19강 : 법정매각조건과 특별매각조건의 구별 ★★

19. 법정매각조건과 특별매각조건   법원경매물건을 검색하다보면 특별매각조건이란 말이 자주보입니다. 특별매각조건이라는 의미는 말 그대로 ‘특별’한 조건이 붙는다는 것인데, 그럼 반대로 해석하면 특별하지 않은 기본적인 매각조건이 있다는 의미이기도 합니다. 민사집행법은 그러한 특별하지 않은 기본적인 매각조건을 ‘법정매각조건’ 즉, 모든 매각절차에 공통적으로 적용되는 매각조건을 법으로 정해 놓았습니다. 결국 법정매각조건과 특별매각조건으로 나뉜다는 것이고, 그렇다면 법정매각조건에는 무엇이 있고 특별매각조건에는 무엇이 있는지 알아보겠습니다(암기할 필요는 없고 스쳐가시면됩니다^^).    <DIV> <HR class=tx-hr-border-1 align=left> </DIV> ※ 법정매각조건   법은 매각조건을 크게 10가지 정도로 정해놓았습니다.   1. 잉여주의(무잉여금지) - 경매신청자에게 경매를 신청한 이익이 있어야 한다는 것입니다. 자신은 한 푼도 배당받지 못한다면 비싼돈 지불하고 경매를 신청할 이유가 없겠죠.  결국 이론상 1원이라도 배당이 돌아간다면 경매는 유효하다는 것입니다.   2. 최저매각가격미만 매각불허- 구법시대의 호가제와는 반대로, 최저매각가격이하로는 매각하지 못합니다.   3. 매수인은 대금지급기한까지 대금을 지급할 의무가 있습니다.   4. 매수인은 매각대금을 모두 납부함으로써 매각의 목적인 권리(소유권등)를 취득합니다.   5. 매수인은 매각대금을 모두 납부한 후, 6개월이내에 인도명령을 신청할 수 있습니다.   6. 매수인은 매각대금을 모두 납부한 후, 소유권이전등기 및 말소촉탁을 할 수 있으며 그 비용은 매수인이 부담합니다.   7. 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 입찰보증금을 제공하여야 합니다.   8. 공유지분의 공유자는 우선매수신청권이 있습니다.   9. 매수인의 자격제한 - 채무자, 매각절차에 관여한 감정평가사와 집행관은 매수할 수 없습니다.   10. 인수주의와 소멸주의의 적용(부동산 위의 담보권, 용익권의 소멸과 인수) -흔히 말소기준등기라고 암기하고 있는 권리들과 그 반대로 낙찰자에게 인수되는 권리들을 법으로 정해놓았습니다..   <DIV> <HR class=tx-hr-border-1 align=left> </DIV>   ▶ 소제(소멸)주의와 인수주의의 구별(말소기준등기의 이해)   우리 법은 원칙적으로 소제주의를 기본으로 예외적으로 인수주의를 취하고 있습니다. 즉, 목적 부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시킴으로서, 압류권자의 담보가치를 보호(소제주의적용)하고, 예외적으로 압류권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하여 그 기대이익을 보호할 필요가 있는 경우에는 인수주의를 취하고 있습니다.   하나씩 이 법의 조문을 보면서 확인해보겠습니다. 1. 담보권 법정매각조건으로 원칙적 소제주의를 취하고 있습니다. 즉, (근)저당권(법 91조 2항), 가등기담보권(가등기담보법 15조)은 매각으로 소멸하며, 예외적으로 특별매각조건으로 토지별도등기의 저당권을 낙찰자에게 인수하도록 하는 경우가 있습니다.   2. 용익권 법정매각조건으로 원칙적 인수주의를 취하고 있습니다. 즉, 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매각으로 소멸되는 권리는 아니나(법 91조 4항 본문), 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸됩니다(법 91조 3항). 다만, 대항력 있는 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 소멸합니다(법 91조 4항 단서). -선고 99다59306 판결-대항력구비여부는 경매절차에 의하여 소멸하게 되는 최선순위 저당권, 압류, 가압류채권을 기준으로 하므로 경매절차에 의하여 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 매수인에게 대항할 수 없다   3. (가)압류 등기는 매각으로 항상 소멸됩니다(소제주의).   4. 유치권에 대해서는 원칙적 인수주의를 취합니다(법 91조 5항). <DIV style="LINE-HEIGHT: 2"> <HR class=tx-hr-border-1 align=left> </DIV>  ※특별매각조건   특별매각조건은 법정매각조건 중 이해관계자들 전원의 합의로, 또는 진행법원의 직권으로 법정매각조건을 변경한 것을 말합니다. 그러한 실무예로는, 잔금을 미납한 사건에 대해서는 입찰보증금을 20%로 진행하거나, 공유자우선매수청구권의 행사를 1회로 제한하는 경우, 농지매각의 경우 농지취득자격증명원을 제출치 않을시 입찰보증금을 매각대금에 산입하는 경우, 토지별도등기가 있는 사건의 경우에 대지에 저당권을 매수인에게 인수시키는 경우 등이라 할 수 있습니다.   그렇다면 간단히 특별매각조건에 대해서 살펴보겠습니다. 특별매각조건이라 하여 무조건 법정매각조건을 임의로 변경할 수 있는 것이 아닌, 채권자, 채무자등 이해관계인 전원의 합의로 법원에 신청하거나 법원의 직권으로 특별매각조건을 붙여 진행을 할 수 있는데, 다만 이러하더라도 부동산경매의 목적인 현금화의 근본적, 필연적인 조건은 변경하지 못합니다. 가령 매각의 장소, 매각허가여부의 결정방법, 매각허가여부의 결정에 대한 항고권행사방법 등은 매각조건이 아닌, 이 법과 규칙이 부여한 권리이므로 법원의 직권 또는 이해관계인들 전원의 합의로 임의로 조건을 변경할 수 없습니다.   또한 최저매각가격 이외의 법정매각조건은 이해관계인전원의 합의/직권으로 변경할 수 있으나, 소유권이전과 같은 경매의 근본에 관한 매각조건에 대한 특별조건은 인정하지 않고 있습니다. 가령 잔금을 모두 납부해도 한달 후에 소유권을 취득하기로 이해관계인 전원이 합의를 한다던지, 인도명령신청가능기간인 6개월을 1년으로 연장하기로 하는 조건이 이에 해당할 것입니다. 이러한 합의/직권으로 인한 매각조건변경을 신청하기위해서는 배당요구종기일까지 신청하여야 합니다(법 110조). 이러한 특별매각조건을 매각기일에 집행관은 매수각격의 신고를 최고하기전(보통 입찰표를 나눠주기 전에 그날의 특별매각조건이 있는 물건에 대해 집행관이 고지하고 있음)에 반드시 고지하여야 하며 이에 위반한 매각절차는 매각불허가의 사유가 됩니다.