땅투자, 시세차익 보단 개발수익 노리자
성경에 '새 포도주는 새 부대에 담으라'는 말이 있다. 이 말에는 '새 시대에는 새 방식이 필요하다'는 뜻이 담겨 있다. 요즘 땅 투자자라면 한 번쯤 되새겨야 할 대목이다. 이명박 정부 출범 이후 그린벨트·군사시설보호구역 해제, 농지·임야 이용 규제 완화 등과 같은 ‘핵폭탄’급 규제완화 조치가 봇물처럼 쏟아지면서 토지시장의 투자환경이 급격히 변하고 있기 때문이다. 특히 올해 1월 토지거래허가구역 해제로 이제껏 굳게 닫혀 있던 토지시장의 문이 활짝 열렸다. 게다가 최근 형성된 저금리 기조는 토지시장의 폭발을 이끄는 '뇌관'이 될 수 있다. 한국은행은 지난 1월 경기부양을 위해 기준 금리를 3%에서 2.5%로 낮췄다. 이는 정부의 통화정책 목표가 통화량에서 기준금리로 바뀐 1999년 이후 최저치다. 한국은행이 기준금리를 낮추면 시중에 돈이 마구 풀리게 된다. 지금까지 이런 부동자금은 토지 등 부동산시장으로 흘러든 경우가 많았다. 연내 풀릴 막대한 토지 보상금의 향방도 주요 변수다. 서울시와 토지공사에 따르면 올해 서울·수도권의 택지지구 등에서 20조원의 '뭉칫돈'이 땅주인에게 지급될 예정이다. 그동안 토지 보상금은 인근 부동산시장으로 흘러들어 주변 땅값을 끌어올리는 견인차 역할을 해왔다. 하지만 기대와는 달리 토지시장은 아직 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 토지시장의 마지막 핵심 규제로 꼽히는 ‘부재지주와 비업무용 토지의 양도세 중과’ 규정이 여전히 풀리지 않은 영향이 크다. 이 때문에 요즘 투자자들은 땅 투자전략을 어떻게 세울지 갈팡질팡하고 있다. 전환기 땅 투자전략을 어떻게 세울까. 정부 정책변화의 수혜지 노려야우선 돈이 될만한 땅을 고르는 게 요령이다. 무엇보다 정부의 규제 완화 혜택을 한 몸에 받는 땅을 선택해야 한다. 이런 땅은 정부가 여러가지 혜택을 주고 개발을 적극 허용해 투자 가치가 높아지게 마련이다. 이런 점에서 1990년대가 준농림지 시대였다면 2000년대는 농지·임야·그린벨트 시대라고 볼 수 있다. 정부가 부족한 개발용지 공급 확대를 위해 지난해부터 단계적으로 이들 땅의 규제를 대폭 해제하고 있기 때문이다. 먼저 농지·임야가 관심 대상이다. 정부는 2009년 6월까지 전국에서 370㎢의 농지·임야를 개발이 가능한 땅으로 풀 계획이다. 이들 땅은 이제까지 개발이 어렵다는 이유로 투자자들로부터 ‘천덕꾸러기’ 취급을 받던 곳이다. 하지만 정부 규제 완화조치로 해묵은 규제에서 풀리면 찾는 사람이 늘면서 몸값이 오를 것이란 전망이다. 특히 다른 농지에 비해 규제 완화 폭이 큰 한계농지가 유망 투자처로 꼽힌다. 한계농지는 올 6월부터 비농민도 소유가 가능하도록 규제가 풀린다. 이제까지는 농민만이 한계농지를 살 수 있었다. 그린벨트도 정부의 규제 완화 혜택을 톡톡히 볼 전망이다. 정부는 지난해 전국에서 23㎢의 그린벨트를 해제한데 이어 앞으로도 308㎢의 그린벨트를 추가 해제한다는 계획이다. 그린벨트에서 해제된 땅은 주택·상가 등의 개발이 가능해져 가격이 오를 가능성이 크기 때문에 관심을 가져볼 만하다. 전문가들은 그린벨트는 이미 해제된 곳을 중심으로 투자를 검토하는 게 좋다고 입을 모은다. 소문만 무성한 그린벨트 해제 예상지역은 투자 위험도가 높기 때문이다. 특히 2001년부터 재작년까지 자치단체별로 그린벨트에서 풀린 수도권 집단취락지구를 눈여겨 볼 필요가 있다. 이들 지역은 2007년까지 그린벨트에서 대부분 해제된 뒤 자치단체별로 구체적인 개발계획 수립이 마무리 되면서 요즘 주가가 한창 오르고 있다.
이제까지 토지시장의 양대 핵심 규제로 꼽혀온 토지거래허가제와 부재지주 양도세 중과 규정 중에서 토지거래허가제가 대부분의 지역에서 풀렸다. 토지거래허가구역 해제는 그동안 신규 투자자의 토지시장 진입을 가로막아왔던 걸림돌이 사라졌다는 것을 의미한다. 토지거래허가구역에서 해제된 곳에선 지금까지 투자 목적으로 땅을 사기 어려웠던 외지인(부재지주)도 쉽게 땅을 매입할 수 있다.
덩치가 큰 농지를 여러 사람이 함께 구입하는 공동투자도 고려할 만하다. 이 경우 개인별로 양도차익이 분산되기 때문에 낮은 세율이 적용돼 양도세를 줄일 수 있다. 예를 들어 경기도 여주 소재 밭 3800㎡를 6명이 950㎡씩 공동으로 투자한 경우 한 사람이 매입한 것보다 양도세를 많게는 20% 가량 절약할 수 있다고 전문가들은 말한다. 물론 6명이 833㎡씩 소유한 형태이기 때문에 자치단체로부터 주말영농체험용 농지로 인정받으면 기본적으로 부재지주 양도세 중과를 피할 수 있다. 양도세가 중과세율(66%)가 아닌 일반세율(9∼36%)로 부과되는 것이다.
하지만 부재지주 양도세를 피하기 위한 농지 공동투자는 신중할 필요가 있다. 자칫 공동명의자의 의견 다툼으로 법원에서 경매 처분을 통한 현금 분할 판결을 내릴 수도 있기 때문이다. 지지옥션의 강은 팀장은 “다툼이 있는 공유토지는 경매를 통해 낙찰금을 공동 소유자들에게 나눠준다”며 “이 경우 낙찰가가 시세보다 낮아져 오히려 손해를 볼 수 있다”고 말했다. 때문에 수익배분 방법은 물론 지분을 팔려는 사람이 있을 때 이를 누가 인수할 것인지 등 구체적을 내용을 명기한 뒤 공증을 해둬야 뒤탈이 없다.