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체납관리비 판례 확실히 알고 대처하자!
주거용 집합건물을 낙찰받고 관리비 때문에 관리주체와 옥신각신하는 경우가 비일비제한데....대강만
알고 관리소장과 협의하면 막무가네로 다 내라고 한다면...? 어떻게 하겠습니까?
이렇때 복사해 놓았다가 내밀어 보세요! 좀 똑똑한 소장이라면....합의가 쉽습니다.그러니 아래 글을 참고
하십시요^^*
아래 판례 및 체납관리비에 대한 내용을 정리하여 보면
① 체납관리비에 대해 공용부분에 대해서는 특별승계인이 승계함이 타당하다.
그럼 공용관리비와 전용관리비를 구분해 보면. 공용관리비는 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지관리비, 공용부분난방비, 공용부분급탕비, 수선유지비, 일반관리비(인건비,제사무비,교통통신비,제세공과금,피복비,교육훈련비,차량유지비,부대비용 등) 전용관리비는 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방료, 급탕료, TV수신료 등
② 체납관리비 중 연체료는 특별승계인이 부담할 필요 없다.
관리비 체납액을 월별로 내역서를 받아서 연체료 부분은 제하고 주어야 할 것이다.
③ 낙찰자가 공용관리비를 내지 않고 입주 또는 임차시 관리사무실 등에서 단전, 단수할 경우 불법행위이다.
업무방해죄, 공갈죄, 재물손괴죄 등의 형사고소 및 건물의 임대료에 대한 손해배상이 가능하다.
④ 그러한 단전, 단수가 이루어질 경우 그 기간에 대한 관리비 부담은 하지 않아도 된다.
⑤ 관리사무소가 관리규약에 의거 단전,단수등을 예고,독촉하고 가압류 및 소송을 진행하는 등의 적극적 행위를 함에 있어서의 단전,단수 등은 정당한 행위이다.
⑥ 관리비 중 수도요금, 가스비용, 폐수처리비용등은 승계하지 않는다 (개별적 계약이다)
이에 관리사무소의 요청으로 이런 부분을 따지지 않고 납부해 버리게 되면 대위변제가 되어 돌려 받을 수 없게 된다. 구상권은 행사할 수 있겠지만. 이럴 경우 관리사무소에 이런 내용으로 의사 전달 및 협의등을 진행하고 관리사무소의 강압으로 인해 납부하였다면 명백한증거(녹취, 내용증명) 등을 준비 하여 법원을 통해 반환받을수는 있을 것이다.
⑦ 관리비의 채권의 소멸시효는 3년이다. (대법원2007.2.22 선고2005다65821)
그러므로 3년이 지난 공용관리비에 대해서는 부담하지 않아도 된다.
⑧ 전전 소유자의 체납관리비는 중첩적으로 인수한다는 의미로 최종승계인뿐만 아니라 그 이전 소유자들도 공동으로 책임을 진다. 즉, 전전사용자에 대한 관리비를 낙찰자에게 전부 덮어 씌울 경우 공동부담을 이유로 채무소송 또는 관리주체와 협의가 가능할 듯 하다.
⑨ 관리사무소장과 싸울(협의) 때
- 월별의 체납관리비 내역과 관리규약을 받아 두라. - 관리규약에 나와 있는 관리비체납에 대한 대응(독촉장발부, 최고장, 단전,단수, 가압류등)을 하였는지를 다그쳐라. 관리사무소장의 업무과실 및 업무소홀을 주장하라. - 나는 입주자로서 관리비 납부등의 의무를 다할 것임을 알리되, 본인의 입주를 방해하거나 임차인을 방해할 경우 ‘업무방해’로 형사고소를 할 것임을 알려라. - 업무소홀에 대해 관리소장, 건물관리업체가 연대하여 책임 있음을 알려주고 입주자들이 입은 피해에 대해 공지하고 함께 책임을 물을 것임과 업무를 방만하게 하는 관리사무소의 비싼 일반 관리비를 추궁해라.
체납된 관리비를 낙찰자가 전부 부담해야 하는가?
【판시사항】대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결
아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인 에게 승계되는지 여부 (=공용부분에 한하여 승계)
【판결요지】
[다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면,
특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.
관리비연체료도 부담해야 하는지? 낙찰자가 거절시 단전,단수할 수 있는지?
【판시사항】대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지 및 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약의 효력(=공용부분 관리비에 한하여 유효) [2] 집합건물의 전(전) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위 및 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극) [3] 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함된다고 한 사례 [4] 집합건물의 관리단이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례 [5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못한 경우, 구분소유자가 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하는지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.
[2] 집합건물의 전(전) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(전) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.
[3] 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다고 한 사례.
[4] 집합건물의 관리단이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례. [5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.
관리사무소의 단전,단수가 합법적이다는 판결
【판시사항】대법원 2004. 8. 20. 선고 2003도4732 판결
[4] 시장번영회 회장이 이사회의 결의와 시장번영회의 관리규정에 따라서 관리비 체납자의 점포에 대하여 실시한 단전조치는 정당행위로서 업무방해죄를 구성하지 아니한다고 한 사례
【판결요지】
[4] 시장번영회 회장이 이사회의 결의와 시장번영회의 관리규정에 따라서 관리비 체납자의 점포에 대하여 실시한 단전조치는 정당행위로서 업무방해죄를 구성하지 아니한다고 한 사례. 기록에 의하면, 시장번영회는 삼천포종합시장 내의 상점소유자나 개점자 등으로 구성되어 있고, 그 관리규약에 따르면 3개월 이상 관리비를 연체하는 경우에는 사용자와 소유자에게 동시에 통보하고 미납할 때에는 단수, 단전 등의 불이익조치를 취할 수 있도록 규정하고 있으며, 피해자인 이현권과 박윤엽은 부부로서 삼천포종합시장 내 경남상가 마동 23호, 24호, 25호를 연결하여 의류가게와 세탁소 등을 운영하면서 2000. 5. 무렵부터 관리비를 체납하고 있었고, 사천시와 한전에서는 시장번영회에 대하여 수도료와 전기료 등을 납부하지 아니하면 단수, 단전조치를 취하겠다고 예고하였으며, 이에 따라 시장번영회에서는 부득이 관리비 고액체납자들로부터 관리비를 효율적으로 징수하기 위하여 2001. 7. 24. 시장번영회 이사회를 열고 관리비의 고액체납자에 대하여 강력한 법적 조치와 함께 단수, 단전 등의 조치를 병행하기로 만장일치로 결의하였으며, 이에 따라 시장번영회 회장인 피고인이 사무국장인 공소외인에게 고액체납자들의 점포에 대하여 단전조치를 하도록 지시하여 공소외인이 위 상가의 전기단자함을 열고 이현권과 박윤엽의 점포에 공급되는 전기를 차단하는 조치를 취하였고, 한편 피고인이 단전조치를 취하기 전에 시장번영회에서 이현권과 박윤엽을 상대로 체납관리비의 지급을 구하는 소송을 제기하고 그 채권을 보전하기 위하여 2000. 10. 10. 부동산가압류결정과 2001. 7. 24. 유체동산가압류결정을 받게 되자 비로소 이현권과 박윤엽이 2001. 9. 15. 가압류해방금으로서 그 청구금액 상당을 창원지방법원 진주지원에 공탁한 것을 알 수 있다(이와 같은 가압류해방금은 가압류의 목적물에 갈음하는 것으로 가압류해방금이 공탁되면 그 가압류의 효력이 채무자가 가지는 공탁금회수청구권에 존속하게 되는 것에 불과하여 변제로서의 효력이 없다).
사정이 이러하다면, 피고인이 단전조치를 하게 된 경위는 단전조치 그 자체를 목적으로 하는 것이 아니고 오로지 시장번영회의 관리규정에 따라 체납된 관리비를 효율적으로 징수하기 위한 제재수단으로서 이사회의 결의에 따라서 적법하게 실시한 것이고, 그와 같은 관리규정의 내용은 시장번영회를 운영하기 위한 효과적인 규제로서 그 구성원들의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 피고인이 이현권 등이 연체된 관리비를 시장번영회에 직접 납부하지 아니하고 법원에 공탁하였다는 이유로 단전조치를 지시한 것으로도 보이지 아니하므로 피고인의 행위는 그 동기와 목적, 그 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 충분하다.
관리단이 구성되기 전의 체납관리비
【판시사항】
대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결 집합건물의 관리단이 실제적인 자치관리를 개시하기 전에 분양을 마치지 못한 건축주가 집합건물의 관리를 하면서 관리비용으로 사용하기 위해 차용한 채무에 대하여 관리단의 부담 또는 포괄인수를 부정한 사례
【판결요지】
집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립되는 것이지만, 관리단이 실제로 조직되지 아니한 상태에서 미분양된 전유부분의 소유자로서 구분소유자 중의 1인인 건축주가 주체가 되어 건물을 사실상 관리하여 왔다면 그것을 바로 관리단에 의한 자치적 관리로 볼 수는 없고, 설사 빌딩 내 점포소유자와 임차인들 중 층별 대표자들로 자치관리준비위원회가 조직되고 그 자치관리준비위원회가 그 이후에 발족한 관리단과 동일성이 인정되는 단체라고 하더라도 실제로 건축주로부터 관리권을 넘겨받아 자치관리를 개시하지는 못하고 여전히 건축주가 주체가 되어 빌딩을 관리하였다면 건축주가 관리하던 기간 동안에 발생한 채권채무는 건축주에게 귀속되고 준비위원회에 귀속되지 않는다는 이유로, 관리단으로서는 스스로 실제적인 자치관리를 개시하기 전에 건축주가 관리하던 기간 동안에 건축주가 관리비용으로 사용하기 위하여 차용한 채무에 대하여 이를 부담한다거나 포괄인수한다고 할 수 없다고 본 사례.
상하수도요금부과처분취소
【판시사항】서울고법 2011.4.21. 선고 2010누33476 판결
[1] 신규 수도사용자가 기존 수도사용자의 체납 수도요금 납부의무를 승계하도록 규정한 부천시 수도급수 조례 제24조 제2항이 수도법 제38조 제1항의 ‘그 밖의 수돗물의 공급조건에 관한 규정’의 위임 범위를 벗어난 것으로 무효인지 여부(적극) [2] 부천시장이 ‘타이거월드’ 부천체육문화센터를 매수한 갑 회사에 부천시 수도급수 조례 제24조 제2항을 근거로 기존 수도사용자 을 회사가 체납한 상하수도요금을 부과한 사안에서, 부과처분이 위법하다고 한 사례
【판결요지】
[1] 수도공급은 수도공급계약에 기초하여 이루어지는 것으로 특별한 사정이 없는 한 계약당사자만이 수도요금 납부에 관한 권리의무자가 되는 것이 원칙이므로 신규 수도사용자의 체납 수도요금 납부의무 승계는 개별책임원칙에 위반되는 점, 수도법 제68조 제1항 문언 해석상 직접 수돗물 공급을 받지 않은 자는 납부의무자가 아니라고 볼 수 있는 점, 신규 수도사용자에게 체납 수도요금의 납부의무를 승계하도록 하는 것은 지역적 사정과 관련된 문제가 아니므로 각 지방자치단체가 그 지방의 실정에 맞게 별도로 규율할 필요가 있는 사항에 해당하지 않는 점, 신규 수도사용자의 체납 수도요금 납부의무 승계 규정은 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제2항 제1호의 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당하여 무효라고 볼 여지가 큰 점, 기존 수도사용자의 체납요금이 몇 개월에 걸쳐서 누적된 경우 지방자치단체나 일반 수도사업자가 별도의 법적 절차를 통해 징수하는 것이 합당하고, 기존 수도사용자에 대한 징수절차가 번거롭고 곤란하다는 이유로 기존 수도사용자의 체납요금을 신규 수도사용자에게 일방적으로 전가하는 것은 부당한 점 등을 종합하여 보면, 수도법 제38조 제1항에서 지방자치단체 조례로 정하도록 위임한 ‘그 밖의 수돗물의 공급조건에 관한 규정’이란 신규 수도사용자가 일반수도사업자 또는 지방자치단체로부터 장래 수도를 공급받기 위한 수도공급계약의 내용이 되는 사항, 즉 일반수도사업자 또는 지방자치단체가 신규 수도사용자에게 수돗물을 공급하는 방법, 이와 관련하여 신규 수도사용자가 수인하거나 부담하여야 할 요금 기타 사항을 말하고, 기존 수도사용자가 체납한 수도요금 납부의무 승계에 관한 사항은 기존 수도사용자의 일반수도사업자 또는 지방자치단체에 대한 채무를 신규 수도사용자가 인수하는 문제로서 이러한 사항은 ‘그 밖의 수돗물의 공급조건에 관한 규정’에 포함되지 않는다고 보는 것이 타당하다. 따라서 수돗물의 공급을 받지 않았던 신규 수도사용자가 기존 수도사용자의 체납 수도요금 납부의무를 승계하도록 한 부천시 수도급수 조례 제24조 제2항은 수도법 제38조 제1항의 ‘그 밖의 수돗물의 공급조건에 관한 규정’의 위임 범위를 벗어난 것으로 법률에 위배되어 무효이다. [2] 부천시장이 ‘타이거월드’ 부천체육문화센터를 매수한 갑 회사에 부천시 수도급수 조례 제24조 제2항을 근거로 갑 회사가 스포츠센터 소유권을 취득하기 전 기존 수도사용자 을 회사가 체납한 상하수도요금을 부과한 사안에서, 수돗물 공급을 받지 않았던 신규 수도사용자가 기존 수도사용자의 체납 수도요금 납부의무를 승계하도록 한 위 조례 제24조 제2항은 수도법 제38조 제1항의 위임 범위를 벗어나 법률에 위배되어 무효이므로, 그에 근거하여 이루어진 부과처분은 위법하다고 한 사례.
전전 소유자의 체납관리비도 지급할 책임이 있는지?
【판시사항】대법원 2008.12.11. 선고 2006다50420 판결 [3] 집합건물 구분소유권의 특별승계인이 구분소유권을 다시 제3자에 이전한 경우에도, 여전히 자신의 전(전) 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있는지 여부(적극)
【판결요지】
[3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다.
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출처: 미라클 원문보기 글쓴이: 미라클/임순식
