된다는 말을 기재한 것은 너무나 정확하게 잘 하려고 한 것이다. 항시 차후를 생각하여 기재하여야 한다. 8. 부동산 물물교환 계약서 작성 사례 가. 부동산(교환물건)의 표시(매매물건교환의 경우) ① 부동산물물교환계약서작성은 교환물건을 전문으로 중개하는 분이 아니며 중개업의 10년 이상의 경험자로 계약서작성을 어떻게 하여야 할지 망설이는 중개업자가 많을 것이다. 시중에 부동산물물교환계약서가 인쇄된 용지를 매매하므로, 그 용지에 지재하면 되는데 물건의 표시, 조건, 특약 등 많은 신경을 써야 된다. 그러하지 않으면 뒤에 문제가 발생할 때 중개업자의 책임문제가 있게 된다. ? 물건의 표시 기재하기 전 계약당사자를 甲과 乙로 구분하여야 하는데 어떤 물건의 소유자를 甲으로 또한 乙로 할 것인지를 중개업자가 임의로 정하여 ‘○○○을 甲으로 칭한다.’ 등을 기재한다, 그 후 물건의 표시와 교환물건명을 기재하면 되는 것이다. ※ 주의할 점 甲과 乙의 물건의 가액을 각각 기재할 것인지 甲과 乙의 물건의 가액을 기재하지 않고 무조건적으로 甲과 乙 누구도 돈을 지급 없이 교환계약을 할 것인지 또한 甲이나 乙이 돈을 얼마 지급하면서 교환하는 경우 등 甲과 乙 물건의 가액을 기재할 것인지 부동산업자가 생각하여 정하여야한다. ② 어떤 조건으로 교환을 하던 甲과 乙 물건의 가액을 기재하는 것이 당연 한 것으로 생각하였으나 기재하였을 때 문제점이 발생하게 된다. 요즘 교환물건은 거의 동등한 상태에서 교환을 하게 되지만 경우에 따라서는 교환물건 중 한 쪽은 많은 손해를 보는 경우가 나오게 된다. 어느 한 쪽이 손해를 많이 보게 될 경우(甲과 乙 물건의 가액을 기재했을 경우 기재한 금액 중 어느 한 쪽의 금액이 현실에 맞지 않게 높이 기재했을 경우) 사기로 고소당할 수 있는 것이다. 그러하므로 교환물건의 甲과 乙 물건의 가액을 기재하지 않고 계약서에 물건의 표시, 물건명, 甲 또는 乙 이 얼만의 금액을 지불하는 조건으로 이의 없이 계약을 체결한다고 기재하여야 할 것이다. ◎ 계약서 작성의 “예” 부동산의 표시(甲물건) ○○○을 甲이라 칭한다.
◎ 계약서 작성의 “예” 부동산의 표시(乙물건) ○○○을 乙이라 칭한다.
나. 특약사항기재 ⓛ 甲과 乙은 교환물건에 대하여 상호실사 검토하여 확인 후 또한 등기부등본 등을 확인 후 상호 이의 없이(어떤 조건 없이) 계약을 체결한다. ② 甲이 금액 ○○○원정을 乙에게 어떤 조건 없이(후일에 이의제기없기로 하고) 지불하기로 하고 계약을 체결한다. ③ 주요시설 등이 있을 경우 기재한다. ④ 계약당사자가 요구하는 사항 및 특이한 사항을 기재한다. ◎ 일반적으로 계약서 작성 시 주의할 사항 ① 특히 점포(업소)의 중개 시에는 허가사항을 반드시 기재하고 현재의 상태를 임대(임차)한다는 것을 또한 중개당사자가 이를 확인하고 이의 없이 동의함으로 본 계약서를 작성한다는 것을 기록하여야 한다. ② 주택 등(건축물)에 대하여는 관리관계 등만 확인하겠으나 2000. 7. 29부터 시행되는 개정 부동산 중개업법 제 17조 중개대상물확인설명서에는 공법상 이용제한 관리관계 이외에 상태, 입지 등 추가되어 동법시행령 제22조에서는 세부적으로 그 주택(중개물건)의 내부상태, 수도, 도배, 가스 등 소방설비와 외부상태, 입지여건, 교통주위환경까지도 기록하여야 되므로, 계약서중개대상물확인설명서(체크리스트) 작성 시 주의 하여야 할 사항이 많아졌다. 현재도 계약서와 중개대상물확인 설명서 계약서작성에 신경을 써서 작성하여야 할 것이다. 참고로 1999년도 중개사고로 약 10억원의 금액을 공제조합에서 배상을 해주었으며 이 중 70% 이상이 중개대상물확인설명서 미작성(잘못 작성)등으로 중개사고가 난 것이다. 과태료도 10억원이 넘는 금액을 많은 중개업자의 주머니에서(어려운 이 시점에서)납부한 것이다.
※ 중개대상물확인설명서 작성 시 공법상 이용제한(체크리스트 포함)을 작성하지 않고 생략이라고 하면 차후에 문제가 되며 처벌(영업정지, 과태료)의 대상이 된다. 왜냐하면 지시사항을 이행하지 않은 결과가 되므로 중개의뢰인이 피해를 보지 않았어도 처벌대상이 된다는 것이다. |
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출처: 부동산중개자료 원문보기 글쓴이: 돈익는마을
