부동산의 새 트렌드 "새 아나바다" 운동(장대섭교수님 칼럼)

[고상철]

최근 신문 기사를 살펴본다.

“아파트값 반토막…‘천당 밑 분당’ 의 눈물”-(헤럴드 경제, 01.21),

“1,000만명이 사는 서울 1월 아파트 거래 하루 26건”-(동아일보.01.21),

“외환위기 '판박이'…활성화 대책 시급”-(한국경제, 01.20),

“서울에 '아파트' 샀다가 땅을 치는 사람들”-(아시아경제, 1.18),

“수도권 미분양 주택 2001년 이후 최대 3만4천가구”-(조선일보,01.14),

“가계 평균자산보다 낮아진 수도권 아파트 값”-(매일경제,01.19)

지난해 대표적인 자산증식 수단인 부동산과 주식거래가 동시에 급감한 것으로 나타났다.

또한 부동산114가 매매시세와 통계청의 가계금융조사 자료를 비교 분석한 결과 2012년 수도권 아파트 평균매매가격은 3억6537만원인데 비해 수도권 가계의 평균자산은 3억9960만원으로 가계자산이 아파트 평균 매매가격 보다 3,000만원 이상 높아 2010년 아파트가격이 높았던 것과 다른 양상을 보이고 있다. 이는 수도권 아파트 매매시장의 침체가 장기화 되면서 아파트 평균매매가격이 이기간 동안 -6.3%하락하여 가계자산 보다 낮게 하락했다.

인구구조와 소득Poor현상

특히 이 기간 동안 수도권 가계의 자산별 변동은 금융자산이 35.7% 상승, 실물자산은 1.7% 상승에 그쳤고, 반대로 부채는 12.3% 상승하여 부동산 등 실물자산 가치 하락이 경기침체를 가속하는 자산디플레이션 우려도 커지고 있다. 부동산 의존도가 높은 베이비부머와 같은 은퇴자의 노후대비는 더욱 어려워졌다. 가처분소득이 50세 이후에 감소하면서 60세 이상이 되면 오히려 30대보다 적게 되나 가계지출은 늘어나는 소득-Poor 현상이 급증하게 되었다. 특히 주택 주 구입층인 40~50대의 인구감소와 소득에 의존하여 아파트를 매수하기에 쉽지 않은 상황에서 장기간 아파트가격하락을 겪으면서 수요자들의 매수심리 위축과 부채(leverage)를 통한 자금조달이 어려운 경제여건이 이어지고 있어 앞으로 수요자들이 아파트 매수에 적극성을 띄기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

부동산시장의 구조변화 “성장형 ->순환형”

우리나라 부동산의 기초 수요 요인인 ‘고령인구증가와 1,2인 가구의 증가, 소득의 불평등과 증가세 둔화, 주택담보대출 감소’로 인하여 부동산시장구조가 미국, 일본과 같은 성장형에서 일정한 패턴을 갖는 벌집모형의 순환형으로 급격하게 변화 되어 가고 있다. 현재 우리의 상황은 거래량이 줄고 가격도 하락하는 제4국면(침체기)에서 더 깊어지고 있다. 올해에는 거래량을 늘리고 가격을 회복하게 하는 제5, 제6국면의 진입을 기원해 본다.

부동산시장의 “새 아나바다 운동”

New- save(아껴쓰고), share(나눠쓰고), change(바꿔쓰고), recycle(다시쓰자)

인구구조와 소득 그리고 은행대출의 감소와 같은 현상은 뉴욕대 루비니 교수가 제창한 ‘New-normal“의 저성장, 디레버리징(De-leveraging:부채축소, 자산처분)과 같은 맥락이다. 지금까지 Old-normal 시대에서의 과소비, 위험투자, 고성장에 따른 자산버블은 더 이상 새로운 부동산 시장에서는 더 이상 생성되기에는 어려울 것으로 보여진다. 새로운 시대, 새정부의 출범과 함께하는 2013년 새 부동산시장에서는 “새-아나바다 운동’으로 위기를 기회로 바꿔 나가는 지혜가 필요하다고 본다.

- 아껴쓰자(save)

유가상승과 소득감소로 인하여 관리비가 낮거나 에너지 효율이 높은 아파트의 인기가 높아진다. 다운사이징(Down-sizing)현상도 나타나며 이때 직주근접(職住近接)으로 교통비절약 등으로 대도시 주변과 대학가 및 역세권, 대중교통편리성이 높은 주거단지와 도시가 상대적으로 투자가치가 더 높아질 것이 확실하다.

- 나눠쓰자(share)

share(쉐어)하우스, multi(멀티)하우스와 같이 종전의 무수익부동산 일부를 활용하여 수익용부동산으로 공간을 재배치하는 리모델링과 주택신축도 늘어나게 된다. 도시민박, 다양한 팬션들도 늘어나면서 순수 주거용 아파트와 같은 주택이 거주와 동시에 하루, 일주일, 한 달 등 다양한 형태로 임대수익을 올리고 있다. 서울 광화문 주변의 오피스텔은 외국인 상태로 한 도시민박으로 활성화가 되어 있고, 전망 좋은 바닷가와 계곡, 산 주변의 아파트와 단독주택도 부분 수선을 통하여 민박으로 활용 되고 있다.

- 바꿔쓰자(change)

매매시장이 죽고 전세에서 월세시장으로 점유 형태가 바뀌면서 거래가 급감한 상태에서 틈새시장이 바로 교환이다. 주택을 여관, 고시원으로 교환하거나 반대로 상가를 접기에는 권리금이 아깝고 마땅한 매수자를 찾기 어려울때 환가성이 높은 아파트나 연립주택과 교환하여 상가도 살리고 권리금도 받고 보금자리 주택을 얻는 불경기일수록, 거래관련 제세금이 높을 때 매매나 임대보다 교환이 갖는 여러 가지 이득이 있다. 또한 건축물의 용도변경이 최고의 재태크 방법이다. 관련법률이 완화되고 주변의 용도가 변화 되면서 여기에 맞는 용도변경은 최소비용으로 최대의 효과 즉, 부동산의 가치를 올리는 안성맞춤이다.

- 다시쓰자(recycle)

건축시공의 발달로 건축물의 내구성이 예전보다 좋아졌다. 여기에 관련 법규와 지원도 적극적이다. 리모델링에 대한 다양한 유형(85㎡이하아파트는 기존면적의 40%의 수평증축 또는 별동증축, 기존가구수의 10% 범위내에서 일반분양 등)이 제시되어 새로운 인식이 확산 될 전망이다. 특히 뉴타운 등 재개발, 재건축에 대한 출구전략으로 다시 태어난 것이 ‘도시재생정책’이다, 여기에서 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 핵심이다. 새로운 정부와 서울시에서도 도시재생에 대하여 주거복지차원에서 종전과 다른 형태의 도시재생을 도모하고 있다는 점에서 기존도심의 다양한 문화적 가치가 부동산투자 시장에서 새롭게 조명 될 것으로 보여 진다. 즉, 무작정 낡은 집은 부수고 새 아파트를 짓는 게 아니라, 정부가 일정부분투자하면 주민들이 고택 등 해당지역의 역사와 도로 모양, 마을형태 등을 그대로 간직한 채 기반시설이나 주택을 보수해 주거환경을 개선하는 것으로 새정부가 부산 등 낙후된 지방 구도심 재생사업을 적극추진 한다고 한다. 기회라고 생각한다.

(출처:장대섭칼럼)