<![CDATA[
<P>안녕하세요. 설맙니다...ㅎㅎ</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>11-4기의 나야님이 작성하신 임장 보고서입니다.</P>
<P> </P>
<P>지난 6월 30일 수원 법원에서 입찰했던 물건이었는데요...</P>
<P> </P>
<P>입찰 1달 전, 2주전, 그리고 입찰 전날....</P>
<P>이렇게 3번에 걸쳐서 임장을 하면서, 정확한 시세를 파악하려고 노력을 합니다.</P>
<P> </P>
<P>그리고, 11-4기 게시판에 올린 임장 보고서는 군더더기 없이, </P>
<P>저나 댓바람님이 뭐라고 토를 달 필요조차 없이 깔끔합니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>한번 보시죠....</P>
<P>차근 차근... 토씨하나 빼지 말고... 꼼꼼이 읽어 보실 것을 권합니다...^.^</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT color=#6600ff>---------------------------------------------------------------------------------</FONT></STRONG></P>
<P><STRONG><FONT color=#6600ff><상현동 분석 1차> 지역분석</FONT></STRONG></P>
<P><STRONG><FONT color=#6600ff>---------------------------------------------------------------------------------</FONT></STRONG></P>
<P> </P>
<P><전형적인 계획도시 용인 상현동 돌아보기~~></P>
<P> </P>
<P>그림은 크게 보세요~ 자꾸 작게 들어가네요..ㅎㅎ</P>
<P><BR></P>
<P>2001~2002년 입주가 시작된 도시로 24평형 아파트부터 60, 70평 아파트까지 다양하게 구성</P>
<P><BR></P>
<P>작은평수에서 큰 평수로 옮겨타는 경우가 많고 신혼초부터 초등학교까지 생활권으로 적합함.</P>
<P><BR></P>
<P>동네분위기도 유모차 끌고다니는 전업주부가 많이 있음.</P>
<P><BR></P>
<P>32평형이 가장 중심이 되는 평형으로 아래로 24, 28평 --- 기준 32평 ---- 위로 35, 38, 40 평형이 주를 이루고 있음.</P>
<P><BR></P>
<P>분당선 연장 계획과 용인서울간 고속도로 계통으로 서울로의 생활권이 더욱 가까워 졌으며 광역버스 은행과</P>
<P><BR></P>
<P>마을버스 10분 거리 죽적역이 있어 서울로의 생활권 가능.</P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/200899344E0D296F31" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="1024" border="0" hspace="1" vspace="1" width="1024" id="A_200899344E0D296F31BC73"/></P>
<P> </P>
<P>1.</P>
<P>서울로 가는 M4101번 버스를 바로 탈 수 있는 수지통보 2차, 아이파크 10차 만현마을 아파트는</P>
<P>상현동 타 아파트에 비해 높은 가격대 형성 중...</P>
<P> </P>
<P><BR>2. </P>
<P>쌍용1차 아파트는 단지형성이 길~게 되어있어 뒤쪽라인으로 갈 수록 언덕이 있어서 뒤쪽라인 비선호 단지임.</P>
<P>앞동 라인보다 -2000 ~ -3000 까지 가격이 빠짐.</P>
<P> </P>
<P>전체적인 평균가 32평 아파트 3억~3억 1천선 급매는 2억 9천, 35평 3억 3천 정도 형성</P>
<P> </P>
<P>비선호 라인, 도로변 배치된 아파트의 경우 -2000정도 형성 되어있음.</P>
<P> </P>
<P>3. </P>
<P>2번의 임장결과 2주차이로 임장을 갔는데 매물이 싸여있다기 보다는 급매물순으로 지속적인 매매거래가 있었음.</P>
<P>매도자의 경우 시세를 생각하지 않고 높은 가격에 내놓아았다가 -2000~-3000정도 가격을 내려면 매매가 바로 되는 상황임.</P>
<P>그 정도 빠진 가격이 3억 초반선에서 거래 중...</P>
<P>가격이 계속 하락하는 중은 아니고 횡보하고 있으며, 기준평형인 32평형이 가격을 받춰주구 있는 상황에서</P>
<P>큰평수의 가격이 빠지고 있는 것을 확인 할 수 있음.</P>
<P> </P>
<P>가격이 하락하여 기준층과 로얄층 저층의 가격차이가 크지 않음...</P>
<P>가을 전세시점에서 정리가 될 것으로 보여짐.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>이정도로 지역분석 상황입니다...아파트별 가격은 따로 정리할게요~^^</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT color=#6600ff>---------------------------------------------------------------------------------</FONT></STRONG></P>
<P><STRONG><FONT color=#6600ff><11-OOOO> OO 아파트 OO동 OO호</FONT></STRONG></P>
<P><STRONG><FONT color=#6600ff>---------------------------------------------------------------------------------</FONT></STRONG></P>
<P><STRONG></STRONG> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1858F54E4E0D73BA31" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="790" border="0" hspace="1" vspace="1" width="790" id="A_1858F54E4E0D73BA316C5B"/></P>
<P></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"></P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><물건 나와있는 101동 위치></P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/14099F344E0D297131" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="1024" border="0" hspace="1" vspace="1" width="1024" id="A_14099F344E0D297131DEC7"/></P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>1. 지역분석</P>
<P><BR></P>
<P>용인시 상현동 아파드 단지 일대 32평 기준평형으로 아래도 24평형 위로 40평형까지 거래 활발한 곳입니다.</P>
<P><BR></P>
<P>작년 추석을 기점으로 가격이 4-5천정도 상승하였다가 하향하여 지금은 3억 초반선에서 횡보중...</P>
<P><BR></P>
<P>매물이 쌓여있지 않고 낮은 가격부터 지속적으로 거래되고 있는 상황임..</P>
<P><BR></P>
<P>물건 보구 있는데 잔금치르는 사람 있었음.</P>
<P><BR></P>
<P>임장한지 3주정도 사이에...거래성사된것만 3건... 오늘 계약서 쓰는거 하나 봤음 65평 </P>
<P><BR></P>
<P><BR></P>
<P><BR></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)">1. 수지동보 2차 102동 10층 (32평) - 2억 8천 8백 매매</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"> - 2주전에 가격알아놓았던 건데 거래 되었음</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)">2. 쌍용1차 711동 고층 (32평) -2억 9천 매매 </SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"> - 단지안에서 언덕끝쪽에 위치하여 비선호 동입니다.</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"> - 2주전에 가격알아놓았던 건데 거래 되었음 (현재 3억에 물건 하나 나왔음)</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)">3. 현대아이파크 9차 505동 9층 (35평) - 3억 4천 매매</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"> - 올수리 되어있던 저번주 물건인데 거래 되었음 (현재 3층에 3억 3천에 물건 하나 나왔음)</SPAN></SPAN></P>
<P><BR></P>
<P><BR></P>
<P>가격이 괜찮거나, 수리가 잘 되었는데 가격차이가 천만원정도면 매매가 되는 상황..</P>
<P><BR></P>
<P>부동산에 전화가 계속 오구 있고 매매가격이 상승되는 상황으로 보입니다.</P>
<P><BR></P>
<P>현대성우 1차의 경우 299동 기준으로 3주전 저층도 3억 기준층도 3억 1천 가격이었는데 </P>
<P><BR></P>
<P>현재 1층 2억 9천 기준층 3억 2천으로 가격대 형성이 다시 맞춰어져 가고 있었습니다. 매물대가 제대로 형성되고 있는 듯...</P>
<P><BR></P>
<P>현재 기준층으로 3억 아래로 매물 없음..</P>
<P><BR></P>
<P><BR></P>
<P>2. 물건 분석</P>
<P><BR></P>
<P>동보2차의 경우 1998년도 입주아파트로 연식은 2001-2002년도 입주 단지보다 3년정도 오래되었지만</P>
<P><BR></P>
<P>광역버스인 M버스를 도보 5분이면 이용할 수 있는 초역세권으로 교통을 중시하거나 상현동에서도 3억에 짤리는 물건을</P>
<P><BR></P>
<P>찾는 경우 거래가 가능한 단지입니다. </P>
<P><BR></P>
<P>32평형과 24평형이 같이 있는 단지이고 공원을 볼 수 있는 로얄동은 103동 104동</P>
<P><BR></P>
<P>101동은 다리만 건너가면 M버스 탈 수 있는 초역세권으로 인기가 좋음.</P>
<P><BR></P>
<P>102동은 101동에 가려서 조망권이 나오지 않아 비선호 단지로 1천만원정도 가격차가 있습니다.</P>
<P><BR></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold">현재 102동 7층에 2억 9천, 101동 8층에 2억 9천 5백, 104동 15층에 3억 1천 물건 있습니다.</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal">3. 권리 분석</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal">근저당보다 늣게 들어온 후순위여서 신경안써도 됨. 명도 양호~</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal">5. 호재 또는 악재</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal">2014년 개통 예정인 성복역까지 도보 10분이면 이용할 수 있어서 호재가 될 수 있을 듯 하나 먼얘기죠..^^</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal">지역난방공사 바로 옆에 있어서 이런 부분을 꺼려할 수 있을 듯 하지만, 그러니까 얼마~ 라는 기준으로 보면 됩니다..^^</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal">6. 입찰가 선정</SPAN></SPAN></P>
<P><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><SPAN style="COLOR: rgb(68,68,68); FONT-WEIGHT: normal"><BR></SPAN></SPAN></P>
<P></P>
<P style="PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-TOP: 0px"><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold">현재 102동 7층에 2억 9천, 101동 8층에 2억 9천 5백, 104동 15층에 3억 1천 물건 있습니다.</SPAN></SPAN></P>
<DIV><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><BR></SPAN></SPAN></DIV>
<DIV><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold">경매물건인 OO동 OO호는 102동 보다는 선호하는 동이고, 101동 8층에 나온 물건보다는 로얄층입니다.</SPAN></SPAN></DIV>
<DIV><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0)"><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><BR></SPAN></SPAN></DIV>
<DIV><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold">하지만 102동 10층 2억 8천 8백에 나온 물건이 거래가 되었으므로, 9천 아래도 내놓으면 바로 거래가 가능할 </SPAN></DIV>
<DIV><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold"><BR></SPAN></DIV>
<DIV><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold">것으로 보여집니다. 하여~ 기준가격은 2억 8천 5백이면 안전권으로 거래 가능한 </SPAN><SPAN style="COLOR: rgb(152,0,0); FONT-WEIGHT: bold">가격으로 보여집니다.</SPAN></DIV>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"></P>
<P><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/157AD84C4EEC13B824" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="580" border="0" hspace="1" vspace="1" width="580" id="A_157AD84C4EEC13B824A799"/></P>
<P> </P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/190C60344E0D29732D" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="722" border="0" hspace="1" vspace="1" width="722" id="A_190C60344E0D29732DEEF9"/></P>
<P></P>
<P> </P>
<P>----------------------------------------------------------------------------------------------------</P>
<P>여기까지.... 이상입니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>이 임장 보고서의 핵심은....</P>
<P>나야님께서 이미 보고서를 작성할 때, 본인이 직접 빨간 글씨로 강조하셨듯이...</P>
<P><FONT color=#ff0000>이 물건의 가격이 대체 얼마냐...</FONT> 입니다.</P>
<P> </P>
<P>그래서, 한 달전에 가보고, 2주전에 가보고, 다시 전날 최종 임장을 하면서...</P>
<P>그동안 매물들의 변동 상황이 어떠냐 하는 걸 면밀히 관찰한 겁니다.</P>
<P> </P>
<P>우리가 수업시간에 항상 강조하는... <FONT color=#ff0000>그래서 얼마..?</FONT></P>
<P>이 물건은 얼마면 팔 수 있는가... 알아내기 위한 끈질긴 노력....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>끝으로, 나야님 임장 보고서에 회원들께서 달아놓은 댓글을 갈무리 했는데요...</P>
<P>댓글 마지막 부분에 나야님이 정답을 달아놓았습니다.</P>
<P>제가 빨간색으로 밑줄을 그어놨으니까... 못보신 분은 다시 한번 보세요...^^</P>
<P> </P>
<P>거기에... 임장의 답이 있습니다.</P>
<P> </P>
<P><FONT color=#ff0000><SPAN style="FONT-SIZE: 18pt">아주 그냥 우리 동네마냥 (뻔질나게) 돌아다녔다.....</SPAN></FONT></P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>추신 : 댓글 중에 보면... 게르다님이 글을 남겨 놓으셨는데....</P>
<P>저 분은 동네 하나를 찍어서 석 달간 매일 매일 출근하셨죠.</P>
<P>임장의 여왕이라고 할 만한 분입니다....^^</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><A class=tx-link href="http://cafe.daum.net/home336" target=_blank><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/175C0C384EF196D713" class="txc-image" style="FLOAT: right; MARGIN-LEFT: 8px; CLEAR: both" actualwidth="372" border="0" hspace="1" vspace="1" width="372" id="A_175C0C384EF196D713F94F"/></A></P>
<P></P>
<!-- -->
]]>
카페 게시글
설마의 실전 재테크
임장이란 이런 것..!!
雪馬
추천 2
조회 3,672
11.07.01 11:14
댓글 34
다음검색
첫댓글 아우..창피하게..여기까지..ㅋㅋㅋ
오랫만에 설마의 투자이야기에 기사거리 제공했으니 커피한잔 설마님께 얻어먹여야 겠습니다.ㅎㅎ
아지트로 고고!!
화요일에 평일반 수업하는데, 그때 한번 놀러오세요...^^
수강생들께... 제가 하는 얘기는 공자님 말씀이지만...
바로 앞 기수인 나야님이 들려주는 얘기는... 생생한 경험담이 되걸랑요...^.^
정말 느낀게 많았습니다. 나야나경아님! 화요일 수업에 오셔서 좋은 말씀 많이 해 주세요^^ 축하드립니다.
저도 몇번 임장간 지역이라서 어느정도 파악은 하고있는 지역인데요.....정확한지역분석 및 가격분석은 발로 뛴 결과물이라 생각됩니다.
축하드립니다. 짝짝짝!!!
뒤늦게 글을 봤네요...보고서 이거 하나가 나오기 위해서 얼마나 많은 시간이 들어갔는지는 직접 해보신 분들이라면 절대 공감하실것 같네요...ㅎㅎ
잘 보구 갑니다. 열심히 해야 겠다는 동기 부여도 되구요..^^
정말 대단한 임장이십니다 축하 합니다 임장이란 것이 이런 거구나 할 정도로 자세히 써주셔서 감사합니다
임장의 진수를 보여주는 좋은 예 항상 잘 보고 갑니다.
좋은 교육자료 감사합니다 ^^ . 많이 배우겠습니다
가격형성요인으로 1.위치(교통인프라 및 주변 상권), 2.단지규모, 3.향, 4.층수, 5.내부 인테리어 외에 검토하여야 할 내용이 있는지요?
아직 잘은 모르겠지만....많이 배우고 갑니다....임장은 우리동네처럼~~~
이렇게 정리를 하는 군요. 퍼갑니다.
세세한 부분까지 기록해 두었네요,,좋은 정보 감사합니다
이정도의 임장 보고서를 쓰려면...감탄사만 나옵니다.
거기다 단독 낙찰이라니...
임장이란 이런것! 이군용~
임장보고서는 첨보네요~~!! 현장을 한눈에 보고 판단할 수있게 옮겨놓았군요~
유용한 자료 감사합니다~~^^;
이것이 임장보고서라는 것이군요. 참 꼼꼼히 자세히 조사하셨군요. 좋은자료 잘봤습니다.,,우리 동네마냥 익숙해질정도로 돌아다녀야된다 이거네요.
발품 열심히 팔고,세밀하고 정확하게 관찰, 기록...배우고 갑니다.
아...정말 대단하신 분이시네요....근데....저렇게 다 알아내려면...부동산중개소를 계속 찾아가야 되나요? 어디서 어떻게 알아내는 건가요? 저는 완전 초보입니다...많은 가르침 부탁드립니다..
감사합니다^^
잘 배우고 갑니다. 임장은 이렇게 하는거다라는 것을 보여주시는 듯 합니다.
고맙습니다.
굿굿^^
잘~ 봤습니다 ~ ^^
잘 읽었습니다..
대단. 대단. 저도 잘 할수 있을런지.. ㅡ.ㅡ
정말.. 잘 배우고 갑니다..
정확한 시세파악을 하기 위해 끊임없이 임장한 결과물이라고 생각되네요~~~ 저도 나야나경아님처럼 쓸 수 있도록 많은 노력을 해야겠네요~~~ 잘 읽고 갑니다^^
좋은 정보 감사합니다 많은 도움이 되었네요~
좋은 정보 감사합니다~~
임장보고서의 교과서라고 할수있겠네요
잘 배웠습니다
잘봤습니다
와~ 임장....뭘까....하는걸 단박에~!!!! 임장..부동산만 다녀서 될꺼같진 않쿤요~^^;;
대단하십니다~~
대단하시단 말밖에 없네요..
잘 읽고 갑니다..
우리 동네마냥 뻔질나게 돌아다니자...명심할게요^^