법원은 부동산현황조사와 감정평가가 완료되면 계속적으로 경매를 준비하게 됩니다.
잠시 앞의 절차들을 떠올려보죠(이중경매부분으로 집중력이 조금 흐트려졌죠?^^:)
채권자는 경매를 신청함으로써 압류권자라 불리우게 되며, 이후 4~6개월정도 후에 첫 매각기일이 지정됩니다(처음 입찰을 실시하는 날짜).
법원의 업무량에 따라 위 기간은 차이가 조금 있는데, 요즘은 단축되고 있는 경향입니다(전국 평균 약5개월).
채무자의 부동산이 경매가 신청되면, 이후 압류권자는 특별히 할 일없이, 집행법원만 바빠진다고 말씀드렸죠?
현황조사와 감정평가를 한다고 하였습니다(현재까지 마친 강의진도).
이번시간은 위 현황조사서와 감정평가서가 법원에 도착한 후, 법원이 하는일을 연속해서 살펴보시겠습니다.
법원은 이제 매각물건명세서작성과 매각조건을 결정하게 됩니다.
‘매각조건’ 생소하시죠?
굳이 정의를 내리자면 대상부동산을 매각하여 그 소유권을 매수인에게 이전시키는데 지켜야 할 조건을 정하게 된다는 것입니다.
크게 두 가지를 결정하게 됩니다.
첫째, 압류된 부동산을 일괄로 매각절차를 진행할지, 아니면 별개로 나누어, 물건번호를 부여하여 진행하게 될지를 결정하게 됩니다.
둘째, 이하 설명하겠지만, 국가마다 강제집행매각조건에는 조금씩 차이가 있는데, 매수인에게 소유권이 이전될시, 등기부상의 권리들을 모두 소멸시켜주는 ‘소멸주의’와 반대로 매수인에게 모든 책임을 전가하는 ‘인수주의’방법이 있습니다.
우리나라는 ‘소멸주의를 기본으로 예외적으로 인수주의’를 취하는 형태를 하고 있습니다.
그렇기에 권리분석의 위험성이 상대적으로 중요하다고 할 수 있습니다.
매각조건부터 하나씩 천천히 공부해보시죠
18. 일괄매각과 개별매각(분할매각)의 구분
우리나라 민사집행법은 개별매각을 원칙으로 하고 있습니다.
즉, 여러개의 부동산이 경매 신청이 되면, 특별한 사정(일괄매각을 하도록 하는 경우, 반드시 일괄매각으로만 진행하여야 하는 경우)이 없는 한 원칙적으로 각 물건번호를 부여하여 각기 진행한다는 것입니다.
tip)“건물도 부동산이고, 토지도 부동산인데, 현재 진행하는 물건들을 보면 함께 경매신청되고 있지 않은가?”반문하실 수 있습니다.
이점이 일괄매각을 하여야 하는 경우중에 속하게 됩니다.
토지와 그 지상건물은 각기 별개의 부동산이므로 원칙상 개별매각으로 진행해야하겠지만, 만약 그러할 경우, 건물철거위험과 지료다툼으로 사회혼란의 여지가 많으므로, 위와같이 토지와 건물처럼 상호간에 견련성이 있어서 매수인 한명이 일괄매수하는것이 국가적으로 볼 때 경제적효용을 증대시키기고 높은가격으로 매각됨으로써, 이해관계자(소유자,채무자, 채권자)에게 이익이 될 수 있도록 예외적으로 일괄매각방식을 취하고 있는것입니다.
반드시 일괄매각을 하여야 하는 경우로는
대지권등기가 되어 있는 집합건물은 대지권의 분리처분이 불가능하므로 전유부분 및 공용부분에 대한 경매개시결정의 효력이 대지사용권에 미치기에 건물부분과 대지사용권에 관하여 일괄매각결정을 해야 합니다(대결 97마814)
원칙에 대한 예외로 일괄매각을 하도록 하는 경우도 있습니다.
가령 전술한 토지와 그 지상의 건물이라던지, 면적이적어 합쳐야만 건축이 가능한 두 개의 인접토지의 경우, 또는 토지와 건물이 하나의 기업시설을 이루고 있는 경우, 2필지이상의 토지를 매각하면서 개별로매각할 경우 하나의 필지는 맹지등이 현저히 가격이 저감되는 경우, 민법제365조에 따라 토지/건물을 일괄매각하는 경우등의 사안에 대해서는 개별매각하는 것보다 일괄매각함에 따라 더 이익이 될 수 있다는 것입니다.
즉, 재산의위치, 형태, 이용관계등을 고려하여 개별매각보다 일괄매각 방식을 취하는 것이 그 객관적, 경재적효용이 현저하게 높다면 서로다른 재산이든, 또는 부동산의 관할이 다르더라도 일괄매각방식을 취하도록 하였습니다(‘반드시’와는 구별의 필요가 있는 법원의 재량사항입니다).
반대로 일괄매각을 허용하지 않도록 규정하고 있기도 합니다.
첫째는 과잉경매에 해당하면 안된다는 것입니다.
가령 A라는 부동산과 B라는 부동산을 일괄매각하더라도 배당받을 채권자들의 채권금액이 충분히
갑이나 을이라는 부동산 어느 하나에서 충분히 배당받을 수 있는 소액이라면, 그 같은 경우 A나 B중 부동산 하나는 경매를 취하시키고 있습니다.
(물론, 채무자도 그러한 사유를 들어 둘 중 하나를 지정 할 수 있으며, 과잉경매의 판단은 법원의 재량사항입니다)
다만, 토지와 그 지상건물, 그 두 개의 부동산을 분리하여 하나만 진행한다면 현저한 손해가 발생하는 경우, 채무자의 동의가 있는 경우에는 과잉매각금지원칙이 적용되지 않습니다(이법101조3항단서).
대결 68마890 - ‘일괄매각의 대상인 여러개의 물건 중 어느 일부의 매각대금으로 각 채권자의 채권액과 집행비용을 상환함에 충분한 경우에는 일괄매각은 허용되지 않는다 할 것이나, 대지와 그 지상건물에 대하여는 과잉매각금지의 원칙의 적용이 전면 배제된다.‘
또한 두 개이상의 부동산을 일괄매각하면 오히려 손실이 발생하게 되는 경우도 있습니다.
가령 농지와 농지가 아닌 토지는 당연히 개별매각을 해야 할 것입니다.
매수인의 자격(농지취득자격증명원제출필요)이 제한되기 때문에, 상당한 유찰로 인해 다른부동산까지 같이 피해를 보기 때문입니다.
이러한 일괄매각결정은 매각기일이전까지 하여야 하며(이법98조3항), 각 부동산마다 배당순서가 다를 수 있으므로 각 부동산별로 각각 최저금액을 정한 후 합하여야 할 것입니다.
(각 부동산별로 최저금액을 각기 정하지 않는 경우는 매각허가결정에 대한 항고사유가 됩니다)
법원이 여러 가지 제반사항을 종합하여 일괄매각조건으로 결정을 했는데, 이해관계인 ‘전원’이 개별매각조건으로 진행하여 달라고 신청을 하던지, 반대로 개별매각조건을 일괄매각조건으로 변경하여 달라는 신청이 들어오면 법원은 이에 구속되어 따르게 되는데(이해관계인의 합의로 결정된 조건에는 즉시항고등으로 불복 할 수 없습니다), 이러한 이해관계인들의 합의에 따라 변경된 조건을 법원이 직권으로 다시 변경할 수도 있습니다(이 경우에는 역시 즉시항고를 할 수 있습니다.) -이상-
첫댓글 감사합니다....![~](https://t1.daumcdn.net/cafe_image/pie2/texticon/ttc/texticon28.gif)
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ㅎㅎ 감사합니다
글 감사 ^^
감사합니다
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