Re:경매 등으로 통행을 위한 기존 지역권이 소멸될 경우 건축행위 및 사용승인 허가 여부는?

<A name="[문서의 처음]"></A> 질문 글이 올라온 지 한 일주일 쯤 된거 같은데 아직도...ㅎㅎㅎ 저도 9월은 행사에, 대회에, 이런저런 일로 바빠 눈팅만 하다가  더 고수님들의 답변이 있었을줄 알았는데 무플이어서, 부족하지만 답변을 올려 봅니다   줄기차게 질문해 오신 강원도에 지역권이 설정된 그 땅이군요.^^ 이번 질문에는 해당지의 지번이 있어 검색해 보니 왜 토지분할이 개발행위허가 대상이 되었는지 그 심각성을 여실히 보여주는 기획부동산의 깍두기 분할 융단폭격이 휩쓸고 지나간 지역이군요.ㅠㅠㅎㅎ 님처럼 깍두기 분할지를 샀다가 도로 등 기반시설 문제 때문에 쓰지도 팔지도 못하고 고생하는 사람 여럿 봤습니다.  그나마 님은 깍두기 분할지 초입에 있어 스스로 해결해 보려는 노력이라도 기울일 수 있지만 한참을 더 들어가 산중턱에 분할지를 산사람은 평생 내 땅 임야를 남의 산처럼 먼 산만 바라볼 뿐 자기 생애에 집짓기 힘들지도 모릅니다. ㅋ 질문에 대해 말씀드려 보겠습니다. 질문.1 지역권이 살아 있을 때 개발에 따른 인허가를 받아 놓았는데 만약 건축행위를 하기 전이나 건축행위를 하는 와중에 기존 지역권이 경매 등으로 인하여 지역권이 말소가 되어 버리면 제가 매입한 토지는 맹지가 되어 버리는데 그렇게 될 경우 기존 지역권이 살아 있을 때 받 아 놓은 개발에 따른 인허가도 취소가 되어 버리는지요? <견해>  허가조건 및 허가에 필요한 증빙, 구비서류가 충족되어 인허가가 된 경우에는 이후 경매, 매각, 권리 등이 변경되더라도 수허가자 본인이 취소요청을 하거나 허가기간이 도래되지 않 은 한 인허가는 취소되지 않습니다. 그러나 여기서 제가 지역권의 효력과 권한에 대해서 잘은 모르지만 분명한 것은 인허가를 받을 때 지역권으로는 남의 땅에 도로개설 인허가 자체를 받을 수 없 다는 것입니다. 따라서 지역권 소멸에 따른 인허가 취소여부를 걱정할 일이 아니라 지역권으로는 인허가 자 체가 불가하니 지역권 대신 대지사용승낙서(인감증명첨부)를 받아 신청하셔야 인허가를 받을 수 있으며, 일단 대지사용승낙서로 인허가를 받으면 인허가는 취소요청을 하지 않는 한 취소되지 않습 니다.    질문.2 만약 기존 지역권이 말소되더라도 개발에 따른 인허가가 취소가 되지 않아 건축행위를 할 수 있어 인허가 기간 내에 건축행위를 완료하였다면 건축사용승인을 받는데 지장은 없는지요? <견해> 위 질문.1 견해와 연결되는 내용으로 한번 인허가를 득하고 하가조건과 허가목적에 맞게 개발행위 및 건축행위를 하였다면 준공 및 건축 사용승인을 받는데 는 아무 문제가 없습니다. 다시한번 말씀드리지만 인허가 취소여부나 준공 또는 건축 사용승인여부 등 허가 이후의 걱정에 앞서 인허가 시 요구되는 권리증빙서류로 지역권 대신 대지사용승낙서(인감증명첨부)를 받아 인 허가를 신청하셔야 허가도 되고, 준공도 되고, 사용도 할 수 있습니다.    질문.3 그리고 건축사용승인을 받아 해당 4개 필지가 모두 대지가 되면 '석화리 233-20번지(현황상 포장도로)' 를 도로로 사용하는 것이 합법적으로 가능한지요? <견해> '석화리 233-20번지‘에 대해 대지사용승낙서(인감증명첨부)를 받아 허가를 득하고, 개설 및  분할, 지목(도)변경을 완료 하였다면  도로로 합법적으로 이용 가능합니다. 여기서 신중히 주의할 점은 ‘현황상포장도로’라는 표현입니다. 임야가 단순히 임야도에 도로모양처럼 분할돼 있다고 다 도로도 아니고, ‘현황도로’는 더더욱 아닙니다. 그러한 임야를 불법으로 임의로 포장까지 하였다면 ‘현황상포장도로’가 되는 것이 아니라 불법형질변경에 불법산지전용이 되어 고발되고 벌금물고 원상 복구하여야 허가신청을 할 수 있는 민감한 사안이오니 신중한 판단이 필요합니다. 최소한 현재 '석화리 233-20번지 임야는 무늬만 도로모양이지 도로가 아니므로 임의로 현황도로라고 포장을 하면 지역권이라는 의문(?)의 권리로 그 임야를 도로로 사용할 수 있는 권리가 생기는게 아니라 오히려 불법으로 고발될 수 있습니다.    질문.4 이에 대한 다른 좋은 해결책은 없는지요? 사실은 지금은 형편이 힘들어서 나중에 개발하려고 하고 있거든요... <견해> 나름에 허가를 받는 방법을 제시해 보면 우선, 허가신청에는 도로부지에 대해 지역권은 인정이 안 됩니다. 따라서 233-20 소유자로부터 4필지 허가에 필요한 면적을 확보해 지역권이 아닌 토지사용승낙서(인감첨부)를 받아야 합니다. 토지사용승낙서는 4분이 모두 받아 두는 게 좋고, 받은 토지사용승낙으로 4분이 동시개발을 하던 자금 사정 등으로 동시개발이 힘들다면 맨 먼저 맨 위의 산15-5부터 개발행위허가를 받고, 건축허가, 준공, 도로개설, 지목변경까지 마친 후 나머지 세분은 개설된 지목(도)의 도로를 이용해 지역권으로 필요시기에 개발행위허가를 받으면 가능 할 듯합니다. 다만 필요시기까지 지역권이 소멸되지 말아야 겠죠? 불안하다면 4분이 동시에 개발허가를 받는 게 좋을 듯합니다. ...........    여기서 하나 더 알아야 할 점은 지역권이나 사용승낙서가 경매나 매각 등으로 인한 소유 권리변경 등을 제한하거나 대항할 수 있는 권리는 아닙니다. 다만, 지역권으로는 지역권설정목적의 용도로 개발허가를 받을 수 없고, 대지사용승낙은 사용목적의 용도로 개발허가를 받을 수 있는 차이입니다. 둘 다 이 후 권리의 변동을 막을 수는 없지만 임야에 설정한 도로사용 지역권은 인허가도 받을 수 없고 그나마 소멸되면 다시 새주인과 설정해야 권리가 유지되지만 사용승낙으로 허가를 받아 개설된 지목이 (도)인 도로부지는 소유자라도 임의로 폐지가 불가하기 때문에 분쟁 시 지료정도 납부요구는 할 수 있어도 사용을 제한 할 수는 없습니다.    마지막으로 이제 남는 것은 비용분담과 분담한 만큼의 권리확보인데 도로개설에 소요되는 비용은 4분이 1/N처리한다 하더라도 도로개설을 위한 포장이나 시설에 대한 권리로 땅에 지상권이라도 원주인이 설정해 주면 좋은데 그 땅을 이용해 뒤에 수십 명이 사용해야 할 도로부지이니 팔수도 살수도 없고, 지분이든 지상권이든 새로운 권리자의 추가는 원주인이 민감하게 반응할게 뻔합니다. 따라서 뒤에 땅이 100% 분양될 때 까지 사용승낙 받아 포장해서 무상으로 쓴다 생각하고, 100% 분양되면 도로에 대해서도 지분율이 정해 질 테고 그때 가서 포장에 들어간 비용과 도로로 무상사용에 대한 지료 등을 차감하고 지분만큼 사서 도로에 지분권리를 소유하면 될 듯합니다. 참, 그리고 항공사진을 보면 신청지에 접근하기 위해서는 큰길에서 하천부지 제방을 거처 산18-1번지로 연결되는 과거 축사나 농림업에 이용되는 통과도로의 현황도로가 있어서 도로사용동의서를 받아 아래 펜션들은 허가를 받은 듯한데, 님에 신청지는 아래 사진의 붉은 화살표 처럼 산15번지를 일부 통과해야 233-20번지에 연결되는데, 이 문제도 반드시 짚어봐야 할 듯합니다. 끝   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25636A36524910A902" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="553" border="0" hspace="1" vspace="1" width="553" id="A_25636A36524910A9029A7F"/>