>1. 정비구역은 과거 재개발구역과 유사 개념이다.
>'정비계획'과 '정비구역'이라는 용어는 재건축사업의 실무와 관계되는 재건축조합(정비사업조합)이나 컨설팅(정비사업전문관리업자), 건설사 등의 관계자들한테는 피부에 직접적으로 닿는 용어이나, 일반인들에게는 생소한 용어일 것이다.
>그러나 과거의 ‘지구단위계획’이 처음에 생소하였다가 차차 일반화된 용어로 자리를 잡았듯이 정비계획이나 정비구역이라는 용어 또한 차츰 일반화될 것이다. 그리고 일반사람들의 입장에서는 과거 ‘재개발구역’의 지정과 같은 의미라고 보는 것이 가장 편안한 이해가 될 것이다.
>실제로도 정비계획과 정비구역은 과거의 재개발구역과 가장 가장 유사한 의미이며, 그다음에 유사한 개념을 찾는다면 아파트지구개발기본계획일 것이다. (‘아파트지구개발기본계획’은 서울 잠실지구나 화곡지구 등 5개저밀도의 사례를 보면 이해가 빠를 것이다.)
>그렇다면 과연 ‘정비계획’과 ‘정비구역’이라는 새로운 용어가 가진 의미는 무엇일까.
>과거에 도시재개발법에 의한 재개발사업을 시행하려면 재개발기본계획이 있는 지역에서 재개발구역지정을 받아야만 사업시행인가가 가능하다는 것과 동일하다. 그리고 과거에 재개발구역지정을 받으려면 구역지정에 필요한 계획을 수립하여야 하는데 이 계획이 정비계획이 되는 것이다. 물론 과거의 재개발구역지정을 위하여 수립하는 재개발계획보다는 더 까다롭고 더 많은 내용이 필요하다. 특히 정비계획은 도시계획적 차원에서의 규제와 계획내용이 상당히 강하다는 측면에서 구분이 될 수 있다.
>2. 지구단위계획과는 정비계획은 성격이 다르다.
>일반적으로 정비계획을 지구단위계획과 많이 비교를 하곤 한다. 그리고 그 과정에서 서로 유사점을 발견하고 같은 개념으로 접근하는 경우가 종종 있는데, 지구단위계획과 정비계획은 성격이 다르다는 것을 이해하여야 한다.
>먼저 지구단위계획이라 함은 직접적인 개발을 전제로 하는 것이 아니라 도시관리를 위한 계획이다.(다만, 재건축사업을 목적으로 지구단위계획을 수립하는 경우에는 개발을 위한 계획수립이라고 할 수는 있을 것임.) 국토의계획및이용에관한법률 제2조에서 보면 “지구단위계획이라 함은 도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적?계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 ‘도시관리계획’을 말한다.”라고 정의되어 있다. 이는 지구단위계획이 주거지역, 상업지역, 공업지역 등을 구분하고 관리하는 계획인 도시관리계획의 하나라는 것이다.
>이에 반하여 정비계획은 도시관리를 위한 계획이 아니라 재건축사업이라는 개발을 위한 계획이다. 과거 재개발사업에서 재개발구역의 지정이 재개발사업을 위한 구역지정이었다는 점을 상기하면 될 것이다. 도시및주거환경정비법 제2조에서 “정비구역이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정?고시된 구역을 말한다.”라도 정의한 것을 보면 그 목적이 분명하다.
>물론 이렇게 그 성격을 구분하였으나, 일반 사람들이 볼 때는 이런 성격이 왜 중요하느냐는 생각을 할 수가 있을 것이다. 그러나 지구단위계획에서는 일반주거지역 종세분을 변경할 수 있는데, 정비계획에서는 이를 변경할 수 없다는 점이 이러한 개념적인 구분의 결과이기도 하다.
>예를 들어 층수가 15층 이하로 규제되는 제2종 일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 변경하고자 할 때에는 지구단위계획에서 변경하여야 한다는 것은 많은 사람들이 알고 있는데, 왜 정비계획에서는 할 수가 없는지는 정확히 모르고 있다. 물론 법에 서 정하지 않았기 때문이라고 하면 그 답이 될 수가 있으나, 위와 같이 그 성격과 개념적인 차이에서 볼 수 있듯이 지구단위계획은 주거지역이나 상업지역 등을 구분하는 도시관리계획의 하나이기 때문에 가능하다고 보면 될 것이다.
>이러한 문제로 인하여 제2종일반주거지역에서 16층이상의 APT를 건립하는 재건축사업을 하고자 할 때는 피치 못하게 지구단위계획과 정비계획을 모두 수립하여야 하는 부담이 발생한다.(다만, 지구단위계획이 아닌 용도지역변경 절차를 별도로 밟는 방안도 있을 수 있으나, 현재까지 정비계획과 연계되는 행정절차나 방법등이 정리되지 않은 상태임.)
>즉, 과거보다 더 많은 시간과 비용이 발생하는 결과가 초래되는데, 결과적으로 재건축을 하고자 하는 소유자들은 많은 시간을 투자하여 용도지역을 변경하는 지구단위계획 등의 절차를 이행한 후에 정비계획을 세워서 재건축사업을 할 것인가, 아니면 기존의 용도지역의 규제사항을 수용하고 곧바로 정비계획을 수립하여 사업을 시행할 것인가를 검토하여야 한다.
>3. "계획이 없으면 개발이 없다"
>과거 재건축사업을 보면 사업승인을 받음으로서 승인받은 내용에 따라 도시계획적인 내용들이 의제가 되었다. 물론 지구단위계획 수립대상지에 속한 지역이나 아파트지구에서는 그에 맞는 계획을 수립하여야만 사업승인까지의 행정절차가 가능하였으나, 개념적으로 볼 때는 ‘사업승인’이라는 절차에 많은 초점이 맞추어 졌었다.
>그러나 도시및주거환경정비법에서 일정규모 이상의 재건축사업에서는 정비계획을 필수적으로 수립하여 정비구역을 지정받아야만 가능하도록 정했으며, 또한 계획적인 측면을 더욱 강화되어 정비계획에서 대부분의 규제가 이루어지도록 되어 있다.
>결국 과거의 재건축사업은 “개발이 계획을 의제한다”라는 의미가 강하였으나, 앞으로의 재건축사업은 “계획이 없으면 개발이 없다”는 말로 정리가 되는 것이다.
>이에 따라 투자자나 내집마련을 위하여 재건축사업에 관심이 있는 사람들에게는 대상지에 대하여 정비계획 수립과정이 어떻게 되고 있는가를 알아봐야 할 것이다. 그리고 앞으로 재건축사업을 새로 시작하는 지역에서는 정비계획이 수립되고 정비구역이 지정되어야만 재건축추진위원회가 승인된다는 점에서 정비계획의 수립여부는 가장 먼저 알아봐야할 중요한 사항중에 하나이다.
>4. 정비계획은 약 1년정도의 기간이 소요되는 절차이다.
>정비구역은 재건축사업에서 사업성을 좌우하는 가장 중요한 인허가 절차이다. 과거 재건축사업을 보면 지구단위계획수립 대상지나 아파트지구개발기본계획을 수립하여야 하는 재건축대상지에서는 사업승인이라는 인허가 절차보다 지구단위계획과 아파트개발기본계획의 절차가 재건축사업의 사업성을 결정했던 것과 같이 앞으로의 일정규모 이상 재건축사업에서의 정비계획은 사업의 향방을 정하는 가장 중요한 절차가 된다.
>그리고 그만큼의 중요도가 있는 반면, 수립기간도 상당히 많이 소요가 된다. 이는 지구단위계획의 수립이 약 1년이상 소요되는 사례를 보면 알 수 있다. 물론 절대적인 행정절차만을 보면 6개월 정도에 수립이 가능하다고 말할 수도 있으나, 현실적으로 하나 하나 협의/조정과정 등을 겪다보면 1년이상이 걸릴 수 밖에 없는 것이다.
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>위의 그림에서는 각 단계마다의 일반적인 기간을 정리하였는데, 실제로 인허가를 추진하다보면 중간 중간에 약 2~3달 정도의 도서보완 기간이나 협의기간 등이 소요될 수가 있고, 과거 지구단위계획이나 아파트지구개발기본계획의 사례에서 볼 때에 6개월 이상이 행정절차 하나를 처리하기 위하여 지연되는 사례가 많았다.
>특히 정비계획을 입안하는 시장?군수의 적극적인 의지와 빠른 행정처리가 있다하여도 민원과 연계가 되는 경우에는 그 협의/조정 등에 의하여 상당한 시간이 지연되는 것이다.
>5. 여유있는 사업일정을 계획하는 것이 바람직하다.
>일반적으로 재건축사업을 추진하는 조합이나 추진위원회에서는 적극적인 마음과 하루빨리 사업시행인가까지 도달하려는 조급함 때문에 사업일정을 비교적 짧게 잡는 경우가 많다. 특히 지구단위계획이나 정비계획 등이 약 1년이상의 기간이 소요됨에도 불구하고 절대적인 행정저리기간만을 고려하여 6개월정도의 소요기간을 잡는 추진위원회가 많은데, 이러한 계획이 지연될 경우에 조합자체의 내부 민원과 불신을 만들기도 한다.
>그러므로 전체적인 사업일정을 계획함에 있어서는 보다 여유있는 계획으로 접근을 하는 것이 바람직하며, 또한 입안권자인 시장?군수와 협의를 하는 것이 중요하다.
>특히 정비계획의 경우에는 그 입안권이 재건축사업을 시행하는 소유자들에게 있는 것이 아님을 알아야 한다. 정비계획은 시장?군수가 입안하여 시?도지사에 승인을 받는 절차이므로 엄밀히 따지면 소유자들에게는 입안에 관여할 권한이 없다. 다만, 민원에 의하여 상호 협의/조정을 하는 것이며, 소유자 등이 정비구역 지정을 청원할 수가 있는 것이다.
>(곽기석·한국감정원 도시정비단 단장)