경매 등으로 통행을 위한 기존 지역권이 소멸될 경우 건축행위 및 사용승인 허가 여부는?

[긍정의나라(권태희)]

정확한 답변을 받고자 하는 마음에서 정확한 데이타를 기재하였습니다.

작년에 '강원도 횡성군 서원면 석화리 산15-1(약 920평:계획관리지역 임야)'를 추후 전원주택으로 개발하고자 매입을 하면서 건축행위 및 통행을 확보하고자 본 번지와 접해 있는 '석화리 233-20번지(현황상 도로)'에 지역권을 설정해 놓았습니다. 그리고 '석화리 산15-1번지'를 매매에 따른 분할등기를 거쳐 현재는 등기부등본상 4개 필지로 필지분할해 놓았습니다.

그런데 '석화리 233-20번지'에 설정해 놓은 지역권은 불완전한 권리인데 왜냐하면 지역권보다 선순위인 근저당권이 설정되어 있음으로 인해 만약 근저당권의 실행으로 인해 경매가 진행될 경우 지역권이 후순위임으로 소멸하게 되어 있습니다. 그러면 매입한 '석화리 산15-1번지'는 맹지가 되게 되어 있습니다.

그래서 개인적인 사견으로는 이 문제를 해결하고자 궁리한 끝에 아직 지역권이 설정되어 있을 때 해당 군청에 펜션(전원주택) 개발에 따른 인허가를 취득하고 인허가 기간 내에 건축행위를 하여 4개 필지로 분할 등기된 (산15-1,산15-4,산15-5 등) 모든 필지를 대지로 만들어야 하겠구나 라는 생각을 하게 되었습니다.

그런데 막상 4개 필지를 동시에 모두 대지화하려고 하니 자금력도 많이 부족하고 해서 순차적으로 개발해야 할 것 같고,또한 인허가를 취득해 놓았는데 혹여나 만약 인허가 개발 기간 내에 경매 등으로 인해 지역권이 말소되어 버리면 이럴 경우는 어떻게 되는 것인가 하고 고민에 빠지게 되었습니다.

그래서 몇가지 질문을 드리도록 하겠습니다.

1)지역권이 살아 있을 때 개발에 따른 인허가를 받아 놓았는데 만약 건축행위를 하기 전이나 건축행위를 하는 와중에 기존 지역권이 경매 등으로 인하여 지역권이 말소가 되어 버리면 제가 매입한 토지는 맹지가 되어 버리는데 그렇게 될 경우 기존 지역권이 살아 있을 때 받아 놓은 개발에 따른 인허가도 취소가 되어 버리는지요?

2)만약 기존 지역권이 말소되더라도 개발에 따른 인허가가 취소가 되지 않아 건축행위를 할 수 있어 인허가 기간 내에 건축행위를 완료하였다면 건축사용승인을 받는데 지장은 없는지요?

3)그리고 건축사용승인을 받아 해당 4개 필지가 모두 대지가 되면 '석화리 233-20번지(현황상 포장도로)'를 도로로 사용하는 것이 합법적으로 가능한지요?

4)이에 대한 다른 좋은 해결책은 없는지요? 사실은 지금은 형편이 힘들어서 나중에 개발하려고 하고 있거든요...

이상 등을 길게 질문하게 되었는데 바쁘시겠지만 전문가님이 계시면 고견을 부탁드리겠습니다. 만족스러운 답변이 있으면 식사대접해 드리겠습니다.

감사합니다.