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개요 |
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부동산은 보유시, 양도시, 취득시 모두 세금을 내게 된다. |
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보유시에는 재산세와 종합토지세, 양도시에는 양도소득세, 취득시에는 취득세와 등록세를 내게 된다. 이외에 부모의 유산을 물려받을 시에는 상속세가 타인으로 부터 대가없이 재산을 증여 받을 때에는 증여세가 과세된다. |
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※ 참고로 국세에는 소득세, 법인세, 부가가치세, 상속세, 증여세, 교육세, 교통세, 농어촌특별세 등이 있으며, 지방세에는 재산세, 주민세 등이 있다. | |
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부동산 거래시 발생되는 세금 |
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양도자 : 양도소득세부과 (시세차익에 대하여 부과)
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부동산을 매매할 경우 양도일에 속하는 달의 말일 부터 2개월이내에 세금을 자진납부하면 10%의 세액 공제를 받을 수 있다.
양도신고제 폐지에 따라 세율 감면 폭도 줄어들었다. 등기전 세무서에 양도신고를 하고 자진납부하면 15%(양도신고 5% + 자진납부 10%) 세금을 할인해 주었으나, 2002.7.1일부터는 자진납부에 따른 감면만 받게 된다.
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양수자 : 등록세, 취득세 * 취득부동산의 소유권을 등기하기 전에 등록세를 납부해야 한다.
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※ 부동산 취득일로 부터 30일 내에 취득세를 해당 시·군에 신고 납부하여야 하며, 그 기간을 넘길 경우 세액의 20%가 추가 부담된다. | | |
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취득세 및 등록세 |
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주택의 취득이란 매매, 신축, 상속, 증여, 교환 등의 방법에 의하여 유·무상으로 주택을 취득하는 것을 말하며 주택의 취득방법에 따라 다음과 같이 취득세 및 등록세가 과세 된다. |
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세율 |
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취득방법 |
지방세 |
등록세에 따른 교육세 |
취득세에 따른 농어촌득별세 |
등록세 |
취득세 |
과세표준 |
취득가액 |
취득가액 |
등록세액 |
취득세 |
매매 |
3% |
2% |
20% |
10% |
신축 |
0.80% |
2% |
20% |
10% |
상속 |
0.80% |
2% |
20% |
- |
증여 |
1.50% |
2% |
20% |
10% |
교환 |
3% |
2% |
20% |
10% |
1) 취득세를 내야하는 경우 |
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원시취득의 경우 : 토지(공유수면매립, 간척)/건축물(신축, 증축)
승계취득의 경우 : 매매, 교환, 증여, 기부, 현물출자
취득의 의제 : 토지(지목변경)/건축물(개축;자본적지출) |
2) 취득의 시기 |
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유상취득일 경우 : 계약상의 잔금지급일, 사실상의 잔금지급일, 연부취득시는 연부금최초지급일
무상취득일 경우 : 계약일
유무상을 막론하고 등기를 먼저한 경우에는 그 등기일
건물의 원시취득시 : 준공검사일이나 사실상 사용일 또는 가사용승인일
토지의 지목변경은 지목이 사실상 변경된 날
매립, 간척 등으로 인한 경우는 공사준공인가일을 취득일로 본다.
※양도ㆍ취득시기를 따질 때 잔금 청산일이 명확하지 않은 경우 잔금지급 약정일과 등기접수일 등을 기준으로 보유기간을 산정했다. 하지만 2002년부터는 이런 경우 등기접수일이 기준이 된다. |
3) 과세대상 물건 |
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토지 : 대, 전, 답, 임야등 지적법상 24종목의 전지목이 해당된다.
건축물 : 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 것으로서 주택, 점포, 사무실, 공장, 창고, 수상건물등이 해당된다.
구축물 : 토지에 정착되어 있는 시설물중 건물 이외의 것을 말하는데 다음과 같다. * 풀장, 스케이트장, 전망대, 옥외스텐드 * 유원지의 옥외 오락시설 * 수조, 저유조, 싸이로, 저장조등 저장용 옥외 구축물 * 송유관, 옥외주유시설, 옥외가스 충전시설 * 급배수 시설, 복개설비등
특수한 부대설비 : 건물 또는 구축물에 부착된 설비로서 단독주택에 부착된 것은 제외된다. * 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터 기타 자동 시설) * 발전시설(20kw이상) * 보일러(난방용, 욕탕용) * 에어컨(7,560kcal급 이상으로 중앙조절식에 한함) * 부착된 금고 * 주유시설 및 가스 충전 시설 * 교환시설 * 옥외 변전, 배전시설 |
4) 과세표준 |
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취득당시의 가액을 기준으로 하되 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시군에 신고납부해야 하며 이 때 신고가액이 과세시가표준액에 미달할 경우에는 과세시가표준액을 기준으로 한다.
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5) 세율 |
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- 일반제산 : 1000분의 20 - 사치성재산, 법인의 비업무용 토지 : 1000분의 150 - 대도시내의 신, 증성공장 : 1000분의 100 - 수도권 내 법인의 비업무용 부동산 취득 : 1000분의 100 |
6) 납부 |
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- 취득세: 취득일로부터 30일 이내 해당 시군에 신고 납부, 기간 넘기면 세액의 20-%를 추가부담해야 한다 - 등록세: 소유권 등기전 해당시군에 납부하고 등기신청시에 영수필통지서와 영수필확인서를 첨부하여 제출한다. - 교육세, 농어촌특별세: 본인세 등록세 또는 취득세를 납부할 때 신고납부한다. (※ 농어촌특별세 중 전용면적 25.7평 이하의 국민주택과 농가 1주택등은 비과
세된다.)
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양도소득세는 양도자가 주택처분시 생기는 시세차익에 부과되는 세금이며, 양도소득세는 양도소득금액에 세율을 계산하여 부과된다. |
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세율: 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율을 적용한다. |
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<양도세 산정기준(변경)> |
보유기간 |
양도소득세율 |
미등기 |
과세표준 × 60% |
1년미만 |
과세표준 × 36% |
1년이상 |
과세표준 |
세율 |
1,000만원이하 |
과세표준×9% |
1,000만원초과~4,000만원이하 |
과세표준×18% |
4,000만원초과~8,000만원이하 |
과세표준×27% |
8,000만원초과 |
과세표준×36% | |
<종전 기준> |
미등기 |
과세표준 × 65% |
2년미만 |
과세표준 × 40% |
2년이상 |
과세표준 |
세율 |
3,000만원이하 |
과세표준×20% |
3,000만원초과~6,000만원이하 |
과세표준×30% |
6,000만원초과 |
과세표준×40% | |
1) 과세주체 : 해당물건의 소재지 관할 서비스
2) 과세대상 : 토지와 건물, 부동산에 대한 권리(지상권, 전세권, 등기된 임차권, 분양권 등), 점포임차권, 영업권 등
3) 양도 또는 취득시기
- 일반적거래: 대금청산일(잔급납부일), 등기접수일
- 특수한거래: 연부조건매매시는 첫회 할부금의 지급일. 상속시는 상속개시일이며 증여는 증여받은 날. 신축건물은 준공검사필증교부일, 가사용승인일. 분양권은 당첨일이 취득시기가 되며 양도양수시는 대금청산일. 경매취득시는 경매대금완납일
※양도ㆍ취득시기를 따질 때 잔금 청산일이 명확하지 않은 경우 잔금지급 약정일과 등기접수일 등을 기준으로 보유기간을 산정했다. 하지만 2002년부터는 이런 경우 등기접수일이 기준이 된다.
4) 양도소득세의 계산
- 양도차익 = 양도가액 - (취득가액+필요경비)
- 과세표준 = 양도차익 - (장기보유특별공제+양도소득기본공제 연250만원)
- 산출세액 = 양도소득 X 세율
5) 양도, 취득가액, 필요경비
- 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적인 경우 실지거래가액으로 한다.
- 따라서 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세과세시가 표준액에 의한다. - 다만, 지정지역 내 APT등의 경우는 국세청장이 정한 기준시가에 의한다.
- 그러나, 다음의 경우에는 양도 ·취득가액을 실지거래가액으로 계산한다.
- 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우 - 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득하거나 양도하는 경우 - 고급주택, 골프회원권을 양도하는 경우 - 미등기 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우 등
- 필요경비는 부동산의 가치 증가등을 위해 지출된 비용으로서 계산은 다음과 같이 계산된다.
- 기준시가로 신고한 경우
토지 |
개별 공시지가의 3% |
건물(일반지역내) 취득세 |
시가표준액의 10% |
지정지역 내 토지/건물 |
국세청 기준시가의 3% |
- 실지거래가액으로 신고한 경우
- 소개비, 설비비와 개량비, 자본적지출 및 양도비용 등이며 미등기전매 주택은 공제대상이 아니다. - 각종 공제내용은 다음과 같으며 미등기 전매주택은 공제 받지 못한다. - 양도소득 기본공제 : 연간 250만원 장기보유 - 특별공제 : 3년이상 ~5년미만 양도차익의 10%, 5년이상 ~10년미만 양도차익의 15%, 10년이상 양도차익의 30%
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