주택임대차 보호법 세 번째 이야기
임대보증금 중 최우선 변제금과 보증금 범위
오늘은 주택을 임대하여 거주하는 주택이 경매에 붙여지는 경우, 임차인의 보증금에서 최우선적으로 보호 받을 수 있는 소액보증금에 범위에 관하여 알아봅니다.
주택임대보호법 시행령 제10조 및 11조 규정을 살펴보면
1) 서울특별시는 임대보증금이 1억 원 이하일 때, 경락대금에서 1순위 근저당권자보다 우선하여 3,400만원이 배당되고,
2) 수도권과밀 지역은 임대보증금이 8,000만 원 이하일 때, 경락대금에서 우선하여 2,700만원이 배당되고,
3) 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 등은 임대보증금이 6천만 원이하 일 때, 2,000만 원이 배당되고,
4) 그 밖의 지역은 임대보증금이 5천만 원 이하일 때, 1,700만원을 취우선하여 배당받게 됩니다.
5) 그런데 이러한 법 규정이 있다고 해서 모두 다 배당을 받을 수 없습니다.
임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액(경락가격)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있고, 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. 라는 규정에 따라 1순위 근저당채권자가 배당받은 금액에서 2분의 1 이내에서 배당을 하여준다는 말인데요, 결국 소액 임차인이 다수인 경우, 임차인들이 최우선하여 배당받게 되는 금액도 줄어들 수 있다는 얘기입니다.
6) 이러한 경우는 아파트보다는 단독주택, 또는 다가구 주택이 해당 될 수 있습니다.
7) 가장 중요한 것은 이러한 소액임대차보호 규정도 선순위근저당권 설정일자를 기준하여 최우선 변제의 설정일자 및 금액이 다를 수 있다는 것입니다. 이게 무슨 말이냐 하면 만약 대항력을 갖추지 않은 임차인이 2016년에 주택을 임대하고, 전입신고를 하고 거주하고 있는데, 그 주택의 1순위 근저당권 설정일이 2010년도 이라면 이때 위법이 시행하는 주택임대차보호법의 소액 임대차 규정을 적용하므로 보증금액이 서울특별시 7,500, 수도권 등6,500만원, 광역시 등 5,500만원, 그 외 지역 등 4,000만원을 넘는 임대보증금은 한 푼도 배당 받지 못하게 된다는 말이 됩니다.
8) 그래서 임대하는 주택이 비록 소액의 경우라도 은행 등에 근저당권이 설정되어 있는 설정날짜를 잘 확인 한 후 주택을 임대하여야 손해를 보지 않습니다. 그리고, 무엇보다 확정일자 반드시 받아 두어야 법에 보호를 받을 수 있습니다.
9) 특히 유념해야 할 것은 일반 채권자 즉 임차권등기, 경매신청권자를 제외한 임차인들은 주택 등이 경매되는 경우, 반드시 배당종기일 내에 배당신청을 하여야
배당을 받을 수 있으며, 또한 권리신고 등 배당신청을 하였다고 하더라도 배당종기일 전에 사는 주택에서 이사를 하는 경우에는 배당권리가 소멸되기 때문에 배당금을 받기 전에는 이사를 하여서는 안 된다는 것도 알아야 합니다. 배당을 받기위해서는 경락인으로부터 인감증명서가 첨부된 명도확인서를 교부받아 법원에 제출하여야 배당금을 받을 수 있습니다.
변호사 강명훈