자치 위탁관리 비교 공고문

[관리사무소]

 

공     고

  건설사와의 위탁관리 계약기간이 종료(2007.2.24)됨으로 인하여 주택법 시행령 제52조에 의거, 당 아파트의 관리방법을 결정하고자 아래와 같이 관리방법 유형을 게시하오니 숙지하여 주시기 바라며 차후 관리방법은 입주자등의 과반수이상 서면동의에 의해 관리방법이 결정되므로 세대 방문하여 동의를 득하고자 하오니 적극적인 참여의식을 가지고 협조 부탁드립니다.

● 자치 ․ 위탁관리 비교표 ●

구   분	자   치   관   리	위   탁   관   리
개    념	입주자가 입주자대표회의를 구성하고 법적 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여 구청장의 승인을 얻어 입주민 책임하에 관리하는 방법	입주자대표회의와 전문 주택관리 업체간에 체결된 계약에 의하여 주택관리업자책임(입주자대표회의와 협의)하에 관리하는 방법
관리운영	∙관리책임자의 관리지식과 경험이 풍부할 경우 효율적 관리가능 ∙전문적인 관리경험 부족으로 제반 문제 발생우려 ∙체계적이고 조직적인 관리 부족으로 시설물 노후화 단축 ∙관리요원 신분보장 미흡으로 업무능률 저하 ∙자치관리기구의 전문지식 부족으로 관리사무소의 지휘․통제능력부족 ∙관리권을 둘러싼 분쟁 우려	∙전문적인 계획관리로 시설물 노후화 연장 및 재산가치 극대화 ∙풍부한 경험과 조직적이고 합리적인 관리로 질적수준 향상 ∙관리권 인수시 하자진단능력의 확보로 입주자의 재산가치 보존 ∙관리회사가 공익보다 영리만을 추구할 경우 관리부재 현상 초래
인사관리	∙자치관리기구 임의로 직원 선발 ∙부적합 요원 인선으로 인사의 혼란초래 ∙필요인원 확보의 어려움 ∙고정인원이외에 예비 인력이 없으므로 관리부재 현상 초래 ∙전문요원 양성 불가 ∙제한된 교육등 지속적 교육 불가	∙전문 기술자의 관리회사 보유로 안전사고 사전 예방 및 별도의 예비인력 불필요 ∙직원의 신분보장과 노사문제 사전 방지 ∙체계적이고 지속적인 교육으로 자질향상 및 관리비 절감기법 향상 ∙필요인원의 확보가 용이하며 전문적인 기술서비스 제공 ∙공개채용에 의한 우수 전문인력 확보 및 전문요원 양성가능
시설관리	∙직원 개인의 기술능력에 의존한 점검으로 시설물 보수에 낭비요원 발생 및 사전 예방점검 미흡 ∙제한된 기술인력으로 긴급상황에 따른 효율적 대처 불가 ∙보유 장비의 한계로 시설관리 미흡	∙전문화․조직화된 관리회사 기술진에 의한 재산가치 보존을 위한 합리적 관리 ∙풍부한 관리경험에 의한 회사 감독하에 수시 및 정기적 점검․보수로 시설물 내구연한의 최대 연장으로 입주자의 관리비 부담 경감 ∙관리업무와 관련한 장비의 회사 확보로 단지 시설물 점검에 집중 활용 ∙인근 유사단지와 기술 정보교환 용이 ∙안전사고 및 긴급상황 발생시 회사 지원으로 신속하고 완벽한 원상복구
관 리 비	∙위탁관리 수수료의 비용절감 ∙자체 인건비 책정으로 인건비 과다지출 우려 ∙의결과 집행이 단일체제 및 전문성 부족으로 오류에 대한 제동장치가 없음 ∙별도요원 필요로 일반관리비 증가 ∙기자재의 객관적인 단가 분석이 어려워 구입비용의 과다 지출 ∙입주자대표회의 결정으로 예산수립․집행,감사로 객관성 부족 우려 ∙비전문적인 원가계산으로 오류발생 위험	∙관리회사 평균인건비 책정에 따라 인건비의 효율적 절감 가능 ∙예비인력의 회사 확보로 별도의 예비인력 불필요 ∙제반 지출행위에 회사의 엄격한 통제로 불필요 지출 방지로 비용 절감 ∙기자재의 구입시 회사의 객관적인 심의 및 다량 구입으로 적정단가의 물품 구입 ∙과학적인 절감계획 및 단지 형평에 맞는 관리기법 도입으로 관리비 절감 ∙관리수준 향상으로 자산가치 극대화 ∙회사의 사전 예산검토후 집행․부과로 불필요 낭비의 예방 및 오류 방지 ∙위탁관리 수수료의 추가 비용 발생
책임한계	∙경리사고 및 안전사고에 대한 책임이 입주자대표회의에 귀속 ∙사고 발생시 개인 변제능력 한계로 회수의 문제점 ∙사고에 대한 책임소재 불분명으로 분쟁 소지 우려 ∙개인신용도 및 개인위주 보증	∙관리업무상 발생된 제반 사고에 대하여 관리 요원을 연대하여 회사에서 책임 ∙보험등에 의한 사고처리 대책 수립 ∙대형사고의 예방, 안전성 보장

2006. 12. 26.

반석마을 3단지 아파트 입주자 대표회장