양도양수 계약 권리금 사기 대응 방법 및 계약 전 반드시 확인 해야하는 사항 (2024.01.29.)

[변호사김대옥]

양도양수 계약 권리금 사기 대응 방법 및 계약 전 반드시 확인 해야하는 사항 (2024.01.29.)

< 권리금 의 종류 >

가) 영업권리금
방문하는 기존 고객(숫자)들로 인하여 보장받는
(대략 1년간 매출액 - 모든 비용 공제 후 = 남는 순이익을 12개월로 나누어 이를 기준으로 그 중 몇 달간을
협의하여 영업권리금으로 책정


계약전 매출장부와 포스 매출액을 근거로 비용을 공제하고 남는 순이익을 보고 판단하게 됨


ex) 학원 및 이와 비슷한 업체의 경우 = 학생수 (신도수) 로 책정
그 외의 경우 대부분 = 대략 1년간 매출액 - 모든 비용 공제 후
= 1년간 순이익을 12개월 나누고 그 중 몇 달치를 영업권리금으로 책정


음식점의 경우 신규 인수시 주방장 변동으로 음식 맛이 변화되면 매출액 급감이 발생하게 되고


기타 가게들의 경우도 매각전 매출액을 부풀리는 (이벤트, 할인 쿠폰 등) 방법으로 사기를 당하는 경우가
많아 인수시 각별한 주의를 요함.

나) 시설권리금
기존 임차인이 영업 위해 진행한 인테리어공사비용 및 구입한 집기등 시설물 일체에 대한 비용을 말하며,
# 매매시 책정방법 = 최초 들어간 위 비용 - 사용한 기간에 대한 매년 감가상각된 비용을 공제
ex) 시설 권리금 6천 = 최초 1억 시설물비용 - 사용기간 2년 (매년 약 20% 감가상각) 4천만원

다) 바닥권리금
좋은 입지에 대한 지역, 자리 권리금으로 대부분 건물주의 요구로 지급 (보증금에 포함된 것이나 마찬가지임)
따라서 나갈 때 돌려받을 수 있음. # 단, 계약서에 바닥권리금 내용이 없다면 돌려받기 어려울 수도 있으니 유의

일반적으로 가게를 인수하는 경우 위 권리금들에 대한 각 금액을 책정하여 양도금액을 정하게 되는데 매수인(양수인)은 매도인(양도인) 이 제공하는 위의 나), 다)시설비용-허위 안내의 금액에 대해서는 대부분 명백하게 확인되지만, 위의 가) 영업권리금의 경우는 제공자료만을 믿고 계약하는 경우 영업장 인수 후 아래와 같이 다양한 문제들로 인해 피해가 발생되고 있기에

1) 매수인(양수인) 이 양도양수 또는 권리금 계약 시 반드시 확인 해야 하는 사항은

가) 영업권리금 에 대하여

매도인(양도인) 이 영업권리금을 높게 받기 위해 실제 매출액보다 매출액을

ex) 보습 학원의 경우 - 대부분 학생수를 기준으로 잡으므로, 매각전 갑자기 (지인을 동원) 늘어났는지 반드시 확 인 요망

위 부분 관련해서 영업장 매수 후 인원이 갑자기 줄어 들어 매수 후 피해 발생

음식점 - 영수증 출력비용을 줄이기 위해 현금매출을 모아 두었다가 영업시간 마감 직전에 POS에 기재

헬스, 골프 학원의 경우 -  위 방법 이외에 * 양도계약 후 ~ 잔금 지급전 까지 대대적인 할인 행사진행

매수인이 그로 인하여 몇 달간 매도인이 준 자료에 따른 수익을 전혀 못내고 피해를 입히는 경우가 많아

현금 매출액 별도 적은 이중 장부를 기준으로 매출액 산정하였으나, 가게 인수 후 이중 장부의 매출액이

허위였음이 확인 되는 경우

따라서 매수인(양수인)은 위 허위 사실 발생 가능한 부분을 계약 전에 꼼꼼이 재확인 하여야 하며,

매도인이 계약전 제시한 내용들에 대하여 계약서 작성시 위 위험요소( 기망 또는 허위 자료 정보) 부분에 대한 대응 문구를 법률전문가에 도움을 받아 기입하실 것을 적극 권유드리며, 그래야만 추후 손해 발생시 매도인(양도인)에게 민사소송(손해배상) 및 형사(사기)고소 를 신속하게 진행하여 피해를 최소화 시킬 수 있음을 알려드립니다.

(* 전화 무료상담 02-3476-0661~2 법무법인지인 변호사 김대옥 또는 담당실장 김정현 010-6269-6358 통화 예약 )

2) 양도양수 계약 권리금 사기 대응 방법

가) 형사고소

형법 제347조 : 사기의 죄

① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의

벌금에 처한다. 

② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의

형과 같다.

즉 피해자를 기망하여, 그 인해 피해자의 착오를 일으키고, 그에 따른 착오로 처분행위를 하게 되어 결국 피고소

인(가해자)나 제3자가 재물이나 재산상 이익을 취득하면 사기죄가 성립하게 되는 것입니다.

대법원 2014도8540 판결 [사기]

.. 가. 매매계약에 있어 매도인이 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인은 그와 같은 사정을 고지 받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 할 것..

대구지방법원 2017고단3000 판결 [사기] - 치킨가게 포스 조작

피고인을 징역 1년에 처한다.

...① 피고인은 2015. 11.경부터 ◆◆◆을 통해 이 사건 매장을 양도한다는 광고를 내면서 매출액을 비수기에 2,500만 원, 성수기에 3,000만 원을 보장하는 취지로 기재한 점, ② 그러나 실제 피고인은 이미 그 무렵부터 임대료나 가스요금, 직원급여 등을 밀리는 등 그 운영에 어려움을 겪고 있었고, ◆◆◆ 등 주변 사람들에게도 ‘장사가 잘 안 된다, 손님이 없다’는 취지로 말하기도 하였던 점, ③ 그럼에도 피고인은 이 사건 매장을 팔고자 내놓을 무렵인 2015. 11.경부터 집중적으로 매일 수십만 원이 넘는 고액의 허위 매출을 포스기에 입력하는 등 매출을 적극적으로 조작한 점(이에 대하여 피고인은 마감 시간에 누락 또는 외상매출, 단체매출 등을 정리한 것이라고 주장하나, ○위 시점 무렵부터 현금매출 비율이 비정상적으로 대폭 증가했을 뿐만 아니라, 포스기 상 카드 결제된 고액의 매출내역이 실제 카드사의 매출 자료에는 전혀 나타나지 않는 점1), ○피고인이 마감시간에 아무런 전표 등의 자료도 없이 이러한 누락 매출 등을 정리하였다는 것은 매우 이례적인 점, ○이 사건 매장은 포스기에 주문내역을 입력해야 주방에 주문서가 출력되어 조리가 이루어지므로 다액의 누락 매출이 발생하기 어려운 점, ○위 기간 동안 매일같이 외상 수금 및 현금을 지급하는 단체손님 등으로 인해 다액의 현금매출이 일어난다는 것은 쉽사리 납득하기 어려운 점 등의 사정에 비추어 선뜻 믿기 어렵다), ④ 피해자는 그러한 사정을 모른 채 이 사건 매장을 첫 방문한 2016. 2. 17. 피고인이 보여주는 포스기 상의 당일 매출액이 100만 원이 넘는 것에 속아 곧바로 계약을 체결하였는바, 이 날도 피고인은 피해자로부터 방문하겠다는 연락을 받고 곧바로 미리 403,000원의 현금매출을 허위 입력한 점 등의 사정을 고려하면, 피고인이 판시 범행을 저지른 사실이 넉넉히 인정되므로(피고인의 위 기망행위와 피해자의 양수계약에 따른 권리금 지급이라는 처분행위 사이에 인과관계도 인정된다), 위 주장은 받아들이지 아니한다.] ---- 법령의 적용 - 형법 제347조 제1항, 징역형 선택

나) 민사소송 - 손해배상 또는 권리금 계약 취소등 ​

위 영업권리금등에 대하여 매도인(양도인)이 매수인(양수인)을 기망하여 영업권리금을 높게 받기 위해 실제 매출액보다 매출액을 부풀리는 행위, 현금매출액이 적힌 이중 장부로 계약하였으나 허위로 밝혀진 경우, 영업권리금을 받으면서 별도로 계약 후 잔금 지급전까지 할인행사를 진행하여 매수인의 영업매출액에 심각한 피해를 입히는 경우

매수인(양수인)은 매도인(양도인)을 상대로 손해배상 청구 및 권리금계약취소 소송을 진행하여 이를 되찾으실 수 있습니다.

(하단 판례 들 참조)

서울고등법원 2012나15284 판결 [권리양도금]
가. 허위 매출자료의 제시
... 매출에 대하여 ‘정확하지는 않지만 월 2,200만 원 내지 2,300만 원 정도이고 여름에는 2,500만 원 이상의 매출을 올린다’고 알려 주었고, 손익분기점에 대하여 월 1,700만 원 정도라고 알려준 사실, 원고는 컨설팅업체 직원으로부터 이 사건 점포를 소개받고 2010. 9. 초순경 이 사건 점포를 방문하여 매출정도에 대하여 문의하였고, 피고는 2010. 1.부터의 거피거래명세표를 제시하면서 커피거래명세표의 커피사용량을 보면 매출이 얼마인지 알 수 있다고 말한 사실, 이에 원고가 정확한 매출자료 제시를 요구하자 피고는 이 사건 점포 인수 이후부터 2010. 7.까지는 가맹본사에 지급하는 로열티를 줄이기 위하여 매출을 누락한 관계로 정확한 매출자료가 없다고 하면서, POS에서 출력한 2010. 8. 매출자료(갑 제3호증)를 컨설팅업체를 통해 원고에게 제시하였고 위 매출자료에는 월매출이 23,109,890원으로 기재되어 있었던 사실을 인정할 수 있다.

그러나 위 매출자료(갑 제3호증)는 갑 제3, 4호증, 갑 제5호증의 1 내지 15, 갑 제6호증의 1 내지 20, 갑 제7호증의 1 내지 61, 갑 제10호증의 1 내지 46, 갑 제11호증, 갑 제13호증의 1 내지 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어, 피고가 이 사건 점포의 매각을 준비하면서 권리금 산정에 유리한 자료로 삼기 위하여 가공 매출을 포함시킨 허위의 매출자료이고, 그 가공 매출의 규모는 별지 〈표〉 기재와 같이 2010. 8. 총매출액 23,109,890원 중 최소한 600만 원이 넘는 금액이다.
.... 영수증 출력비용을 줄이기 위하여 영업일의 현금매출을 모아 두었다가 영업시간 마감 직전에 한꺼번에 POS에 기재하였기 때문에 대량매출이 발생한 것처럼 보일 뿐이라고 변명한다. 그러나 영수증 출력비용을 줄이기 위하여 현금구매 고객에게는 영수증을 교부하지 않았다거나, 주문시마다 개별적으로 영수증 수령여부를 확인하였다는 것도 이례적인 영업방법으로 보이고, 가맹계약이 해지됨으로써 현금매출을 누락시킬 필요가 없게 되었다면 주문시마다 매출을 입력함으로써 POS 시스템에 의하여 자동으로 영업일의 매출이 정리, 정산되도록 하는 보다 쉬운 영업방법을 제쳐두고 1 영업일의 현금매출액을 따로 보관하였다가 마감 직전에 한꺼번에 정산 기재하였다는 것 또한 쉽게 믿기지 아니한다.

나. 취소할 수 있는 의사표시인지 여부
거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 경우에는 위법한 기망행위로 평가될 수 있을 것인바, ........또한 점포 권리금계약에 있어서 권리금은 매출액뿐만 아니라 영업권, 노하우, 점포의 위치, 성장가능성, 시설비용 등 여러 요소를 종합적으로 평가하여 산정하는 것이기는 하나, 그 중에서도 당해 점포의 매출액은 권리금 산정에 있어서 매우 중요한 요소라 할 것이고, 나아가 정확한 매출자료를 제시받았더라면 계약을 체결하지 않았거나 최소한 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 사정이 있다면 위법한 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있다고 할 것인바, 피고가 제시한 매출자료에 기재된 총 매출액(23,109,890원)에 포함된 허위 매출액(6,451,570원)의 규모에 비추어, 원고가 피고로부터 허위 매출이 배제된 실제 매출자료를 제시받았고 따라서 이 사건 점포의 매출로는 피고 스스로 고지한 바와 같은 손익분기점을 초과하지 못하는 적자상태라는 점을 알았더라면 이 사건 권리금계약을 체결하지 않았거나 최소한 동일한 권리금으로는 이 사건 점포를 양도받지 않았을 것으로 보이므로, 피고의 기망행위와 이 사건 권리금계약 체결 사이에는 인과관계도 있다고 할 것이다.

다. 취소 및 원상회복
따라서 원고는 피고의 허위의 매출자료 제시라는 기망행위에 속아 피고와 이 사건 권리금계약을 체결하기에 이른 것이므로 이를 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있다고 할 것인데, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로서 위 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 원상회복의무의 이행으로서 지급받은 권리금 2억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다.

한편 원고는, 위 권리금에 대하여 최종 지급일 다음날부터 다 갚는 날까지 지연손해금의 지급을 구하나, 이 사건 권리금계약이 취소된 경우 쌍방의 원상회복의무 즉, 원고의 영업시설 등 반환의무와 피고의 권리금 반환의무는 동시이행의 관계에 있고(대법원 1993. 9. 10. 선고 93다16222 판결 참조), 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니므로{대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54604, 54611(반소) 판결 등 참조}, 피고는 원고가 위 채무의 이행을 제공할 때까지는 위 권리금에 대하여 지체책임을 지지 아니한다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

대법원 2012다115120 [권리양도금]
... 피고의 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위이고, 그 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있으며, 원고가 소장 부본의 송달로써 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, ‘이 사건 권리금계약’은 취소되었다고 판단하였다.
... 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조)...... 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이고(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결, 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 등 참조), 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 할 것이다(대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결 참조).
... 이 사건 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 그 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 보아야 할 것이고, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로, 권리금계약 부분만 따로 떼어 이를 취소할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 권리금계약에 취소사유가 있다고 판단한 경우라면 마땅히 임차권양도계약까지도 취소하였어야 한다.
3. 위와 같이 원심은 임차권양도계약에 관한 판단을 누락하거나, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만을 취소함으로써, 권리금계약만을 취소한 데 따른 법률효과로서 피고는 원고에게 권리금 2억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였는바, 원심으로서는 임차권양도계약이 함께 취소될 경우의 부당이득 반환의무의 범위에 관하여도 심리·판단하였어야 한다.
그런데도 권리금계약 부분만을 취소한 원심판결에는 판단을 누락하거나 계약의 취소범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

울산지방법원 2018가단65059 [영업양도대금반환] - 태권도 학원
가. 이 사건 계약의 해제 또는 취소 주장에 대한 판단
...이 사건 계약 당시 피고가 200명에 부족한 수련생 인원에 대하여 손해배상 명목으로 1인당 100만 원씩 계산하여 지급하기로 약정한 점에 비추어 당사자 사이에 수련생이 부족할 것을 어느 정도 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점, 이 사건 계약에 따르면 양도·양수의 대상으로 수련생 뿐만 아니라 임대차계약상의 지위, 비품, 간판, 렌탈받은 각종 시설물 등도 포함되어 있는 점, 계약해제로 인한 원상회복의무는 동시이행관계에 있는데 일반적으로 태권도장의 장소 또한 수련생과 더불어 거래내용의 중요한 부분이라고 볼 수 있는 점... 원고가 원상회복을 할 때까지 양도대금의 반환을 거절할 수 있다. 원고는 자신의 원상회복의무가 이행이 불가능한 것에 대하여 수련생 수를 기준으로 금전으로 환산한 금액에 대하여 상계를 주장하나 이 사건 계약의 원상회복의무에는 등록수련생 뿐만 아니라 각종 집기, 기구, 임대차계약상의 지위 등을 모두 포함하고 있다.
나. 채무불이행에 따른 손해배상청구에 대한 판단
.. 이 사건 계약의 잔금지급일 무렵을 기준으로 원고가 피고로부터 인도받은 수련생은 200명에서 54명이 부족한 146명으로 봄이 타당하고, 이후 피고의 노력으로 추가로 10명의 수련생을 등록하게 하였으므로 원고는 이 사건 계약에 기하여 피고로부터 156명의 수련생을 인도한 것으로 봄이 타당하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 계약에서 약정한 바에 따라 손해배상으로 44명(200명 - 156명)에 대하여 1인당 100만 원으로 계산한 4,400만 원 및 이에 대하여 원고의 손해배상청구의 의사표시가 피고에게 송달된 다음날인 2018. 3. 15.(갑 4호증의 1, 2)부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 상당한 이 판결 선고일인 2020. 6. 25.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
..원고에게 교부한 200명의 등록수련생 명부(갑 2호증)와 비교해 볼 때 ... 휴대전화의 출석체크 프로그램에 의하여 확인되는 수련생을 비교하였을 때, 잔금지급일 기준으로 1주일 이상 출석하지 않았거나 출석기록 자체가 없는 수련생이 54명에 이르는바, 이는 위 수사기관에서 조사할 당시 확인된 수련생 수와 거의 같다.
이 사건 태권도장에 대한 영업을 양도하였는데 양도 당시 등록 수련생은 135명에 불과하였다. 피고가 원고에게 인도한 등록 수련생이 200명이라면 불과 10개월 만에 수련생수가 급감할 이유를 찾아볼 수 없다.

대법원 2007다89722
1. 영업양도 여부에 관하여
상법 제42조 제1항의 영업이란 일정한 영업 목적에 의하여 조직화된 유기적 일체로서의 기능적 재산을 말하고, 여기서 말하는 유기적 일체로서의 기능적 재산이란 영업을 구성하는 유형·무형의 재산과 경제적 가치를 갖는 사실관계가 서로 유기적으로 결합하여 수익의 원천으로 기능한다는 것과 이와 같이 유기적으로 결합한 수익의 원천으로서의 기능적 재산이 마치 하나의 재화와 같이 거래의 객체가 된다는 것을 뜻하는 것이므로, 영업양도가 있다고 볼 수 있는지의 여부는 양수인이 유기적으로 조직화된 수익의 원천으로서의 기능적 재산을 이전받아 양도인이 하던 것과 같은 영업적 활동을 계속하고 있다고 볼 수 있는지의 여부에 따라 판단되어야 한다 ( 대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다602 판결 등 참조).

서울중앙지방법원 2015나20963 - 커피숍
C가 커피숍을 운영하는 동안 적자 상태였음을 알 수 있고, 거래관념에 비춰 위 커피숍이 흑자였다면 C가 1년 운영한 후 양수할 때 지급한 권리금의 반액을 약간 넘는 금액으로 재차 양도할 이유가 없다... A가 커피숍의 매출액과 수지를 올바로 알았다면 커피숍 양수계약을 체결하지 않았을 것이므로 C는 계약의 당사자로서 B는 계약 체결을 중개한 사람으로서 이러한 사정을 A에게 알릴 신의칙상 의무가 있음에도 불구하고 고지의무를 위반한 불법행위가 있어 원고에게 손해배상책임이 있다..

@@ 위 계약서 관련 추가상담을 원하시는 경우 법무법인 변호사 김대옥에게 연락 주시면 언제나 최선을 다하여 상담해 드릴 것을 약속드립니다.

(* 전화 무료상담 02-3476-0661~2 법무법인지인 변호사 김대옥 또는 담당실장 김정현 010-6269-6358 통화 예약 )