[레이디 경향 2월호 기고문] 돈이 흐르는 길목을 지켜라.

[雪馬]

레이디 경향측과 6개월간 연재 하기로 했는데...

그 6개월이 벌써 후딱 지나갔습니다.

처음 연재할 때와 지금은 부동산 시장이 참 많이 바꼈구요.

우리 카페의 스터디 멤버들과는 시장 상황에 대한 얘기를 많이 나누는데....

한 달 간격으로 글로써 표현 하려니... 시차가 약간씩 나기도 합니다...^^

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투자를 과연 어디에 해야 하는가 하는 점에 대해 얘기를 풀어보겠습니다.

흔히들 하는 얘기 중에 이런 말이 있습니다.

돈이 흘러가는 길목을 지켜라.

돈이 물도 아니고, 흘러가는 길목이 보일 리가 없는데, 이걸 어떻게 볼 수 있을까요?

일단 돈의 흐름을 직접적으로 눈으로 볼 수는 없는 노릇이고, 그래서 그 대안을 생각해 보면, 그 돈을 누가 가지고 다니나요? 바로 사람이 가지고 다닙니다. 즉 사람 가는 곳에 돈이 간다고 보면 크게 틀리지 않는 거지요. 그래서, 사람이 어디서 어디로 가는지, 어느 곳으로 모이고, 어느 곳에서는 빠져나가는 지, 유심히 살펴 보기만 해도 돈을 벌 수가 있는 겁니다.

길을 따라 돈을 묻어라.

사람이 어디로 다닐까요? 가장 잘 다니는 곳이 길이 있는 곳 입니다.

부동산 격언 중에 길을 따라 돈을 묻어라 하는 말이 있습니다. 즉, 길을 따라 사람이 다니기 때문에 그쪽에 돈의 흐름이 있다는 뜻입니다.

요 근래에 춘천 집값이 많이 올랐습니다. 왜 그럴까요?

바로 춘천으로 통하는 길이 뚫려서 그렀습니다. 경춘 고속도로 개통했죠. 경춘선 복선 전철 개통했고, 내년이면 급행 열차도 운행하게 됩니다. 길이 나면 부동산 값이 오른다는 사례를 아주 잘 보여주고 있는 사례 되겠습니다.

실제로 필자가 운영하는 카페의 회원 중 한 분이 2009년 말 경에 필자가 진행하는 경매 스터디에 참가 했다가, 춘천 구시가지에 32평 아파트를 매입한 적이 있었습니다. 매입 당시는 이런 일(경춘 고속도로, 경춘선 등등)이 있을 거라는 사실은 일반적으로 알고 있었지만, 그 당시 시장 상황이 좋지 않아서 아무도 부동산에 투자하지 않던 시기였습니다.

매입 가격 7,000 만원에 전세를 6,500에 놔서 실투자금은 얼마 들지 않았던 사례인데, 지금 현재 이 아파트 가격이 9,000 만원을 넘고 있습니다. 경춘선 호재로 조금씩 오르던 아파트 가격이 개통 직전에 8천만원까지 거래가 되더니, 경춘선 복선 전철이 개통하면서는 최근 한 달만에 1천만원이나 가격이 올라 버린 겁니다. 전체 매가로 봤을 때는 한달 사이에 가격대비 10%가 넘는 상승폭을 보인 겁니다.

이 회원의 경우는 1년 반 만에 7천에서 9천으로 2천이나 오른 거고, 투자금 대비로 봤을 때 2배 가까운 수익을 확보한 상태입니다. 현재 이 회원께서는 내년에 급행 전철이 운행하기 시작하면 그때 팔겠다는 생각을 갖고 있습니다. 꽤 짭짤한 수익을 얻으리라 예상이 됩니다.

(리콘 11기의 하진파님 사례를 예로 든 거구요. 같은 기수의 꿀물님도 비슷한 투자를 하셨습니다..^^)

이렇게 새로 뚫리는 길 말고, 기존에 있는 길을 따라서도 돈이 흐릅니다.

요새 전세가 많이 올랐다고 난리입니다. 특히나 많이 오른 곳은 어디일까요? 물어보나마나 강남입니다. 그 중에도 잠실 재건축 단지들. 2년 전 입주 시점에는 입주 물량 공급에다 금융위기까지 겹쳐서 전세값이 얼마 하지 않았는데, 2년 만기가 도래한 지금 시점에 전세값이 2억씩 올랐습니다. 전세값이 오르면서 나타나는 현상이 크게 2가지가 있는데, 그 중 하나는 반전세 형태로 계속 사는 것이고, 다른 하나는 좀 더 싼 곳으로 옮겨가는 현상입니다.

반전세 : 전세값이 1~2억씩 오르자 오른 전세값을 다 지불하지 못하고 대신 월세로 전환하는 임대형태. 예) 보증금 2억에 월세 100만원

강남에서 시작된 전세값 폭등이 그 주변으로 퍼집니다. 퍼질 때 길을 따라 퍼져 나갑니다. 강남에서 남쪽으로 경부축을 따라 흐르는 거죠. 강남->분당->죽전->수지->기흥->영통.

집값도 강남이 제일 먼저 회복되었습니다. 그 회복세가 분당으로 옮겨오고, 이어서 용인 수지의 집값이 금융위기 이후의 폭락에서 어느 정도 회복세를 보이고 있습니다. 그리고 이 추세는 점점 강화되는 쪽으로 움직이고 있기 때문에, 이쪽 지역에서 내집마련을 원하시는 분은 조금 서두르라고 말씀 드리고 싶습니다.

강남을 선두로 해서 경부축을 따라 움직이는 라인은 그 끝이 용인의 민속촌에서 마무리 됩니다. 그 선을 넘어가면 거기부터는 또 다른 요인에 따라 움직입니다. 그래서 용인 지역 같은 경우 저가 매수를 원한다면 강남과 분당권의 가격 추이를 유심히 살펴보면서 그쪽 가격이 오르는 것을 확인하고 용인 동백, 신갈, 구갈, 상갈, 민속마을등에 투자하면 재밌는 결과를 볼 수 있으리라 생각합니다.

요즘 뉴스를 보면 강남 재건축 꾸준한 상승세라고 하죠. 이번주(즉, 설 연휴) 지나면 수도권 경부축 아파트 값이 어떻게 변하는 지 유심히 관찰하시는 것도 큰 공부가 될 겁니다...^.^

경부축 용인 이남 지역 : 예를 들어 동탄 같은 경우 강남권 집값하고는 별 상관없이 삼성전자의 기흥과 화성 사업장의 인력 규모에 따라 움직인다고 보면 되겠습니다.

물은 낮은 곳으로 고인다.

마찬가지로 돈도 낮은 곳으로 고입니다.

위와 같은 그림을 상상해 볼까요. 저기에 물을 뿌리면 움푹 패인 곳에 물이 고이겠죠? 대략 이런 개념입니다.

서울과 수도권에 집값 그리고 전세값이 폭등하고 있습니다. 작년 내내 전세난이었는데, 올해 봄에는 그보다 더 하리라는 예상이 나오고 있습니다. 전세값이 오르면 서민들은 어떻게 할까요? 내 자금에 맞는 전세를 찾아서 더 싼곳으로 이동을 할 겁니다. 마찬가지로 집값도 오르면 내집마련을 원하는 서민들은 집값이 더 싼곳으로 옮겨갑니다.

그럼 지금 현재 집값이 싼 곳에 미리 가서 집을 사 놓는다면, 전세값 상승과 집값 상승에 싼 곳을 찾는 서민들이 내가 미리 사 놓은 곳으로 이동을 하게 될 것이고, 그때 팔면 된다는 얘기입니다.

서울에서 집값이 싼 곳과 서민들의 이주경로.

위 그림은 그 동안 필자의 투자 경험을 딱 한 장짜리 지도에 집약해서 표현해 놓은 겁니다.

서울에서 집값이 싼 곳과 서민들의 이주경로를 표시한 것으로서, 필자의 모든 투자 노하우가 이 그림 한 장에 다 담겨 있다고 할 수 있습니다.

빨간 스프레이 표시가 상대적(아니 절대적)으로 집값이 싼 동네이고, 초록색 화살표가 서울 중심부에서 점점 외곽으로 밀려나는 서민들의 이주 경로를 표시하는 겁니다.

예를들어, 서울 서쪽을 보자면, 화곡,신월동의 집값이 상대적으로 싼데, 영등포, 양천에서 집을 못구면 이쪽으로 오게 됩니다. 화곡,신월에서도 집을 못 구하면 부천,부평,인천으로 이동하게 됩니다. 서울 남쪽을 보면 구로,금천, 관악구 신림,봉천이 싸다는 얘기고, 거기서 밀려나면 안양, 군포를 거쳐 수원까지 내려가게 됩니다.

실수요자 입장이라면 상대적으로 저렴한 동네에서 내집마련을 할 수 있는 기회가 되겠고, 투자자라면 이런 동네에 미리 선점하고 있다가 사람들이 집을 구하러 올 때 팔아주면 되는 겁니다.

자세한 내용은 [빌라 투자 이야기 5 - 저의 투자 사례]편을 참고 하시면 됩니다.

맺음말.

제가 처음 연재를 시작할 때만 해도 부동산 시장이 좋지 않았는데, 6개월이 지나면서 참 많이 변했습니다. 지금은 집값 불안을 걱정해야 할 정도로 시장 상황이 바꼈는데요, 제가 보기에는 아직도 늦지 않았습니다. 특히나 아직까지 내 집이 없으신 분은 지금이 기회니까 얼릉 내 집 마련에 총력을 기울이시기 바랍니다. 지금 이때를 놓치면 또 언제 다시 저렴하게 집을 장만할 기회가 올지 알 수가 없습니다.

저의 첫 연재 제목이 아마도 ‘부동산 경매 호시절’이였을 겁니다. 지금은 이제 그렇게 말할 수 없는 상황이 됐습니다. 경매 법정에 가보면 사람들이 바글거리다 못해 아예 법정에 들어가지 못할 정도 입니다. 그만큼 많은 사람들이 경매에 관심을 갖고 투자를 한다는 뜻입니다. 그래서 지금은 경매보다는 주변에 나와있는 싼 매물에 관심을 갖는 게 더 효율적이면서도 빠른 주택 마련의 방법이라고 생각합니다.

시장 상황은 항상 바뀝니다. 어제랑 오늘이 다르고, 오늘과 내일이 다르죠. 그리고, 그때 그때 상황에 맞는 투자법이 있구요. 이 글을 읽으셨던 모든 독자 분들께 올 한해 대박의 기운이 함께 하길 빌겠습니다.^^

자... 아래 손가락 클릭.....^^

(오랜만에 보죠... 손가락....ㅎㅎ)

[무한동훈(노동훈)]

길은 곧 사람의 흐름이고, 사람의 흐름은 곧 돈의 흐름이겠죠..
좋은 글 잘 봤습니다.

[곤티]

잘 봤습니다 ^^

[지수맘]

설마님의 내공! 공부 잘했습니다

[계란노른자]

잘 보구 가요...*^^*

[해리아범]

잘 배우고갑니다

[Chris Kim]

잘봤습니다 설마님 ^^;

[밥추기]

잘 배우고 갑니다..

[유진]

"서울에서 집값이 싼 곳과 서민들의 이주경로" 제 컴터 바탕화면 입니다~ㅋ
잘배우고 갑니다 설마님~^^

[미스코리]

잘 봤습니다. 근데 핑크색은 개발유망한곳인가요/

[산삼]

감사합니다.

[듀니헤븐]

오랫만에 다시 읽어 봅니다.ㅎㅎㅎ

[장맛비]

역시... 좋은 글 감사합니다^^

[장맛비]

엥??? 전 왜 하늘색이져? ㅋㅋㅋ

[雪馬]

넥타이 색깔 말씀이신가요...? 정회원은 파란 넥타이입니다...^^

[동면곰]

좋은 말씀인것 같아 퍼갑니다^^

[리플레이]

까페가입해서 설마님 투자이야기를 첫페이지부터 이글까지 쭉 다 읽었네요. 다년간의 노하우를 이렇게 아낌없이 공개해주신것에 대하여 깊이 감사드립니다. ^^

[키무라상]

잘 읽고 실천하러 갑니다.

[샹큼한 향기]

잘 읽고 갑니다. 감사합니다

[예준]

잘 읽었습니다.

[공주]

많은 도움이 되었습니다^^

[이브40s]

감사^^

[히카루]

감사합니다^^

[님좀짱이셔]

굿굿^^

[giver]

잘~ 봤습니다 ~ ^^

[happy money]

감사합니다

[벙개소년]

풍수지리와 비슷한거 같아요~~~ 잘 보고 갑니다^^

[happy money]

스터디 후에 읽으니 또 다른 느낌이 전해지네요...

[바보곰]

좋은 정보 감사합니다~~

[해밀건]

감사합니다

[오과장]

감사합니다

[축복]

잘읽었습니다...