전세보증금을 안전하게 확보하는 방법 2

오늘도 전세보증금을 안전하게 확보하는 중에 하나인 주택 인도와 전입신고에 대해 쪼메이 언급 하겠습니다.   주택의 인도와 전입신고는 임차인에게 대항력을 갖게 하는 절대적 요건입니다. 대항력은 일반매매에 있어서나 경매에 있어서 매수인(또는 낙찰자)에게 전세보증금을 돌려받을 수 있거나 약정한 임대차기간 동안 거주할 것을 주장할 수 있는 힘을 부여해주는 권원으로   다만 경매는 매매와 달리 대항요건, 즉 입주와 전입신고를 마쳤다고 해서 대항력이 발생하지는 않는다는 점에 유의할 필요가 있습니다. 근저당, 가압류, 담보가등기라고 하는 권리가 대항력이 발생하기 전에 이미 설정돼 있다면 그 임차인은 대항력을 상실하게 됩니다.   따라서 임차인이 주택 인도와 더불어 전입신고를 마치기 전에 등기부등본에 기재된 근저당권 등이  없을 경우에 한하여 임차인은 비로소 대항력이 발생하게 되고 ‘주택 인도+전입신고’ 다음날 ‘0’시를 기준으로 낙찰자에게 전세보증금의 인수 내지 반환 또는 임대차기간 동안의 거주를 주장할 수 있습니다.   주택 인도와 전입신고 사이에 기간차를 두는 것도 위험 요인이므로  대항력은 두 가지 요건을 모두 갖춘 다음날 ‘0’시부터 발생하므로 이 사이 말소기준권리가 설정되면 이 역시 대항력이 사라지기 때문에 주택을 인도받으면서 전입신고를 하는 것이 최상이라 할 수 있습니다. 전세계약시 계약이전에 설정된 말소기준권리가 있는지 물론 계약 후에도 대항력을 갖추기 전까지 권리관계의 변동, 즉 새로운 말소기준권리가 설정되지는 않았는지 등을 확인하는 것이 왜 중요한 지에 대한 답이라 할 수 있습니다.