시세대비 분양가 가장 비싼 곳은 부산...

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 전국적으로 신규 분양가격이 기존 아파트 값을 웃돌고 있는 것으로 나타났다. 특히 과열 우려가 제기되고 있는 부산의 경우, 평균 분양가가 시세 대비 176%수준으로 가장 높은 곳으로 조사됐다.

 부동산114에 따르면 올 들어 10월까지 분양한 전국 아파트의 평균 분양가격은 3.3㎡ 당 992만원으로 재건축을 제외한 기존 아파트 매매시세(934만원) 대비 106%수준을 나타냈다.

 지난 2011년 시세의 97% 선까지 낮아졌던 아파트 평균 분양가는 2013년 111%로 다시 기존 아파트 값을 넘어선 이후 3년 연속 100%를 웃돌고 있다. 지역별로는 전국 17개 시·도 모두 시세 대비 분양가 비율이 100%를 넘어선 상황이다.

 특히 부산은 176%로 전국에서 가장 높은 수준을 보였다. 부산의 10월 현재 3.3㎡ 당 아파트 매매가격이 809만원선이지만 올해 분양한 아파트의 3.3㎡ 당 평균 분양가는 1427만원에 달했다. 이는 2000년 이후 연간 평균 분양가로는 가장 높은 수치이고 지난해(971만원)에 비해 47%나 뛴 것이다.

 부산은 최근 해운대구의 한 고급 주상복합 펜트하우스가 3.3㎡ 당 7000만원대의 역대 최고 분양가 기록을 세웠다. 특히 해운대 뿐만 아니라 상대적으로 집값이 저렴한 동구 등 원도심에서도 3.3㎡ 당 1300만원에 분양되는 등 분양가격이 과도하게 오르고 있다. 

 부산에 이어 시세 대비 분양가 비율이 높은 지역은 전남으로 162%를 나타냈다. 전남의 기존 아파트 매매가 평균이 3.3㎡ 당 418만원인데 올해는 679만원으로 나타났다. 공기업 종사자와 외지 투자자들의 가세로 청약 호조세를 나타낸 광주혁신도시가 분양가 상승을 이끌었다.

 한편 서울은 올해 분양한 아파트의 3.3㎡ 당 분양가 평균이 1836만원으로 기존 아파트 매매시세(3.3㎡ 당 1602만원)의 115%선이었다. 서울은 강남, 서초, 세곡 일대 보금자리 주택이 공급됐던 지난 2011년(96%)에 시세 대비 분양가 비율이 유리하게 100%를 밑돌았다. 허지만 강남 재건축 물량이 대거 분양을 앞두고 있는 만큼 서울의 평균 분양가도 더 높아질 전망이다. 

      ^전원주택

2. 가장 큰 실패는 도전하지 않는 것

 부동산에 투자를 거의 결심했다가도 마지막 순간에 주저하다가 결국은 포기를 하는 경우를 많이 보는데, 포기하는 가장 결정적인 이유는 배우자나 집안의 반대 때문이다. 누구나 잘 모르는 부동산에 투자할 때는 고민하고 주저하게 되는 것은 당연하다.

 하지만 부동산 투자는 남보다 정보와 물건을 선점해야 이익을 창출할 수 있다. 하지만 급변하는 부동산 시장에서 부동산에 전문적이지 않은 일반인이 정보를 선점하는 것은 쉽지 않은 일이다. 누구나 다 아는 물건에 투자해서는 선점의 효과를 발휘할 수 없다.

 게다가 요즘은 인터넷에 수많은 정보가 노출되고 매스컴에 의해 정보의 전파속도도 엄청 빠르기 때문에 선점할 수 있는 물건은 거의 없다. 해서 선점할 수 있는 물건은 일반인에게는 낯설 수 밖에 없다. 따라서 처음에는 이해하기 조차 쉽지 않다. 이해했다고 해도 과연 이게 수익을 창출할 수 있는지? 리스크는 없는지? 안전한지 등 고민이 많을 수 밖에 없다.

 하지만 남들이 다 알고 있는 것을 해서는 레드오션(Red-Ocean)의 세계다. 경쟁만 치열했지 돈을 벌 수는 없다.

 불루오션(Blue-Ocean)의 세계로 들어가야 편하게 돈을 벌 수 있다. 그러나 불루오션의 세계는 낯설고 두렵고 어렵다. 마음을 결정하기가 쉽지 않다. 불루오션은 접하기 힘들고 이해하기 어렵다.

 하지만 실행에 옮기기만 하면 상당한 수익이 보장된다. 요즘의 불루오션은 매월 현금흐름이 창출되는 수익형부동산에 대한 투자다. 우선 자기 투자 돈을 최소화하고 수익을 극대화 할 수 있는 수익형 부동산을 찾는 것이 불확실한 미래를 보장받을 수 있는 확실한 방법이다.

 저축을 하거나 아파트를 사두는 것은 누구나 할 수 있는 재테크다. 동네방네 소문이 난 방법으로 어떻게 돈을 벌겠는가? 남들이 잘 모르고 어려운 것을 해야 선점이 가능하다. 선점은 탁월한 안목과 냉철한 판단이 뒷받침되어야 한다. 이는 꾸준한 노력이 있어야 한다.

 그럼 어떤 수익형 부동산을 사야 좋을까? 우선 상가건물이 떠오르지만 도시형생활주택과 주거용오피스텔도 있다. 이같은 소형주택에 관심이 쏠리는 것은 인구구조는 변화하더라도 가구 수는 늘어난다는 즉 최소한 유지는 될 것이라는 믿음이 시장에 존재하기 때문이다. 실제로 1~2인 가구 수가 꾸준히 늘어나고 있다.

 부동산 계획은 청년기 때부터 세우는 게 좋다 통상 20여년이 걸리는 장기사업이기 때문이다. 몇년 안에 큰돈을 벌려고 서두르다가는 있는 종잣돈도 까먹는 게 부동산이기도 하다. 가장 큰 실패는 도전조차 하지 않는 것이라 했다. 여유로운 삶을 살고 싶지 않은 가? 도전하고 쟁취하라.

 부동산 투자는 경제사정은 물론 공급과 수요의 양(量)에 따라 움직이게 되고 개발 호재를 따라 몰려다니는 소나기 구름 같은 것이다. 대개 10년이 지나면 자리를 바꾸게 되고 또 새로운 개발 호재가 나타나게 된다. 제대로 된 투자를 할려면 다음 사항을 명심하자.

 1. 수익형부동산이라고 하더라도 구(舊) 시가지에 있는 원룸, 다가구, 빌라, 오피스텔 등에는 투자하지 말자. 그곳은 이미 비슷한 형태의 물건이 포화 상태가 되어있고, 새로운 발전 가능성도 없을 뿐더러 임차인 구하기도 쉽지않다.

 2. 할인 분양하는 외곽지대의 미분양 아파트 사지말자. 금년 연말 미분양 아파트가 30만 가구 정도 될 것으로 예상된다. 그 물량 해소 될 때까지 앞으로 주택시장은 고전을 하게 되어있다. 하지만 교통이 편리하고 주변 편의 시설이 잘 갖춰진 시내 중심가의 소형아파트는 예외다.

 3. 70% 이상 대출받아 집을 사거나, 전세를 살게되면 그건 내집이 아니라 은행 집이다. 나는 은행을 위해 일하는 종일 뿐이다. 집값이 내리거나 금리가 오르게 되면 나에게 남는 것은 아무 것도 없다.

 4. 임대인은 역전세에 대비하라. 지금은 전세금과 집값이 2~3000만원 차이가 있지만 머지않아 5000만원~1억 정도의 돈을 내줘야 할 것이다. 그리고 월세도 점점 하향 조정 될 것이다.

 5. 요즘 인기있는 상가건물이라고 해도 값 비싸고 임대료 낮게 나오는 상가를 사는 일은 특히 위험하다. 예를 들어 월세가 200~300만원 정도 나오는 8억짜리 상가를 샀을 경우, 1년이면 2400~3600만원 정도의 수익이 나온다.

 강산이 바뀐다는 10년이면 수입이 2억4000만~3억6000만원이 된다. 그런데 기간 중에 경기가 나빠져 상가가 6억으로 가격이 내리게 되면 내 닭 내가 잡아 먹는 셈이 된다.

 6. 토지는 개발 호재가 확실하거나 개발계획에 대한 실시 인가가 나온 곳이라야 한다. 토지는 대게 10년에 투자금의 2배가 되지만 상업용지 같은 핵심지역은 3~4년 에 2배가 되기도 한다. 환지예정지 같은 땅은 지분으로 사도 크게 이익을 볼 수 있다.

 모든 수익형 부동산을 살필 때에는 교통이 제일 중요한 부분이다. 두번째는 주차의 편의성이다. 부동산 투자는 여자 혼자(복부인)하는 게임이 아니다. 여자는 게획을 세우고 남편은 돈을 밀어주는 협조 체제가 돈독하면 좋다. 부동산도 투자자가 애착을 갖는 부동산은 빨리 돈이 붙는다는 사실 명심하자.   

[영웅]

그참 부산이 어찌 이리 되었지유 ㅎㅎ
공부도 잘하고 갑니다유 ㅎㅎ
이번주도 홧팅 하셔유

[정근사랑]

작은 집 괜히 팔았네 ㅋㅋ
좋은 글 감사드리며
멋진 한 주 되시길 바랍니다.

[아네모네]

부산 참 살기 좋은데 왜 그럴까요????
감사합니다.
이번주도 행복한 한주 되셔요.