스크랩 비사업용토지를 사업용토지로 전환하려면

[우주]

재촌 자경 요건 충족하거나 건축물 지어야

		장인석
		- 아파트, 재개발, 재건축
		- 現 주간동아 부동산칼럼리스트 - 前 신동아 기자

사업을 하는 J씨는 5년 전 지인의 소개로 경기도 포천군에 임야 1000평을 매입했다.
 
최근 땅값이 많이 올라 사려는 사람들이 생기자 매도를 고심하던 중 J씨는 지금 땅을 팔면 양도세가 60%나 된다는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다.

 

알고 보니 J씨는 토지 소재지나 그 연접 시군구에 살지 않는 부재지주여서 비사업용 토지가 되어 양도세가 중과된다는 것이었다. 그러나 사업용 토지가 되면 장기보유특별공제도 받고 일반과세가 되어 세금 차이가 상당하다. 양도차익이 1억원인 J씨가 비사업용 토지 상태에서 양도하면 세금이 6000만원 가까이 나오지만, 사업용 토지가 되면 3000여만원으로 절반이나 줄어들게 된다.

 

그는 자신의 토지를 사업용 토지로 전환하는 방법이 없을까 고민하기 시작했다.

 

비사업용 토지인지 먼저 판정

 

2007년 1월1일부터 양도하는 비사업용 토지는 양도세가 60% 중과된다. 따라서 현재 토지 소유자들은 자신의 땅이 비사업용인지, 사업용인지를 먼저 확인하는 것이 중요하다.

 

주말농장(1000㎡ 이하)을 제외한 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)는 재촌과 자경 요건을, 임야는 재촌 요건을 갖추면 사업용 토지로 인정된다. 그러나 도시지역 안의 농지는 재촌과 자경을 하더라도 비사업용 토지가 된다(개발제한구역 및 녹지지역은 제외). 나대지와 잡종지는 재촌 여부와 관계없이 거의 다 비사업용 토지로 간주된다.

 

재촌은 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주해야 인정된다. 예를 들어 포천군에 토지가 소재한다면 포천군이나 화천군, 철원군, 연천군, 가평군, 의정부시, 동두천시, 남양주시 등 연접한 곳에 거주해야 한다. 그러나 서울시처럼 행정구역이 구로 구분돼 있는 지역은 구와 연접해 있어야 인정된다. 서울시 전체가 의정부시와 연접해 있는 것이 아니고 도봉구나 노원구가 연접지역이 된다.

 

자경은 농작업의 2분의1 이상 또는 1년 중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 인정된다. 본인 이름으로 농지원부가 있어야 함은 물론이다. 2008년 1월1일부터는 농지은행에 8년 이상 임대 혹은 위탁한 경우도 자경으로 인정된다.

 

재촌과 자경은 전체 보유기간 중 일정 기간 이상을 충족해야 한다.

 

◎보유기간이 5년 이상일 때
양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 인정된다.

 

◎보유기간이 3년 이상 5년 미만일 때
양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 재촌 및 자경한 것이 된다.

 

◎보유기간이 3년 미만일 때
보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족하면 사업용 토지가 된다.

 

재촌 및 자경으로 사업용 토지로 전환하려면

 

예를 들어, 다음 토지가 비사업용 토지(부재지주 농지)에 해당되는지 판정해보자.
-’00.11.1 농지A 취득
-’00.11.1~’03.4.30 재촌하면서 직접 경작에 사용
-’03.5.1~’05.10.31 이농하여 재촌 및 자경하지 않음
-’05.11.1~’06.11.31 재촌하면서 직접 경작에 사용
-’07.11.1 농지A 양도

 

농지A는 양도일 직전 3년 중 1년만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않았고, 양도일 직전 5년 중 2년 6개월만 재촌 및 자경하였으므로 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용하지 않은 것에 해당되며, 토지의 보유기간 6년 중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 토지의 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용하지 않았다. 따라서 농지A는 비사업용 토지가 된다.

 

농지A를 양도 시 사업용 토지로 인정받으려면 지금이라도 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시군구에 거주지를 옮기고 자경하면서 2년이 지난 후 양도하면 된다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌 및 자경 요건을 충족하는 셈이 되기 때문이다.

 

재촌ㆍ자경이 아니어도 사업용 토지로 인정되는 경우

 

◎무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 200평(660㎡)이내의 토지-이 때는 무주택 기간이 양도일 직전 2년 이상이어야 한다.

 

◎2006년 12월31일 이전에 상속받은 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지-2007년 1월1일 이후 상속받은 경우에는 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 된다.

 

◎2006년 12월31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지

 

◎2005년12월31일 이전에 취득한 종중이 소유한 농지, 임야 및 목장용지

 

◎공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지

 

◎공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황?취득사유 또는 이용 상황 등을 감안하여 비사업용 토지로 보지 않는 경우 등

 

건축물을 지어도 사업용 토지로 전환돼

 

재촌 및 자경을 충족하기가 곤란한 사람들은 건축물을 지어도 사업용 토지로 전환된다. 주택을 짓게 되면 비도시지역이면 건축 바닥면적의 10배, 도시지역은 5배까지 부수토지로 인정된다. 예컨대, 건축 바닥면적이 100㎡(30평)라면 관리지역이나 농림지역, 자연환경보존지역에서는 1000㎡까지, 도시지역에서는 500㎡까지 부수토지로 인정된다.

 

그러나 별장(대지 면적이 660㎡ 이상이거나 건물의 연면적이 150㎡ 이상, 기준시가 6500만원 이상)으로 분류되면 사업용 토지로 인정받을 수 없다.

 

펜션(연면적 150㎡이상이거나 객실 8개 이상은 숙박업 등록 의무화, 그 이하는 주택으로 분류)이나 상업용 건축물은 건축 바닥면적에 용도지역별 적용비율(비도시지역은 7배)을 곱한 면적이 부수토지로 인정된다.

 

건축물을 짓더라도 2년 이상 보유 후 양도해야 누진세율(9ㅡ36%)이 적용된다. 1년 미만 보유 후 양도하면 세율이 50%, 1년 초과 2년 미만은 세율이 40%나 되기 때문이다.

 

나대지는 건축허가만 얻으면 되지만 임야나 농지는 먼저 전용허가를 얻어야 한다. 농지나 임야를 전용해서 건축물을 짓는 것은 개인이 하기가 어려운 점이 많아 건축설계사에게 의뢰하는 것이 편리하다.

 

건축물을 지을 수 있는지 판단하려면 먼저 토지이용계획확인서를 발부받아야 한다.

 

가까운 동사무소에서 원격 발급이 가능하다. 토지이용계획확인서를 보면 ‘지역, 지구 등 지정여부’와 ‘토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각호에 해당하는 사항’ 란에 용도지역을 비롯 각종 토지이용제한 및 규제 사항이 기재돼 있다. [해당없음]이라고 쓰인 난이 많을수록 개발이 용이한 땅이다. 용도지역은 건축 가능한 건축물의 종류와 건폐율, 용적률을 규정해 놓은 것이지만, 그 외 사항은 모두 토지이용규제에 관한 내용들이기 때문이다.

 

가령 자신이 소유한 토지가 관리지역에 해당된다면 주택이나 근린생활시설(단란주점 제외)을 짓는 데 아무 문제가 없다. 또한 숙박시설로 분류되는 연면적 150㎡ 이상 또는 8실 이상의 펜션도 연면적 660㎡이하에 3층 이하로 건축이 가능하다. 그러나 관리지역은 향후 생산, 보전, 계획관리지역으로 세분화될 예정이어서 생산 및 보전 관리지역으로 분류되면 숙박시설 건축은 불가능하다.

 

하지만 농지일 경우 농업진흥지역, 임야일 경우 보전산지로 분류돼 있다면 얘기가 달라진다. 농업진흥지역에서는 농업인이 아니면 주택조차 지을 수 없다. 보전산지 중 임업용 산지는 농림어업인에 한해 주택 신축이 허용되지만 산지전용제한지역과 공익용 산지는 주택 신축을 할 수 없다.

 

이밖에 개발제한구역이거나 수도법의 제한을 받는 한강 수계 등은 전용 허가가 제한되는 곳이 많으므로 관할 자치단체에 문의해보는 것이 필요하다.

 

분할 돼 있고 진입로 개설 가능해야, 전용허가 비용 만만치 않아

 

전용허가를 받으려면 반드시 분할이 돼 있어야 하고 진입로가 마련돼 있거나 개설 가능해야 한다. 소위 ‘기획부동산’을 통해 매입한 토지 중에는 분할이 돼 있지 않거나 진입로가 없는 맹지가 많으므로 한번 확인할 필요가 있다. 2006년 3월부터 매매를 위한 토지분할은 허용이 되지 않았기 때문이다.

 

공유지분으로 돼 있는 땅을 분할하려면 공유자의 동의가 필요한데, 기획부동산을 통해 땅을 산 경우에는 공유자가 누구인지 모르는 경우가 많으므로 곤욕을 치를 수밖에 없다. 맹지라면 진입로를 낼 주변 토지를 매입하거나 토지 사용권을 얻어야 한다.

 

전용허가는 토지 소재지 관할 행정청에 가서 신청해야 한다. 이때 농지는 농지보전부담금을, 임야는 대체산림자원조성비를 선납해야 한다. 대체산림자원조성비는 준보전산지일 경우 3.3㎡(1평)에 5610원에 불과하지만, 농지보전부담금은 전용농지의 개별공시지가×30%×전용면적(상한액 3.3㎡ 당 16만5000원)으로 산출하므로 부담이 만만치 않다.

 

예를 들어, 1000㎡의 토지를 전용할 때, 임야는 168만3000원이 들지만 개별공시지가가 1㎡ 당 5만원인 농지는 1500만원이나 소요된다.

 

여기에 건축설계비용과 기반시설부담금(연면적 60㎡ 이하는 면제), 경계측량비용, 토목 및 건축공사비(3.3㎡ 당 250만ㅡ500만원), 면허세 등 기타 공과금 등이 들어간다. 지역과 건축물의 종류에 따라 편차는 심하지만 대략 농지나 임야를 전용해서 주택을 짓는 데는 3.3㎡ 당 350만원에서 600만원 정도의 비용이 소요된다.

 

건축물이 신축되면 취득세와 국민주택채권매입 등의 비용도 발생한다.

 

이미 1주택을 보유한 사람이 시골에 전원주택을 추가로 보유하게 되면 1가구2주택자가 된다. 전원주택의 기준시가가 3억원을 초과하게 되면 2주택 중과 대상자가 되어 향후 한 채 양도시 양도세가 50% 중과된다.

 

그러나 2008년 12월31일까지 한시적으로 서울과 수도권, 광역시를 제외한 시골에 전원주택을 지을 경우, 대지면적이 660㎡ 미만이고 건축 연면적이 150㎡ 미만이면서, 건축물과 토지를 합친 기준시가가 7천만 원 이하일 경우에는 기존 주택 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 기존 주택 양도가액이 1억원 이하여야 하고 향후 전원주택을 3년 이상 보유해야 한다.

 

비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 것은 절차가 복잡하기도 하지만 비용 역시 만만치가 않다. 따라서 비사업용 토지 투자는 가급적 피하는 게 좋다. 세금이 중과되지 않고 투자 가치도 높은 사업용 토지가 점차 등장하고 있기 때문이다.

 

비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 방법

 

1. 먼저 비사업용 토지인지, 사업용 토지인지를 판정한다.
2. 농지는 재촌과 자경을, 임야는 재촌을 일정 기간 이상 충족해야 사업용 토지가 된다. 나대지와 잡종지는 재촌과 관계없이 비사업용 토지로 간주된다.
3. 상속을 받았거나 20년 이상 소유한 경우 등 재촌과 자경 요건을 충족하지 못했더라도 사업용 토지로 인정받는 경우도 있다.
4. 건축물을 지어 사업용 토지로 전환할 수도 있다.
5. 농지와 임야에 건축물을 지으려면 전용허가를 얻어야 한다.
6. 자신의 토지가 전용 가능한 땅인지 알려면 토지이용계획확인서를 발급받아 토지이용제한 상태 및 규제 사항을 확인한다.
7. 지역과 건축물의 종류에 따라 다르지만 전용허가를 얻어 주택을 짓는 데는 대체적으로 3.3㎡ 당 350만원에서 600만원 정도가 소요된다.

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