부동산 임의경매 VS 강제경매 , 스트레스 더 받는건 ?

[전원주택지기]

부동산 임의경매 vs. 강제경매, 스트레스 더 받는건?

조회수 7672023. 7. 6. 07:50

경매는 집행 주체에 따라 1)사경매 2)공경매로 나뉘어요. 사경매는 개인이, 공경매는 국가기관이 주체하는 거죠.

공경매도 법원 주체인 법원경매, 한국자산관리공사(캠코) 주체인 공매가 있어요. 지난 시간에 공매를 다뤘죠!

그리고 경매를 진행할 때 '법원의 집행권원' 필요 여부에 따라 1)임의경매 2)강제경매로 나눕니다. 좀 어렵죠? 그래도 스킵은 놉! 두부를 소환해 볼게요.

임의경매

두부가 당장 1억이 필요해요. 은행 가서 '내 집을 담보로 1억 대출해줘'라고 합니다. 은행에서 'ok, 대신 매달 원리금 꼬박꼬박 안 갚으면 너네 집 바로 경매로 넘긴다'라며 동의서를 내밀어요. 그렇게 두부와 은행간 딜이 성립되면 은행은 '근저당권'을 설정합니다.

* 근저당권은 두부가 돈을 안 갚을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 은행이 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리예요.

그런데 두부가 약속을 안 지켜요. 은행은 빌려준 돈을 회수해야 하니 두부 집을 경매에 넘겨버려요. 집이 낙찰되면 은행이 채권을 회수하는 경매가 '임의경매'입니다. 상호 간 협의된 것이니 휘리릭 진행돼요.

강제경매

두부가 당장 3천이 필요해요. 친구한테 '너 나 믿지? 꼭 갚을테니 3천만 땡겨죠'라며 차용증 쓰고 돈을 빌립니다. 근데 두부가 약속된 기일이 지나도 돈을 안 갚아요. 열받은 친구가 두부의 부동산이나 자동차 등 현금화할 수 있는 재산에 가압류를 신청해요. 그리고 차용증과 그동안 보낸 독촉문자 등을 증거로 법원에 소송을 제기합니다. 법원이 두부가 잘못했는지 안했는지 판결하고, 결과에 따라 두부 재산에 대한 경매를 진행하는 것이 '강제경매'입니다.

딱 봐도 내용이 길죠? 차용증 쓰고 돈 갚으라고 독촉(+스트레스)도 해야하고 이런 것들을 내가 직접 증거로 내밀어 판결문을 받아야 해요.