[경험담] [아파트선순위] 겁없는 경매 초보, 선순위 1만원 차이 낙찰기

[한마당]

[♪낙찰기♬] 겁업는 경매 초보, 선순위 1만원 차이 낙찰기|▒ 우리들의 경험담

서동|등급변경▼|조회 1274|추천 0|2012.04.23. 20:26http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/2528 

겁업는 경매 초보, 선순위 낙찰기

안녕하세요, 행크 7기 서동입니다. 카페를 통해 유익한 내용을 많이 배우고, 또 사무장님 강의를 통해 조금씩 경매에 눈을 떠가고 있는 경매 초보 입니다. 이렇게 제 사례를 올리는 것이 살짝 부담이 되기도 하지만 다른 회원들의 사례에서 배웠듯, 제 사례도 공유하면 좋을 것 같아 낙찰기를 작성해 봅니다.

권리 분석 및 임장

제가 전세로 사는 단지에 매물이 나왔습니다. 전세계약 만료가 얼마 남지 않아 전세를 올려줘야 하나, 아니면 조금 더 주고 사야 하나 싶었는데.. 왠지 이런 제 사연을 알고 물건이 나온 것 같더군요. 그래서 신건으로 나왔을 때부터 관심물건 지정해 놓았던 녀석입니다. 

그런데, 2001.11.09일에 전입한 임차인이 있습니다. 그런데 확정일자, 배당요구가 없더군요. 등기부를 보니 소유권 이전이 증여로 되었고, 세입자가 가압류까지 뭔가 좀 꼬여있다는 생각이 들어 등기부등본을 자세히 봤습니다. 

등기부고 몇 가지 사실 확인과 가설을 세웠습니다. 

  1. 선순위 임차인 최OO은 전전 소유자로서 2001.11.09일에 대항력이 발생하지 않는다. (사실)

  2. 소유자 김OO에게 증여로 인한 소유권 이전은 아마도 부부관계일 것이다. 6억 이하는 증여세가 없기 때문에 (추정)

  3. 증여 후 소유자 김OO는 시티은행에서 대출을 받았다. (사실)

  4. 근저당 설정 후 전전소유자 이자 남편으로 추정되는 최OO는 가압류를 신청했다. (사실)

  5. 사건번호 ‘즈단’은 가정법원 사건으로 이혼과 관련이 있지 않을까 (추정)

여기서 가설과 같이 최OO와 김OO가 실제 부부관계 라면 다음과 같은 궁금증이 생겼습니다.

  1. 최OO와 김OO가 부부관계라면 왜 굳이 증여를 했을까?

  2. 김OO는 왜 굳이 증여 후 대출을 받았을까? 남편명의로 대출을 받으면 안됐을까?

  3. 왜 대출 후 최OO는 가압류를 신청했을까? 

 최OO의 대항력여부 보다 부동산에 관한 사연이 더 궁금해 졌습니다.

그러다 문득 현황조사서에 기재된 전입세대 열람, 주민등록등본에 최OO만 있다는 것은 소유자 김OO와 부부관계였다가 ‘즈단’ 사건으로 인한 이혼, 7,950 만원은 위자료로 청구한 것이 아닐까 하는 어느 정도 완성된 가설을 세웠습니다. 

이런 가설을 세우고, 물건지에 갔습니다. 첫 임장이라 두근거리는 마음으로 벨을 눌렀지만, 안에 사람이 없더군요. 같은 아파트라 또 오면 되지만… 문 옆에 보니 작은 메모지에 임차인 최OO가 연락처를 적어놨더군요. 그래서 연락처를 적어왔습니다. 또 며칠 후 임차인을 만나러 갔습니다. 또 없더군요.. 그래서 전화를 해서 물어봤습니다. 

“최OO씨죠, 부동산이 경매에 나와서 좀 여쭤보고 싶은 것이 있어서 전화드렸어요”라고 하자 부동산에 관련된 사연을 얘기해 주십니다. 

사연은 아파트를 매입 후, 부인 김OO가 몰래 증여로 소유권 이전을 하고, 또 대출을 받아 도망가 버렸다, 그래서 이혼을 통한 재산분할을 신청했다. 제 추정이 거의 맞았습니다. 사실 점유자를 만나지 못해 추정한 결과로 생각하고 입찰 할 수도 있었지만, 미리 임장을 갔다가 전화번호를 적어왔었기에 정확한 사실관계를 판단할 수 있었습니다. 

 그럼 문제의 핵심은 이혼 날짜와 근저당 날짜 중 무엇이 먼저이냐 인데.. 이혼 시점은 잘 모르겠다고 하셔서, 가압류 시점 근처에 이혼이 되었을 것이라 생각해서 당연히 후 순위로 판단했습니다. (낙찰 후 임차인을 만나고, 서류를 통해서 알게 된 것은 이혼 확정은 가압류 시점에서 1년 정도 후입니다. 아마 가압류 시점이 이혼 소송을 하면서 설정된 것 같습니다.)

입찰가격 선정

입찰가격을 선정하기 위해 인근 부동산에서 최근의 시세를 조사하고, 국토해양부 아파트가격 실거래조회를 통해 최근 3-4년간의 거래 내역을 뽑아봤습니다. 

변동은 있지만 2010~2011년 평균 매매가격이 2.1억 ~ 2.2억 정도 에서 움직이는 것을 볼 수 있습니다. 단지에서 남향 거래가격이 2.2 ~ 2.25억으로 다른 방향보다 1천 만원 정도 높게 거래가 되고 있기 때문에, 남향집을 19,800 ~ 20,000 정도에서 매수하면 충분히 수익이 날 수 있다고 판단했습니다.  (기존에 2억대 근처에 있는 물건은 동, 서향의 저층 급매물 가격이라고 하네요- 인근 부동산)

입찰&개찰

권리관계 및 인수해야 할 보증금이 없다는 확인하고, 입찰 금액을 정했고 드디어 입찰했습니다. 첫 입찰이라 아내와 함께 가서 법원 앞의 은행에서 보증금을 찾고 경매법정의 분위기 파악도 하고 앞에서 무슨 얘기를 하는지 자세히 들어보고, 사람들이 얼마나 입찰 봉투를 내는지도 구경하다가 30분쯤 지나서 입찰금액을 썼습니다. 19,840 만원. 왠지 많이 높게 쓸 필요 없을 것 같다는 느낌이 아내와 저 모두 들었고, 40만원은 아내가 썼습니다.

그리고 개찰 시간입니다. 제 사건은 사건번호가 끝에서 5번째라 거의 맨 마지막입니다. 몇 명이 입찰했을까? 궁금했는데.. 3명이 입찰했습니다. 입찰자1 19,500 만원, 입찰자2(저) 19,840 만원 이때 아직 발표하지 않은 입찰자3의 표정이 이상했다고 아내가 얘기합니다. 왜 표정이 저렇지 하는데.. 입찰자3 19,839만원. 만원차이로 제가 낙찰을 받았습니다. 처는 첫 입찰에 첫 낙찰이라 멍 하고 있었는데.. 아내가 입찰자3번의 표정이 장난이 아니었다고 얘기해 줬습니다. 만원 차이로 떨어지면 누구나 그럴 것 같습니다. 

이렇게 첫 낙찰을 1만원 차이로 아주 극적으로 받았습니다. 지금도 그때 생각을 하면 가슴이 떨리네요. 

특별한 낙찰기는 아니었지고, 선순위가 아니라는 것을 알고 입찰했지만...

경매 초보의 겁업는 선순위 낙찰기였습니다. 

글을 쓰다보니 두서가 없는 것 같은데... 명도가 되면 명도, 인테리어도 올려 보겠습니다.  

[즐겁게살자(제니퍼)]

지난 주, 수업에서 선순위 배웠는데~ 이렇게 접근하는군요~^^ 좋은 사례 공유해주셔서 감사합니다.

[성공희망]

정황상 의심가는 물건을 추론하고 임자에서 밝혀내시고 스릴있고 도움되는실사례올려주셔서 정말감사합니다 ~~

[헝가리박사]

이런글이 오히려 실생활에서 모두 유용하게 활용할수잇는 팁이 아닌가 싶네요

[Julie an]

저희동네 아파트네요~ 정말 경매로 낙찰받고싶은데 운전이든 경매든 삶은 겁이없어야 하나봅니다

[007재영]

만원으로 대박이네요 ㅎ 공부 잘했습니다.

[피엔폴루스]

만원으로 이기면 도대체 무슨기분이들까요??잘보고갑니다^^

[호놀롤루]

정보 감사해요!

[해양심층수]

39만원 쓴 사람 심리상태가 궁금하네요

[┏ⓢⓙⓗ™┓]

만원으로 저도 이겨 보고 싶네요..ㅎ 좋은 사례 감사합니다.

[미로뮤즈]

댓글중에 '운전이든 경매든 삶은 겁이 없어야하나봅니다'라는 댓글이 왜이렇게 눈에 들어올까요
아직 겁이 많아 운전도 못하고 있는데 어여 운전도 하고 경매도 도전해봐야겠어요!

[베이비맘]

우와..일만원차이..짜릿하겠는데요?ㅎㅎ

[블랙유니콘]

저도 현재 이런 물건을 보고 있는데............ 부부의 이혼을 추정할 수 없는....... 그런 상황이네요~~~... 아무 정황을 잡을 수가 없어서.. 이궁리 저궁리하고 있어요~.. ㅋㅋ 감사합니다.~~ 그리고 축하드려요~~~

[ultra779]

축하드려요. 초보인 저한테 많은 도움이 되었습니다.

[뽀송이네]

좋은정보 감사합니다

[ketherin]

아.... 느낌이 생생 하네요.
축하 드리고 좋은 자료 감사합니다. ^^

[미류나무]

완전 대박입니다
용기도 부럽구요
축하드립니다 좋은경험 들려줘서 감사하구요^^

[Specialist]

감사합니다 ^^

[미류나무]

오랜만에 복습합니다
다시봐도 재밌습니다
분석력 배우고 싶네요

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다~!

[최해]

1만원..ㅎㅎ 상대방 표정이 궁금하네요.
완전 짜릿하게 낙찰받으셨습니다. 축하드립니다 ^^

[복주파]

부인에게 한 턱 크게 쏘셔야겠네요~축하드립니다!