스크랩 내 집 사고팔 때 이것만은 체크하라

[울산아씨(순영)]

기본만 알아도 실패는 없다 bookbook

   이인철기자 발췌 <부동산생활백서2>(닥터아파트 리서치연구소 지음/ 이영진 감수/ 위너스북)

잘 알고 있는 듯해도 막상 실제 상황에 닥치면 어렵고 헷갈리는 각종 부동산 관련 정보와 상식들.

 

Q. 경기불황에 가장 강한 아파트는? 

A. 불황에 강한 아파트로 많은 사람들이 새 아파트, 소형 아파트, 유명브랜드 건설사, 역세권을 갖춘 아파트, 조망권을 갖춘 아파트, 대단지, 택지지구에 위치한 아파트 등을 꼽는다. 과연 이들 아파트 모두가 경기불황에 강할까?

실제로 금융위기 이후 어떤 아파트가 내성이 있는지 조사한 결과 경기불황에 가장 강한 아파트는 새 아파트로 조사됐으며, 소형아파트가 뒤를 이었다. 하지만 대단지 및 택지지구에 위치한 단지들은 불황에 강한 모습을 보이지 못했다.

금융위기 등의 여파로 최근 가장 경기가 좋지 않았던 2008년 7월~2009년 6월 사이 시세 변동률을 살펴본 결과 수도권은 평균 -4.41%의 변동률을 기록했다. 그러나 입주 3년차 이내인 새 아파트는 평균 -1.78%의 하락폭을 나타냈다. 이는 새 아파트의 경우 입주자들이 대부분 내 집 마련을 계획했던 사람들로 자금계획이 비교적 잘돼 있어 급하게 매도할 필요가 없으며 3년 비과세 조건을 채울 때까지 매도를 꺼리기 때문으로 풀이된다.

다음으로 중소형아파트가 높은 순위를 보였는데 같은 시기 변동률이 -2.96%로 비교적 불경기에 강한 모습을 보였다. 경기가 어려울수록 중소형아파트를 더 선호하는 것으로 나타났다.

그 밖에 대형건설사 아파트도 같은 기간 -3.81%로 비교적 불황에 강한 모습을 보였다. 역세권은 -4.00%로 평균보다 낮은 하락률을 기록했지만 생각보다 강한 모습은 아니었다. 참고로 대단지 및 택지지구에 위치한 단지들은 -4.61%, -8.17% 등 평균치보다 못한 하락세를 보여 불황에 약한 모습을 보였다.

Q. 분양권은 입주 직전에 싸게 살 수 있다?

A. 분양권도 일반 매매와 마찬가지로 계약 후 2년 이후에는 일반세율 6~35%가 적용된다. 하지만 입주 후 매도하면 보유기간이 1년 이하가 되어 50% 중과세가 가중된다. 즉 매도를 결심한 사람이라면 양도세가 낮은 분양권 상태에서 매도하는 것이 이익이 크다.

실제로 B씨는 2년 전 3억원에 아파트를 한 채 분양받았다. 입주를 3개월 앞둔 시점에서 그는 분양받은 아파트를 4억원에 매도하고자 했다. 하지만 4억원에는 아무도 매입하려 들지 않았다. 1,000만원 깎아주면 계약서를 쓰겠다는 매수자가 있기는 했지만 B씨는 4억원 이하 가격으로는 절대 팔지 않겠다고 고집을 부렸다. 결국 4억원에 매수자를 찾지 못하면서 시간은 점점 흘러갔고 입주날짜가 며칠 남지 않은 시점이 되었다. B씨는 고집을 꺾고 1,000만원 낮은 시세에 계약서를 썼다. 절대로 꺾이지 않을 것 같은 B씨의 고집을 누가 꺾었을까? 바로 양도세다.

그렇다면 얼마나 유리한지 한번 살펴보자. 분양권 상태에서 1,000만원 값을 낮춰 매도할 경우 양도차익은 9,000만원이며 분양권 2년 이상 보유로 세율은 6~35% 일반세율이 적용된다. 따라서 양도세는 약 2,970만원(편의상 필요경비 및 기본공제는 생략함)으로 순이익은 6,030만원이 된다. 하지만 이후 바로 4억원의 시세로 매도한다면 양도차익이 1억원이 된다. 보유기간은 입주일 기준으로 1년 이내가 된다. 즉 세율 50%의 중과세가 적용돼 양도세는 5,000만원이 나오고 순이익은 5,000만원으로 떨어진다. 즉 1,000만원 낮게 팔았지만 분양권 상태에서 파는 것이 입주 후 파는 것보다 1,030만원 더 많은 이익을 가져다준다. 따라서 매수자 입장에선 입주 시점이 다가올수록 다소 낮은 가격에라도 팔려는 사람이 많으니 이때를 노리는 것도 좋은 전략이다.