도로땅. 그 풀리지 않은 의문과 투자성

[설림산]

도로땅. 그 풀리지 않은 의문과 투자성 [-1]
2013/08/22
얼마 전 도로에 땅이 있는 걸 발견했다. 부동산업체에 다니는 나로썬 신이나서 알아보기 시작했다. 그러나 웬걸... 이게 애물단지가 될 줄은 꿈에도 몰랐다. 훌쩍.... 도로땅은 개인이 토지를 매각하고 남은 자투리땅으로 마을이나 지자체에서 사람들이 길로 쓰고 있는 토지를 말한다. 물론 지자체나 마을사람들이 무단으로 사용하고 있는 것은 불법일 수 있다. 하지만 아주 오래전 서울에서 논과 밭이 많을 때, 농로로 이용했던 곳이 도시로 바뀌면서 마을길로 암묵적으로 이용됐던 것이다. 이런 땅은 대부분 지자체가 매입을 통해 보상을 해주었지만, 간혹 보상에서 빠진 땅들이 부동산에 나오는 경우가 있다. 예전 같은 경우 이런 땅들은 처분이 어렵고, 개발도 쉽지 않아 매입을 꺼리는 사람들이 많았다. 하지만 최근에는 이런 땅을 공격적으로 매입하려는 사람들이 늘어나고 있다. 실제 강북구 수유동에 있는 도로땅 330㎡의 경우 주변 시세로 보면 3.3㎡당 800만 원 선이다. 하지만 매물로 나온 땅의 가격은 3.3㎡당 100만 원 수준이다. 공시지가에 비해서도 300만 원이나 저렴했다. 도로땅의 경우 면적이 넓더라도 폭이 1.5~2m밖에 되지 않는데다 마을의 길로 이용을 하고 있어 개발이 쉽지 않다. 또 남양주시 별내동이나 진접읍에도 이런 땅들이 많이 있다. 택지개발 후 지자체가 무단으로 이용하고 있는 도로나 동네 주민들이 길로 이용하는 예전에 농로였던 곳들은 대부분 이런 도로땅들이라고 보면 된다. 하지만 이런 땅들을 보유하고 있거나 새로 구입을 한다고 하더라도 막막하다. 땅에 재산권 행사가 쉽지 않다. 이미 도로로 점유하고 있는 땅이기 때문이다. 세금은 세금대로 나온다. 땅주인 입장에서는 미칠 노릇이다. 세금은 세금대로 내고, 재산권 행사는 쉽지가 않다. 그럼에도 불구하고 도로땅을 찾는 사람들도 많다. 이런 땅들의 경우 로또를 맞을 확률도 높기 때문이다. 개발지 내에 위치해 있거나 개발예정지인 곳에 도로땅들의 경우 보상이나 매도를 통해 높은 시세차익을 누릴 수 있다. 물론 위험성도 크다. 따라서 아주 신중하게 도로땅을 매입해야 하며, 금액이 높은 경우에는 차라리 일반 토지를 매입하는 것이 안전성이 높다. 하지만 초기자금이 부족한 수요자들에게는 충분히 매력적인 투자처일 수 있다. 우선 도로땅들은 공시지가보다 저렴하게 팔려나간다. 그렇다면 이런 땅을 노려서 무엇을 할까? 첫번째로는 지자체에게 소송을 통해 땅에 대한 보상을 받는 것이 있다. 감정평가사들에 의해 평가되며 땅값은 공시지가 수준보다 조금 높은 값으로 매입을 해준다. 그래도 땅주인 입장에서는 공시지가보다 더 저렴하게 매입을 했기 때문에 손해는 아니다. 두번째로는 개발지 내에 있는 땅을 노려 보상받을 때까지 보유하고 있는 것이다. 최근에는 재개발, 재건축이 취소되는 경우가 많이 있지만, 불과 5년 전만 해도 서울에 대부분의 노후주택지역들은 재건축∙재개발 호재가 풍부했다. 이런 지역들 내에 있는 330㎡의 땅은 개발 후 가치가 매우 크다. 하지만 이런 도로땅에 대한 위험도 크다. 강북구청의 경우 J모씨(90세)의 도로땅으로 되어 있는 토지를 보상해달라는 청원에도 불구하고 예산이 없다는 이유로 묵살하고 있다. 이처럼 도로땅의 경우 지자체에서 특별한 기준을 가지고 보상을 해주는 것이 아니기 때문에 소를 제기해야 한다. 일반인이 소를 제기하기에는 비용이 만만치 않다는 문제가 있다. 이런 점들을 악용한 지자체들의 경우 보상자체를 계속해서 미루거나 묵살한다. 그러면서 재산세 등의 세금은 계속해서 나가고 있기 때문에 실제 투자자들 입장에서는 리스크가 클 수 있다. 또 최근에 개발사업들이 경기불황 등의 이유로 좌초되면서 개발이익을 실현하기 어려워졌다. 따라서 언제 개발이 될지 모르는 도로땅을 구입했다가 오히려 재산세만 많아지는 경우가 있다. 이런 점들을 고려해 도로땅을 매입 시 주의해야 한다.