공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률
[일부개정 2008.6.13 법률 제9127호]
[일부개정]
◇개정이유
부동산거래 당사자 중 일방이 실거래가 신고를 거부할 경우 나머지 일방이 신고할 수 있도록 하고, 신고를 거부하는 일방에 대하여 과태료 부과를 하도록 하며, 중개업자가 주택거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 중개업자가 부동산거래를 신고하도록 함으로써 부동산거래 신고제도의 실효성을 높일 수 있도록 하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇주요내용
가. 공인중개사시험위원회 설치근거 마련(법 제4조의2 신설)
(1) 대통령령에 따라 구성ㆍ운영되는 공인중개사시험위원회는 공인중개사 시험 전반에 대하여 중요사항을 심의하고 있으나 법률에 근거가 없으므로 동 위원회의 설치 근거 및 업무를 법률에 규정할 필요가 있음.
(2) 국토해양부장관은 공인중개사 자격시험의 응시자격 및 시험방법 등에 관한 사항을 심의하기 위하여 공인중개사 시험위원회를 운영할 수 있도록 하고, 동 위원회의 구성ㆍ운영에 관한 구체적 사항은 대통령령에 위임함.
나. 부동산거래 당사자 중 일방의 실거래가 단독 신고 등(법 제27조제1항 단서 신설, 법 제51조제2항제2호)
(1) 법률에서는 당사자 간 직거래일 경우 부동산거래 신고는 거래당사자가 공동으로 하도록 되어 있고, 시행규칙에서는 거래당사자 일방이 공동신고를 거부한 경우 다른 일방이 신고할 수 있도록 하였으나, 공동신고를 거부한 일방에 대한 명시적인 제재규정이 없어 실거래가 신고제도의 실효성이 떨어지는 문제점이 있음.
(2) 거래 당사자 일방이 신고를 거부할 경우 다른 일방이 신고할 수 있도록 하는 규정을 법률에 마련하고, 공동신고를 거부한 일방에 대하여 과태료를 부과하도록 함.
(3) 당사자 중 일방이 거래금액을 허위로 기재하도록 요구할 경우 실거래 금액을 나머지 일방이 신고할 수 있어 부동산 거래 신고제도의 실효성을 확보할 수 있을 것으로 기대됨.
다. 중개업자의 주택거래신고(법 제27조제6항부터 제8항까지 및 제51조제2항제4호 신설, 법 제54조제4항)
「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고지역에서 중개업자가 주택거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에 중개업자가 부동산거래 신고를 하도록 하고, 거래신고를 하지 아니한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 하며, 거짓으로 신고한 자에게는 당해 주택에 대한 취득세의 3배 이하의 과태료를 부과함.
라. 거래대금지급 증명 서면의 요청(법 제27조의2, 법 제51조의제1항 신설)
시장ㆍ군수ㆍ구청장은 부동산거래 신고사항의 사실여부를 확인하기 위하여 거래대금지급을 증명하는 자료의 제출을 요구할 수 있도록 하고, 해당 자료를 제출하지 아니한 자에 대하여는 2천만원 이하의 과태료를 부과함.
마. 부동산거래신고 의무위반에 대한 과태료 부과관청 정비(법 제51조제6항, 법 제51조제9항 신설)
(1) 부동산거래신고는 부동산 소재지의 관청에 하여야 하나, 신고의무를 위반하였을 경우 과태료는 중개사무소 소재지의 관청이 부과하도록 되어 있어 실무상 혼란이 발생함.
(2) 부동산거래 신고의무 위반 시 과태료 부과관청을 부동산거래신고서 접수관청으로 변경하고, 부과사실을 중개사무소 소재지를 관할하는 등록관청에 통보하도록 함.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령
[일부개정 2008.9.10 대통령령 제21001호]
[일부개정]
◇개정이유
주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자가 거래신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 경우에는 과태료를 부과하도록 하는 내용으로 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이 개정(법률 제9127호, 2008. 6. 13. 공포, 9. 14. 시행)됨에 따라 위반행위별 과태료 부과기준 등 같은 법에서 위임한 사항을 구체적으로 정하는 한편, 법인 중개사무소의 개설기준을 완화하고, 중개업자의 손해배상책임 보장금액을 높이는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇주요내용
가. 법인 중개사무소 개설기준 완화(영 제13조)
법인 중개사무소의 설립을 활성화하기 위하여 현재 중개사무소를 개설하려는 법인이 갖추어야 하는 공인중개사의 비율을 임원 또는 사원의 경우 과반수에서 3분의 1로 축소함.
나. 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면의 종류(영 제23조의2 신설)
부동산거래의 실제 가격에 대한 허위여부를 확인하기 위하여 거래 당사자에게 제출을 요구할 수 있는 거래대금지급을 증명할 수 있는 자료를 거래당사자 간 거래대금지급을 확인 할 수 있는 입금표 또는 통장 사본, 거래대금지급을 위한 대출ㆍ정기예금 등의 해약ㆍ주식 등의 처분을 증명할 수 있는 서류 등으로 구체적으로 정함.
다. 손해배상책임 보장금액 상향 조정(영 제24조제1항)
부동산가격의 상승에도 불구하고 중개업자의 손해배상책임 보장한도액이 낮아 거래당사자의 보호가 미흡하다는 지적에 따라 이를 상향할 필요가 있어 법인 중개업자는 2억원 이상, 개인 중개업자는 1억원 이상을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하도록 함.
라. 공인중개사자격시험의 출제범위 축소(영 별표 1)
현재 공인중개사자격시험의 제2차시험 과목 중 부동산공법은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 9개 법률에서 출제하고 있으나 출제범위가 너무 넓어 수험생에게 큰 부담이 됨에 따라 공인중개사자격시험의 제2차시험 과목 중 부동산공법의 출제범위에서 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 및 「산지관리법」 등은 제외하여 6개 법률로 축소함.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙
[일부개정 2008.9.12 국토해양부령 제50호]
[일부개정]
◇개정이유
부동산거래 당사자 중 일방이 실거래가 신고를 거부할 경우 나머지 일방이 신고할 수 있도록 하고, 중개업자가 주택거래계약서를 작성·교부한 경우에는 중개업자가 부동산거래를 신고하도록 하는 등의 내용으로 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이 개정(법률 제9127호, 2008. 6. 13. 공포, 2008. 9. 14. 시행)됨에 따라, 거래당사자 중 일방의 단독신고 절차를 정하고, 주택거래를 중개한 중개업자의 주택거래 신고 절차 및 서식을 정하는 등 법률의 시행에 필요한 사항을 정하는 한편, 부동산거래 신고 후 계약내용이 변경된 경우 변경신고의 절차 및 서식을 정하고, 중개업자가 옥외광고물을 설치하는 경우 대표자 성명표기 방법을 변경하며, 부동산거래정보망사업자의 지정 요건을 변경하여 규제를 완화하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.
◇주요내용
가. 중개업자의 성명표기 규격 자율화(제10조의2)
(1) 중개업자가 옥외광고물을 설치하는 경우 옥외광고물 중 가로형간판 및 세로형간판에 대표자 성명의 표시규격을 구체적으로 규정하고 있어 중개업자의 자율성을 억제하는 문제점이 있음.
(2) 옥외광고물 중 가로형간판 및 세로형간판에 대표자 성명의 표기규격을 구체적으로 정하던 조항을 삭제하고, "성명을 인식할 수 있는 정도의 크기"로 변경함.
(3) 옥외광고물에 중개업소 대표자 성명표기 규격을 삭제하여 중개업자의 자율적인 업무활동이 기대됨.
나. 부동산거래정보망사업자의 지정 요건 완화(제15조)
(1) 부동산거래정보망사업자의 지정 요건인 가입·이용신청 중개업자의 수가 너무 많게 규정되어 부동산거래정보망사업의 진입을 제한하는 문제점이 있음.
(2) 가입·이용신청 중개업자의 수를 2천500인 이상에서 1천명 이상으로, 10개 이상 시·도에서 각각 50인 이상을 각각30명 이상으로 지정 요건을 완화함.
(3) 부동산거래정보망사업의 진입을 쉽게 하여 부동산거래정보망사업을 활성화하고, 부동산거래정보의 투명성을 제고할 것으로 기대됨.
다. 부동산거래의 공동신고를 거부하는 경우 일방의 단독신고 절차 규정(제17조제2항)
(1) 법률 개정으로 거래당사자의 공동신고를 일방이 거부하는 경우 다른 일방이 단독으로 신고할 수 있게 됨에 따라 단독신고의 절차를 규정할 필요가 있음.
(2) 부동산거래계약신고서에 거래당사자 중 1인이 단독으로 서명 또는 날인한 후 다른 1인이 신고를 거부하는 사유서를 첨부하여 신고하고, 담당공무원은 사유서의 사실여부를 확인하도록 함.
(3) 일방의공동신고 거부에 따른 신고의 지연을 방지할 수 있어 실거래가의 적기 확보가 가능하고 거래당사자는 지연 신고에 따른 과태료를 부과 받지 않게 되어 부동산거래 신고제도의 실효성이 제고될 것으로 기대됨.
라. 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고절차 및 서식 규정(제17조제4항·별지 제21호의2서식 및 별지 제21호의3서식)
(1) 법률 개정으로 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자에게 주택거래 신고 의무가 부과됨에 따라 신고절차 및 서식을 정할 필요가 있음.
(2) 거래당사자, 계약일, 실제 거래가격, 주택취득자금 조달계획, 입주계획 등을 기재하여 주택소재지 시·군·구청에 직접 또는 전자적 방법으로 신고토록 함.
(3) 거래신고를 전자적 방법으로도 가능하게 하여 중개업자는 신속하고 편리하게 신고할 수 있고, 중개의뢰인은 거래신고의 서비스를 받게 되어 거래신고의 효율성이 제고될 것으로 기대됨.
마. 부동산거래계약신고 후 계약내용 변경시 변경신고 절차 및 서식(제17조제13항·제14항 및 별지 제24호의2서식)
(1) 부동산거래계약 신고 후 계약면적, 물건 거래금액, 거래지분, 매수자 또는 거래물건 변경(추가 또는 교체를 제외한다) 등 계약내용이 변경된 경우 재신고하는 불편함이 있었음.
(2) 거래계약 내용 중 매수자나 거래물건의 추가 또는 교체가 없는 변경은 거래계약 변경신고를 할 수 있는 절차를 신설함.
(3) 단순한 거래계약 내용변경은 변경신고를 할 수 있어 재신고에 따른 불편이 해소되어 신고의 편의를 제공할 것으로 기대됨.