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** 이 글은 부동산 전문가 이광수 위원과 김광석 교수의 생각을 부정하거나 비하하려는 의도가 아니고, 부동산시장에 대한 우리 모두의 잘못된 인식을 깨달아 알게 하려는 뜻으로 쓴 것입니다.
** 토지시장은 수요 공급의 원리보다 먼저 토지의 물리적 성질과 자본가격의 속성을 이해해야 한다는 내용입니다. 이해가 어려우시면 "100번 읽으면 뜻이 통한다"는 말이 있으니 읽고 또 읽으시면 이해가 될 것입니다. 성경이 말하고 있지만, 3,500년(또는 2,000년)간 덮여있는 경제계(물질계)의 숨은 진리(레 25:23, 마 20:14,15)를 찾아보시기 바랍니다.
23년 6월 22일 PM 11시경 부동산시장 전문가 이광수 위원과 김광석 교수가 KBS 2TV "더라이브"에 출연하여 부동산 가격에 대한 전망을 했었다. 여기서 이광수 위원은 부동산 가격이 23년 후반기에 더 떨어질 것으로 보았고, 김광석 교수는 오를 것으로 보고 있었다.
두 분은 부동산 전문가로서 세간에 잘 알려져 있다. 두 분 모두 관련 자료에 근거하여 부동산시장을 분석하고 미래를 내다보고 있다. 전문가 답게, 이름 난 부동산 패널리스트 답게 부동산 가격 동향에 대한 정보를 쉽고도 명쾌하게 설명하고 있다. 부동산 구입 예정자나 투자자들에게는 필요하고 유익한 정보들이다.
필자는 두 분이 하고 있는 부동산 가격 전망에 대하여 직접적인 평을 하고 싶지는 않다. 부동산시장 전문가라면 이런 분석과 전망은 누구라도 할 수 있는 것이다.
다만, 이처럼 부동산에 대하여 오랜 연구와 다양한 경험, 풍부한 정보와 지식을 가진 전문가들이지만, 반드시 알아야 할 사실을 아직 모르고 있는 점을 말하려고 한다. 그것은 부동산시장을 수요와 공급의 현상에만 의존하여 가격을 분석하고, 미래를 내다 보는 것이다.
이런 시장 분석은 현재의 부동산시장의 가격 동향을 해석하고, 현재와 가까운 미래, 곧 단기 가격을 전망하는 데는 도움이 되지만, 장기적 가격 전망은 하지를 못한다. 그래서 부동산시장에서 발생하는 가격의 성질과 문제의 본질을 거의 알지는 못한다. 다시 말하면 부동산시장에서 현상에 대한 이해는 가능하지만, 문제의 근본 원인은 모르고 있다는 뜻이다.
그래서 이 분들은 부동산시장에서 남다른 지식과 소양을 갖춘 전문가들이면서도 시장 이해에는 다음과 같은 한계나 약점을 가지고 있다.
1. 부동산시장을 수요와 공급의 원리로만 보아서 장기적 가격 동향을 예측하지 못한다. 수요와 공급의 가격원리는 현재나 단기적 시장 분석에는 유용할 수 있지만, 장기적 가격 추세는 내다 볼 수가 없다. 그래서 이 분들은 앞으로 한국에서 부동산 가격은 10년~15년간 오르지 않는다는 말을 하지 못한다(예상하지 못한다). 가까운 이웃 나라만 보아도 일본은 이제 부동산 가격이 오르게 될 것이고, 중국은 아직 부동산 가격이 일으킨 휴유증으로 고통을 받고 있다.
<부동산 가격 장기 전망의 예외> : 이자율이 전처럼 제로 금리 수준으로 대폭 하락하거나, 경제 성장률이나 물가상승률이 연평균 3%를 넘거나, 7광구 석유 채굴과 같은 호재가 없는 한, 부동산 가격은 적어도 10년간은 소폭의 오름 또는 내림의 반복으로 장기 적 저상승(저성장) 보합세를 유지하게 된다. 이 기간 동안 경기가 침체하거나 저성장을 계속한다면, 부동산 가격은 15년 이상 제자리에 머물 수도 있다.
2. 부동산에서 토지라는 자본자산의 물리적 성질이 가격에 미치는 영향을 이해하지 못한다. 내용연수가 긴 장기성 자본재는 수요와 공급의 원리보다 물질이 가진 고유 성질에 의하여 가격이 변한다. 자동차는 시간 흐름에서 물리적 기능이 쇠하기 때문에 시간 지나면, 가격이 떨어진다. 토지는 기술 향상과 경제 성장률에 동반하여 단위당 생산성이 증대하기 때문에 시간 흐름에서 가격이 커진다. 이것은 수요 공급의 원리와는 별개로, 또 수요 공급의 원리보다 먼저 물질의 기능이 변하는 것으로 자본 원금이 가진 물질의 기본 속성이다.
여기서 자본자산의 작아짐과 커짐의 물리적 성질은 그 변화의 크기가 수리상으로 보면 체감적 또는 체증적 성질을 가진다. 특히 토지나 주식과 같은 자본가격은 원인 변수의 변동에 체증적이다. 여기에 따른 구매자의 수요는 불규칙적(땅값은 개구리 뜀뛰기식, 주식은 등락 반복) 반응을 하기 때문에 가격은 불안정한 변화를 보인다. 그래서 성장률과 이자율이 자본가격에 미치는영향이 일반 실물 상품과 다르며, 이로 인한 시장 충격이 훨씬 더 크게 나타난다. 시장에서 이자율이 변한다고 쌀값이 바로 변하지는 않지만, 자본가격인 땅값, 전세가격, 주식가격 등은 바로 영향을 받는다.
그런데 지금 두 분의 자본시장을 보는 관점은 토지와 같은 성장 자본재가 가지는 이런 성질에 대한 이해가 거의 없다. 특히 두 분 중 한 분은 이 부분에 대하여 필자가 수 차례 상세하게 알려 주었으나 그의 부동산시장 분석에는 이에 대한 이해가 거의 없는 것으로 보인다. 아니면 알고 있어도 아직 인정을 하지 못하고 있다. 안타까운 일이다.
3. 자본자산의 가격 분석을 수요 공급의 원리로만 접근하는 초보적 오류를 범하고 있다. 이것은 원금과 이자, 자본과 수익에서 자본가격은 수요 공급의 원리보다 이자율(또는 수익률)이 가격을 결정하는 성질을 이해하지 못하거나 간과하고 있다. 그래서 최근에 발생한 전세시장의 가격 문제(갭 투자, 전세사기, 역전세, 깡통전세 등)가 2020년 전후에 취한 초저율 이자율 하락 정책으로 빚어진 것을 모르거나 간과하고 있다. 알아도 이자율이 변하여 수요와 공급에 영향을 끼쳐서 전세가격이 변한다는 생각이다. 근본 요인을 부수적 요인으로 오해한다.
그러므로 자본가격의 변동성을 수요와 공급의 원리로 본 분석이 틀렸다는 말은 아니지만, 그렇다고 맞는 말도 아니다. 문제의 원인과 결과적 현상을 오해한다는 뜻이다. 예를 들면 나무의 그림자를 연구하는 사람이 그림자의 위치가 아침과 저녁에 다른 것은 태양의 운동 때문이라고 보는 것과 같다. 아니면 나무가 바람에 흔들려서 그림자가 움직인다고 생각한다.
이 말이 틀린 것은 아니지만, 그렇다고 맞는 말도 아니다. 왜냐하면 그림자의 위치 변동은 태양의 운동이 하는 것이 아니고, 지구의 자전과 공전이 하는 것이다.
<참고자료> [더라이브 엑기스] 7월부터 집값 뛴다?(이광수, 김광석) [KBS 230622] - YouTube 후반부 내용
한국 집값이 유독 비싼 충격적인 비밀 (이광수 대표[광수네복덕방] 1부) - Daum 카페
4.
** 4번이 어려우시면 5번으로 가셔요.
두 분 공히 땅값과 주식가격이 영구미실현가치라는 것을 이해하지 못하거나 인정하지 않는다. 영구미실현가치란 원금(원물)이 실물 생산으로 회수되지 않는 성질을 말한다. 지금 한국의 사유토지 땅값이 2022년 기준 8,000조라고 하자. 그러면 이 8,000조원의 땅값은 발생한 이래 아직 1원도 사용가치로 실현된 적이 없다. 8,000조원의 가격이 시장의 정상기능에 따른 이론가격이라면 이 가격은 최초의 원금 1원부터 현재 8,000조원이 될 때까지 투자 원금의 전액(100%)을 실물 수익으로 회수하지 못했다.
생산물 수익에서도 실물은 원금이 커진 크기만큼 회수하지를 못했다. 8,000조원의 땅값을 지금 모두 팔수 있고, 그 돈으로 실물을 구입할 수 있으면, 비로소 원리금의 물리적, 수리적 회수가 가능하다. 그러나 그런 물리적, 수리적 회수 가능성은 생산 실물이 없기 때문에 사회적으로 0이다. 땅값 8,000조원은 최초가격 1원도 미래가격, 지금의 8,000조원도 미래가격일 뿐이다. 여기서 미래가격은 미래의 실물에 대한 기대가치 청구권일 뿐 사람이 쓸 수 있는 실물은 영원히 0원이라는 뜻이다. 그래서 땅값은 발생한 이래 지금까지 그 100%가 실물은 없이 구매력만 가지는 시장의 가격 폭군이다.
그래서 토지는 자금 여력이 없으면 시장진입(토지매입)이 매우 어렵고, 시장에 진입하여도 땅값이 커지는만큼 매년 적자경영을 해야 한다. 이 적자로 인한 손실이나 부채는 땅을 팔아야 회수할 수 있지만, 실물 생산이 없는 회수이므로 새로 진입한 자(신매입자)는 다시 그 적자를 따안고 살아야 한다. 이를 전문 용어로 말하면 땅값 그 자체로 시장실패와 정부실패를 동시에 할 수 밖에 없다.
그 예로 무인도나 깊은 산골의 임야를 30년 전에 3억원에 구입하여 지금 10억원이 되었다면(팔았다면), 그 매매차익 7억원이다. 그런데 이렇게 발생한 매매차익 7억원은 인간에게 아무런 경제적 유익을 주지 못한다. 이 10억원 짜리의 무인도나 임야에서 사람이 쓸 수 있는 가치물을 생산하려면, 투입 비용이 얻을 수익보다 더 많이 들어가야 한다. 그래서 적자가 나기 때문에 생산활동을 할 수가 없다. 그런데 가격만 10억원이 발생하여 있다. 이런 토지를 가진 사람이 다른 수익이 없다면, 이 사람은 10억원의 재산을 가지고도 가난할 수 밖에 없고 굶어서 죽을 수도 있다.
쉬운 이해를 위해서 경제적 생산활동이 없는 무인도나 임야를 예로 들었지만, 생산활동이 있는 주택과 공장의 토지에도 이 원리가 모두 들어있다. 그런데 두 분의 부동산 전문가는, 또한 모든 인류는 이 단순한 사실(진리) 하나를 기초에서 식별하지 않거나 이해하지를 못한다.
5. 1~4에 대한 이해의 한계나 무지로 인하여 우리는 아직 시장경제에서 자본과 소득, 생산활동과 생산활동이 아닌 제로섬게임을 기초에서 식별하지 못한다. 이러한 제로섬게임이 그 파이가 커지는 평균 비율만큼 초과 구매력을 가지므로 물가가 오르고, 작아지면 금융위기나 공황, 스테그플레이션이 반복적으로 발생한다. 가계 부채와 국가 부채도 동반하여 커지게 된다. 주식가격이 천정부지로 올라서 수요공급론은 그 값이 수요 공급 원리에서 매겨진 균형가격이라고 생각한다. 그러나 거시경제는 주식가격 폭등으로 금융위기가 오기 직전에도 시장불균형 현상이라는 것을 이해하지 못한다. 석유값이 오르면 물가가 오르는 것은 알아도 땅값과 주식 등 자본가격이 커지면 물가가 오르는 것을 이해하지 못한다.
6. 창조질서에서 생산 없이 소득(실물소득)을 발생시킨 사례는 인류의 역사에서 존재하지 않는다. 땅값과 주식(실물 초과주식)에서 발생한 매매차익이나 가격 성장액은 1원도 소득이나 가치로 실현(생산과 소비)되는 물리적 성질이 없고, 그런 역사적, 경제적 사실이 없다. 공장용 자동차는 작아지는 가격이 공장이 생산한 제품원가에 들어간다. 그러나 공장용 토지는 제품원가에 들어갈 수가 없다. 커지는 땅값은 공장이 생산한 제품이나 실물수익이 될 수도 없다.
닭이 황금 알을 낳고, 땅을 파다가 노다지를 주워도 그것은 사람이 쓸 수 있는 실물가치이므로 GDP의 구성 요소이며, 가치의 생산이다. 그러나 토지와 주식 등 실물 없는 자본 금융거래의 거래차익 또는 성장차액은 그것을 사람이 쓸 수가 없으므로 GDP가 될 수 없다. 이 가격은 생산물 없는 허수이며, 이를 추구하는 활동은 허구적 투자 행위다.
그러므로 이 허수가 일으키는 경제문제는, 이 값을 없애지 않는 한, 부동산 전문가나 금융 전문가의 해박한 지식과 대안, 정부의 어떤 정책으로도 해결은 불가능하다.
이 문제의 근본 해법은 원인자를 제거하는 것이다. 곧 토지는 임대부, 주식은 한시 주식제(한시적 이익 배당권)로 해야 한다. 그래서 부동산 문제를 해결하기 위하여 토지거래소를 신설하여 공공토지는 토지임대부나 토지임대부 주택, 사유 토지는 토지주식제 주택을 공급하는 방안을 제안하였다. 그러나 1년이 넘도록 이에 대한 응답이 없다.
7. 사람은 땅을 1단위도 생산할 수가 없으며, 미래에 발생할 가치는 어느 누구도 지금 시점에서 쓸 수는 없다. 땅과 주식(실물 초과액), 그리고 가상화폐는 항상 미래가치만 존재하고, 지금 쓸 수 있는 현재가치는 1원도 없다. 그럼에도 사람은 땅도 자동차와 기계처럼 지금 그 원금을 사용하고, 소비할 수가 있다고 생각한다. 이것은 물질에 대한 인간의 완전한 착각 현상이다.
사람들은 땅을 제외한 주식, 선물, 그리고 가상화폐를 쌀과 빵처럼 팔고 사고, 심지어 쌀과 빵보다 휠씬 더 많은 회수를 반복하며 팔고 사고 있다. 실물은 생산-> 도매->소매->소비에 필요한 유통 과정상 팔고 사기는 하지만, 주식은 이런 유통 과정도 필요가 없는데 자꾸 팔고 사기를 반복한다. 이런 팔고 사기의 반복적 행위는 경제활동에서 불필요한 것이다. 사용 추구 또는 생산수익 추구가 아닌 매매차익 추구 행위가 불필요하다는 뜻이다.
8. 내재가치가 거의 0에 가까운 가상화폐를 수요 공급의 원리로 시장을 분석하고 미래의 가격을 전망하고 있다. 이것은 투자 전문가의 과학적 추적이라도 그것은 무당이 점괘를 뽑아낸 것과 별반 다르지 않다. 경제에 아무런 의미가 없는 허구적 행위라는 뜻이다. 우리가 하고 있는 실물없는 자본거래의 가격차익 추구 행위는 모두 그러하다. 그 안에 가치 실물이 영원히 들어 있지 않은 빈깡통이라는 말이다. 그러나 사람들은 토지에서 생산물이 나오고, 기업에서 이익을 내고 있으니 땅값과 주식의 성장가격이 빈깡통이라는 말을 도무지 수긍하지 못한다.
9. 1960년대 후반부터 2020년대 초반까지 50년간 5차례 부동산 가격파동이 있었다. 이것은 토지의 물리적 성질과 자본의 가격 속성이 일으킨 것이지 수요와 공급의 원리로 발생한 것이 아니다. 실물은 수요 공급의 원리가 장기로는 시장균형(가격)을 이루게 하지만, 성장성 토지와 주식은 이 원리에서 시장불균형(가격)이 발생한다.
10. 사람은 포도원을 경작하거나 노동을 하면 그 포도원에서 생산된 가치 총계에서 사람이 생산에 기여한 몫(네 것)과 포도원 자연력이 생산에 기여한 몫(내 것, 주인의 것)을 구분하지 못하며, 구분하여 주어도 인정하지 않는다(마 20:14~16). 사람이 만들지 못하는 토지(영구주식 포함)는 사람이 영원히 소유하지 못하며, 사람에게 팔리지 않는다(레 25:23).
*** 세상에서 이런 사실을 바르게 알려주는 책은 2000년까지 성경 한권 뿐이었습니다.