매매계약의 이해:해약금과 위약금의 대법원 판례

[메뚜기]

7-2 매매계약의 이해

1) 민법상의 해약금조항과 위약금조항

① 해약금조항: 민법 제565조 매매나 임대차등의 유상계약에 있어서 계약금이 수수되는 경우 상대방이 계약을 이행할 때까지 매수인이나 임차인은 이를 포기하고 매도인이나 임대인은 그 배액을 상환하여 해약할 권리를 유보하여 두는 약정.

[대법원판례 96.6.14선고 95다54693판결][매매대금반환]

유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.

② 위약금조항: 당사자중 일방이 약속을 위반하는 경우 상대방에게 실제로 손해가 얼마나 발생하였는지는 묻지 아니하고 무조건 계약금 상당액을  지급하기로 하는 약정.

일반적으로 매매계약서 또는 전세계약서에서는 위약금조항은 기재되지 않고 해약금약정(매매, 전세계약서에 인쇄된 문구)만 기재하는 경우가 많다. 일반인들은 심지어 중개사들까지도 한쪽의 당사자가 약속을 어겼을 때 다른 당사자는 계약금을 몰수 하던가 지급한 계약금의 2배를 돌려받을 수 있다고 생각하는 사람들이 많다.

그러나 우리나라 대법원은 위약금조항이 없는 경우 해약금조항의 존재만으로 위약금조항의 약정이 있다는 것으로 보지 않는다.

[대법원판례 95다11429판결. 94다51109판결]

위 예에서처럼 계약금만 지급한 상태에서 중도금지급전에 계약이 해약되면  매도자는 배액배상 매수자는 계약금을 몰수당하고 계약이 종료되나 문제는 중도금까지 지급한 상태에서 계약이 해약되는 경우이다.

계약을 할 때 해약금약정(매매계약서 인쇄문구)과는 별도로 특약사항으로 “당사자들 중 일방이 위약하는 경우 다른 일방에게 계약금 상당의 손해배상금을 지급 한다,”라는 위약금 조항을 기재하는 것이 분쟁을 예방할 수 있는 방법이라 생각한다.

2) 매매계약의 이해

    가. 매매대금 1억원

    나. 매도자-A,   매수자-B

       (1) 계약금: 2천만원 (2010.7.10)

       (2) 중도금: 5천만원 (2010.7.30)

       (3) 잔  금: 3천만원 (2010.8.30)

① 잘못알고 있는 계약법 상식

ꊱ 계약금지급 후 24시간 안에 해약하면 계약이 없었던 일로 되어 계     약금을 받을 수 있다.?

::: 계약 후 1시간이후에 해약하여도 계약금은 찾을 수가 없는 것이     고 24시간 안에 해약한다하여도 계약금은 돌려받을 수 가 없는 것     이다.

ꊲ 계약금은 매매대금의 10%이다.?

::: 민법에 매매대금의 10%규정은 없고 5%이든 20%이든 상관없다.

   (매도인과 매수인이 합의만 있으면 된다.)보통관례상 10%를 계약금     으로 한다. 다만 계약금이 매매대금의 50-60%일 경우 일방이 위약     할 경우 일부 돌려주라는 판례가 있다.

ꊳ 계약부터 잔금까지 보통 1개월로 하는데 꼭 1개월로 해야만 하는      가?

::: 매도자와 매수자가 합의만 된다면 1-3개월이든 5개월이든 기       간은 쌍방 합의 사항이다.

② 위 매매에서 매도자 A나 매수자 B가 해약할 수 있을 때는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지(중도금지급전, 중도금이 없고 바로 잔금으로 했으면 잔금 전)교부자(매수자)는 이를 포기하고 수령자(매도자)는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.(민법 제565조) 이것이 해약금 조항이다. 보통 매매계약서에 인쇄된 문구이다.

::: 매매계약을 할 때 계약금, 중도금, 잔금 또는 계약금, 잔금, 또는 계     약과 동시에 일시불지급 등 어느 것이든 상관없다.

③ 위 매매에서 중도금 5천만원을 2010.7.30일 지급 후 매수자가 해약     을 할 수 있는가?

::: 이행에 착수했으므로(중도금을 지급했으므로)해약을 할 수 없다.

④ 중도금지급 후(이행에 착수한 후)매수자가 나타나지 않는다면?

::: 매도자는 바로 해약할 수도 없고 다른 사람에게 매도할 수도 없고     다만, 내용증명으로 잔금이행을 하고 명의이전을 해 가라고1차 최     고(독촉)를 하고 2주정도 후 2차 내용증명으로 계약이 해제 되었음     을 통보한다.

이때 내용증명보낼 때 매도용인감사본과 매매계약서사본 등 등기이전에 만반의 준비를 하고 있다는 증거를 같이 보낸다. 반송이 되어 오더라도 소송대비 증거용으로 보관한다.

매도자는 중도금 5천만원을 관할 법원에 공탁하고 다른 매수자가 나타난다면 매도를 하면 된다. 이때 계약금 2천만원을 몰수할 수 있는가가 문제가 되는데, 매매계약서에 보통 인쇄된 문구: 매도인은 이행에 착수하기 전 해약할 경우 계약금의 배액배상 매수인이 이행에 착수하기 전 해약할 경우 계약금을 몰수 한다는 조항만으로는 위 계약금은 매도인이 이 계약으로 인하여 손해난 금액을 입증하고 공제한 후 나머지는 매수인에게 지급해야 한다(이것이 해약금조항이다)

이를 방지하기위해서는 부동산매매계약이나 임차권전세계약 시 특약사항으로 “당사자들 중 일방이 위약할 경우 다른 일방에게 계약금상당의 손해배상금을 지급한다.” 또는 “당사자들 중 일방이 위약할 경우 계약금0000원을 위약금으로 처리한다.”라는 문구를 넣는다면 위 계약에서처럼 매도인이 이 계약해약으로 손해부분을 입증하지 않아도 계약금을 몰 수 할 수 있다.(이것이 위약금조항이다.)

⑤ 해제의 요건

ꊱ 교부자의 경우: 매수인은 계약을 해제한다는 의사표시만으로 계약     의 해제가 된다.

ꊲ 수령자의 경우: 매도인은 계약해제의 의사표시와 함께 그 배액을      상환하여야만 계약해제가 되는 것이다. 즉 의사표시만으로는 부족     하고 배액의 제공이 있어야 계약해제의 효과가 발생하는 것이며[대     법원판례 66.7.5선고 66다736판결] 일부만을 제공해서는 계약해제가     되지 못한다.[대법원판례 73.1.30선고 72다2243판결]

[대법원판례 66.7.5 선고 66다736판결]

[판결요지]

계약금수령자의 배액상환에 의한 계약해제의 의사표시는 그와 아울러 그 배액의 이행의 제공이 있어야 계약해제의 효과가 발생한다.

[원심판결]

제1심 서울민사지방, 제2심 서울고등1966.8.18선고 63나618판결

[대법원 판례 73.1.30선고 72다2243 판결]

[판시사항]

계약금의 배액을 상환하고 하는 계약해제의 의사표시의 효력발생시기

[판결요지]

계약금을 받은 사람이 그 배액을 상환하고 하는 계약해제의 의사표시는 그 의사표시만으로는 부족하고, 그 배액의 제공이 있어야 계약해제의 효과가 생기는 것이요, 그 상대편의 자의에 의하여 배액제공이 없더라도 일부만으로 우선 계약해제의 효과를 발생시킬 수는 없다 할 것이다.

[원심판결]

제1심 대구지방, 제2심 대구고등1972.10.12 선고 71나579판결]

⑥ 위 매매에서 매도인이 중도금을 받은 후 부동산 가격이 급등하자 잔금을 받지 않고 해약하려하면?

중도금이 지급되었음으로 매도인이 해약할 수 없다. 이때 매도인이 잔금을 받지 않으려고 만나주지 않는다면 잔금을 관할 법원에 공탁하고 명의이전을 해달라는 소송을 해서 강제로 명의이전을 할 수 있다. [관련 대법원 판례 2000.2.11 선고 99다62074 판결]

[대법원 판례: 2000.2.11 선고 99다62074판결]

[판시사항]

민법 제565조 제1항 소정의 ‘당사자의 일방’의 의미 및 중도금을 지급하여 이행에 착수한 매수인이 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있는지 여부(소극)

[판결요지]

민법 제565조 제1항에서 말하는 당사자의 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다.

⑦ 중도금 지급 전 이라도 이행에 착수한 것으로 해석 될 수 있는 사     례들

ꊱ 매매계약 이후에 계약금만이 수수되고 아직 중도금이 지급되기 이전이지만 매매계약 내용에 따라 매도인이 매매대상 부동산의 점유자를 상대로 명도소송을 제기한 경우.

ꊲ 계약금만 수수된 상태에서 계약내용에 따라 매매대상 토지에 대한 매도인의 사용 승락서를 교부받아 사용 승낙서가 관공서에 제출되어 건축절차가 진행 중인 경우.

ꊳ 매수인이 매도인의 동의 하에 매매계약을 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도 어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례 등.

⑧ 매수인(임차인)은 대금의 지급시기가 정해져 있다고 하더라도 그 이전에 이행을 하는 것이 허용될 수 있는가가 문제이다.

대금지급의 이행기는 매수인을 위해 정해진 것이라 볼 수 있기 때문에 특별한 사정이 없는 한 매수인은 이행기 전(중도금 전)의 이행이 유효하다고 보는 것이 대법원 판례의 입장이다.

다만, 매도인이 계약금의 배액상환을 하지 않았지만 이미 해약의 의사표시를 분명히 한 후에 매수인이 이를 알고서도 먼저 이행하여 매도인의 해약금에 의한 해제권을 악의적으로 봉쇄하려고 하는 것은 허용될 수 없다.

⑨ 매매계약 시 계약금과 잔금으로만 계약한 경우

잔금일이 길어서 중도금을 입금시키고 싶은데 그 중금이 효력이 있는가? 계약이 성립되면 당사자는 계약대로 이행을 해야 할 구속력이 생긴다. 당사자 사이에 합의되지 않은 내용은 상대방에 대하여 효력이 없다. 중도금을 지급하는 것은 아무런 효력도 발생하지 않는다.

[주연부동산(태양&주연)]

평상시 헷갈린 부분이었는데 좋은 정보 감사합니다 얼마전 가계약금으로 50만원을 매도인 통장에 입금했는데 계약서를 쓰지 않았다며 홑 50만원만 돌려 받고 그뒤부터는 녹음기 가지고 다닙니다 쌍방의 의견합치로 인한 매매가계약은 녹취로도 증거가 된다하여 ....

[메뚜기]

고맙습니다.

[노인장]

꼬리글이라도 많이 달려야 또 좋은 글을 써 주실 것 같은데...

[메뚜기]

건강하시고요 감사 합니다.

[허재명]

감사합니다.

[메뚜기]

고맙습니다.

[효제]

잘 읽었습니다 .실무에서 많이 활용하겠습니다 .감사드립니다.

[슈퍼고란이]

좋은글 감사합니다.^^*~

[송설]

좋은정보 감사합니다. 잘보고갑니다.

[유민]

잘 배우고 갑니다.~~

[zkvmzk]

헷갈리는 부분을 명쾌하게 짚어주셔서 감사합니다...^^

[하정]

좋은자료잘보고 공부많이하고감니다감사합니다,

[경매석사]

좋은내용 다시 상기시켜주셔서 고맙습니다.

[존재의 이유]

감사합니다.

[허수아비]

다시한번 상기시키는 공부가 되는군요.감사합니다.

[雪馬(안정일)]

감사합니다. 다시 한번 공부를 하고 갑니다...^.^

[수선화(정은숙)]

감사합니다.

[최대한]

유익한 정보 실무에 많은 도움이 될것같아 고맙습니다

[최대한]

한 수터득하고 갑니다 유익한 내용에 감사드립니다