그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문입니다. 실제로 평당 4~5만 원대인 땅값은 평당 10만 원 정도로 쉽게 올라 가지만 평당 2~3백 만 원대는 4~5백 만 원까지 오르긴 쉽지 않습니다. 앞의 경우는 가격비율을 따질 때는 두 배 정도로 올라 있지만, 후자의 경우는 그렇지 못합니다. 가격이 낮을수록 오르는 폭이 크지 않아도 가격비율로 봐선 두 배 이상 오를 수 있어 높은 수익률을 달성할 수 있습니다. 또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은 투자금으로 땅값이 비싼 곳보다 더욱 넓은 땅을 살 수 있습니다. |
실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있습니다. 결국 토지는 미리 개발 호재가 있는 미개발지를 잘 선별해 초기에 투자하는 것이 중요합니다. 그러나 반대로 토지가격이 큰 폭으로 올라 있는 곳은 추가 상승 여력이 있더라도 가격이 쌀 때에 비해 높은 수익을 기대하기 어렵습니다. 또한 투기를 우려해 정부가 투기 지역 지정이나 토지 거래 허가제와 같은 각종 규제책을 시행해 매입이 쉽지 않은 것은 물론 팔기도 여의치 않은 상황이 될 수 있습니다.
토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 합니다.
최근 지방자치제가 되면서 지방자치단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있습니다. 이로 인해 전국에 호재가 없는 지역이 없다고 할 정도입니다. 이와 같은 개발 호재는 토지가격과 투자흐름을 견인하는 중요한 요인이 됩니다. 그러나 반대로 호재를 틈타 호가만 올리고, 기획 부동산 같은 부도덕한 일부 중개업자들이 이를 편승하는 문제가 생기기도 합니다. |
개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문입니다. 하지만 개발계획도 막대한 예산이 필요한데도 계획추진을 확실하게 뒷받침해줄 특정 재원 없이, 민자 유치를 기반으로 한 개발 계획이 많아 주의가 필요합니다. 민자 유치를 기반으로 한 개발 계획들은 사실상 실현이 불가능하고, 추진이 된다고 해도 상당한 기간이 걸려 장미빛 환상만 심어줄 수 있습니다. |
이런 내용을 파악하지 않은 채 개발 호재만 보고서 가격상승에 대한 헛된 기대감으로 토지투자에 나선다면 부정적인 결과를 가져올 것은 분명합니다. 그러므로 대형 개발 호재라 해도 재원 등을 고려해 충분히 실현가능성을 살핀 다음 선별적으로 지역을 선정해 투자에 나서는 것이 필요합니다.
현장조사는 꾸준히 충실하게 그리고 가능한 한 많이 해야 합니다.
토지 투자는 일단 질러놓고 본다는 '어리석은' 부동산 투자론과는 거리가 멉니다. 수익이 높을수록 많은 노력이 필요한 현명한 일반론과 딱 맞아 떨어집니다. 준비 덜된 과감한 토지투자는 곧바로 실패할 확률이 매우 높습니다. |
토지 가운데 동일한 토지는 지상에 단 하나도 없습니다. 위치에 따른 가치는 물론 법적 제약도 큰 차이를 보이는데다, 활용 가능성 등 내재가치도 다 다릅니다. 그러므로 현장조사는 어떤 경우라도 반드시 여러 번에 걸쳐 해야 합니다. 여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에 따른 미래상황에 대한 냉철한 상상력도 필요합니다. 전문가일수록 투자수익에 대한 막연한 환상은 버리고 가급적 객관적인 내용을 최대한 수집해 향후 가치를 냉정하게 살펴야 합니다. |
특히 중요한 것은 불확실성에 따른 리스크인데, 리스크는 자신의 능력 내에서 충분히 관리가 가능해야 하는 것은 어떤 투자처에서도 적용되는 원칙입니다. 토지투자의 리스크도 마찬가지여서, 충분한 조사를 거쳐 리스크를 피할 수 있다는 확신이 들어야만 투자를 고려해 볼 수 있습니다. |
예를 들어 그린벨트해제 가능성과 같은 변수들은 중개업소의 얘기만 듣다간 매우 위험할 수 있습니다. 이런 불확실한 변수를 명확히 하려면 해당 행정관청을 방문해 의견을 듣고, 현장답사를 통해 현황을 파악해야 합니다. 그리고 다시 향후 개발 방향을 예측하는 등 면밀한 조사를 통해 구체적인 해제 가능성 등을 타진해봐야 합니다. |
결국 꾸준한 현장조사를 통해 불확실한 여러 긍정요인이나 위험요인을 정확히 판단한 후, 충분히 대응할 수 있다는 확신이 들 때까지 반복적으로 현장조사에 임해야 합니다. 현장조사 없이 중개업소나 전문가만 전적으로 신뢰하는 것은 투자실패로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 전문가는 투자를 위한 자신의 판단에 대한 자문을 얻거나, 자신의 충분한 조사를 거쳐 판단된 자신의 의견을 최종적으로 검증하는 차원에서만 활용하는 것이 바람직할 것입니다.
토지는 가능한 한 장기투자목적으로 투자에 임해야 합니다.
최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고 빠지기식 단기투자는 큰 수익을 얻지 못합니다. 그리고 그러한 투자를 원하는 대부분의 경우는 높은 수익을 얻는 경우도 거의 없습니다. 이런 점에서 보면 양도세를 줄일 수 있고, 시세차익도 큰 폭으로 나도록 투자기간은 최소 2년 이상으로 보되, 4~5년 이상 장기투자를 충분히 고려하는 것이 좋습니다. |
물론 구입 전에 투자기간을 중장기로 미리 설정해 놓고 여기에 맞춰 투자금액이나, 현금흐름을 잘 판단해 놓는 것이 중요합니다. 토지는 시장흐름에 따른 매수세나 가격격차가 크게 나기 때문에 중장기적으로 개발전망이 좋은 곳으로 투자해야 합니다. 앞서 말하듯 현장조사 등 기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있습니다. |
이러한 측면에서 보면 토지는 한 번에 많은 돈이 투자대상에 묶이기 때문에 투자 자금을 한 번에 몰아서 쏟는다거나, 대출을 받아 투자하는 것은 절대로 금해야 합니다. 돌발 변수가 생길 때 투자자금이 묶이거나 가격이 하락해 손실을 본다면, 몰빵 투자나 대출을 통한 투자는 의외의 손실이 생길 경우 맞닥뜨리게 될 어려움이 예상을 넘어 심각해질 수 있기 때문입니다. 그러므로 토지는 중장기라는 투자특성상 반드시 여유자금으로 해야 합니다. (자료 참조 : 부동산 뱅크 |