실전경매/NPL 부실채권투자 | 경매초보의 비애(悲哀)(2)

경매는 그 특성상 물건선정에서부터 입찰, 소유권이전, 명도 및 입주하기 까지 각 단계마다 도사리고 있는 숱한 함정들이 있음을 내포하고 있다.   그 중 입찰 전(물건선정~현장조사)이나 입찰 후(낙찰~소유권이전~명도)의 단계에서는 초보나 전문가 할 것 없이 함정에 빠져 사고를 칠 수 있지만 – 물론 그 강도나 빈도수 또는 함정에 빠졌을 때의 대처능력에서 차이가 있음 – 입찰단계, 즉 매각기일 당일에 발생하는 사고들은 십중팔구 초보경매자들에 의한 것들이다. 한번쯤 입찰법정에 가본 사람이라면 입찰 당일 법정내에서 신기한 듯 또는 기념비적으로 법정내 입찰광경을 촬영하다 추방(?)을 당하는 예, 법정 안에서 휴대전화로 통화하다 제지를 당하는 예 등을 심심찮게 볼 수 있을 것이다. 그래도 이러한 사고는 입찰과는 직접 관련이 없는 것으로 제지 당한 사람이 무슨 금전적 손해를 본다거나 하는 것이 아니니 그나마 다행이다. 다른 사람들에게 그냥 볼 거리, 웃음거리를 제공할 뿐이다. 굳이 사고라고 할 것까지도 없다.   그렇다면 매각기일에 발생하는 사고에는 어떤 유형들이 있을까?   일반적 사고와 입찰가액 잘못 기재로 인한 사고로 나누어 보기로 하자.   입찰 당일의 일반적 사고   먼저 입찰마감시간을 맞추지 못해 입찰이 거부되는 경우가 있다. 예컨대 일부 법원을 제외한 대부분 법원의 입찰시간은 오전 10시 10분부터 11시 10분까지로 정해져 있는데 눈치 작전에 너무 몰입하다 입찰 타이밍을 놓쳤다거나 입찰보증금을 인출하는데 시간이 걸렸다거나 교통체증으로 늦게 도착하여 입찰마감시간을 놓친 경우이다. 만약 입찰마감시간이 초읽기에 들어간 시점에 보증금이나 입찰관련 서류가 당도하였거나 입찰자가 도착한 경우에는 앞뒤 가릴 것 없이 무조건 입찰기재대로 뛰어들고 – 물론 입찰표는 배부받고 – 볼 일이다. 입찰기재대 안에서 입찰표를 작성하고 있는 동안에는 마감시간이 경과하여도 어느 정도 묵과되기 때문이다.   다음으로 당일 진행되지도 않는 물건에 입찰한 경우이다. 경매물건은 법원에서 공고후 2주가 지나서 입찰에 부쳐지기 때문에 그간 변경, 연기되거나 취하되는 물건이 흔하게 있음에도 이를 확인하지 않고 입찰에 응한 결과다. 입찰전 대법원경매정보 또는 경매계 문의를 통해 미리 확인하거나 최소한 입찰 당일 경매법정 출입문 쪽에 게시된 사건목록 확인을 통해 입찰하고자 하는 물건의 진행여부를 반드시 확인하여야 한다. 입찰서류 미비로 입찰이 무효 처리되는 경우도 있다. 예컨대 대리입찰의 경우 입찰표와 보증금 외에 본인의 인감증명서, 위임장 및 법인이 입찰하는 경우의 법인등기부등ㆍ초본을 첨부하여야 하는바, 이들 서류를 빠뜨리고 하는 입찰은 무효사유가 된다. 물론 이 경우에는 최고가매수신고인 결정전까지 현장에서 즉시 제출이 가능한 경우에는 유효한 입찰로 처리되고 있다.   입찰가액 잘못 기재로 인한 사고 – ‘0’의 행렬   이상 열거한 사고들은 그간 들였던 노력과 시간들을 헛되이 하는 것이지만 그래도 다행인 것은 입찰무효 처리되는 경우 입찰보증금을 모두 반환받기 때문에 금전적 손실이 없다는 점이다. 다만 예시한 각각의 경우가 만약 유효한 입찰이었다면 단독으로 낙찰받을 수 있었거나 경쟁하였더라도 최고가매수인신고인이 될 수 있었던 것이라면 어찌 통탄하지 않을 수 있을까! 또 사고를 낸 입찰자가 바로 컨설턴트의 자문을 받은 고객이었다면 그 신뢰를 어찌 회복할 수 있을까? 그런 점에서 본다면 비록 금전적 손실은 없었더라도 치명적 사고라고 볼 수 있다.   그러나 진짜 치명적인 사고는 입찰표에 입찰가액을 잘못 기재하는 데에서 비롯된다. 즉 입찰가를 당일 법정 분위기에 떠밀려 예상액보다 다소 높게 쓰는 정도가 아니라 입찰표의 가액란에 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 기재하였음에도 이를 확인하지 못하고 그대로 입찰표를 제출하는 형태의 대형사고는 여전히 가끔씩 눈에 띄고 있다.   이상 예시한 사고들 외에도 하나의 입찰표에 여러 개의 사건번호를 기재하여 입찰하는 경우, 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호가 있는데 그 물건번호를 기재하지 않고 입찰하는 경우, 입찰표상의 입찰금액을 수정한 채로 입찰표를 제출하여 무효가 되는 경우 등 입찰 당일에 발생할 수 있는 사고들이 상당수 많다. 이를 달리 표현하면 입찰 당일에 입찰자들이 빠질 수 있는 함정이라고도 할 수 있다. 입찰 당일에만도 이렇게 많은 함정들이 있는데 하물며 물건선정에서 취득후 명도하는 과정까지도 얼마나 많은 함정들이 도사리고 있을까? 이들 함정에 빠지지 않는 것, 이는 비단 경매초보만의 문제가 아니라 경매전문가라고 하는 일명 ‘선수’들에게서도 반드시 짚고 넘어야 할 과제임을 명심하여야 할 것이다.     부동산태인 칼럼니스트 이영진 이웰에셋 부사장