하반기 '역전세 대란' 경고 얼마나 심각하길래...

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하반기 '역전세 대란' 경고 얼마나 심각하길래... - K그로우

전셋값, 1년 6개월 만에 20% 하락...서울 역전세 우려 심화

[K그로우 이연진 기자] 올 하반기 임대차 시장에 역전세 대란이 이어질 것이라는 경고가 나오면서 비상이 걸렸다.

실제로 한국은행도 깡통전세·역전세 증가에 경고등을 켜고 나서면서 얼마나 심각한 상황이 이어질지 시장의 관심이 쏠리고 있다.

서울 등에서는 전세가격이 빠르게 꺾이면서 한창 전세가격이 급등했던 시절 전세 계약을 맺은 임대인·임차인을 중심으로 비상이 걸렸다.

4일 한은의 깡통전세·역전세 현황 및 시사점 자료에 따르면 지난해 이후 주택시장이 하락세를 이어가면서 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8%(5만6000가구)에서 올해 4월 8.3%(16만3000가구)로 3배가량 증가한 것으로 나타났다.

역전세 위험가구 비중도 같은 기간 25.9%(51만7000가구)에서 52.4%(102만6000가구)로 1년3개월 만에 2배 늘어났다.

깡통전세는 평균적으로 기존 보증금 대비 매매 시세가 2000만원 정도 낮은 것으로 나타났다. 깡통전세 상위 1%는 집값 하락으로 인해 매매 시세가 보증금과 1억원 이상 차이가 났다.

역전세는 기존 보증금 대비 현재 전세가격이 평균 7000만원 정도 하회했다. 마찬가지로 역전세 상위 1%는 전세가격과 보증금 차이가 3억6000만원 이상인 것으로 드러났다.

사진=이혜영 데일리한국 기자

'역전세 논란'은 전세시장 위축 때문으로 풀이된다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 중위 전세가격이 최고가를 찍은 것은 2021년 9월이다.

당시 가격은 6억2689만원을 기록했다. 이 가격은 지난 4월에는 4억9833만원을 기록하며 2020년 9월 이후 31개월 만에 4억원 수준까지 떨어졌다.

실제로 종전 보다 보증금을 낮춘 계약이 잇따르고 있다. 부동산R114에 따르면 지난달 체결된 수도권 아파트의 전세갱신계약 중 종전계약도 전세로 추정되는 거래는 4004건으로 집계됐다. 이 가운데 1713건(42.8%)이 보증금을 낮춘 감액갱신이었다.

감액 갱신 비율은 올해 1월 34.6%, 2월 39.6%, 3월 42.4%, 4월 44.5% 등 3월 이후 40%대를 유지하고 있다. 평균 갱신보증금은 4억4755만원으로, 종전 5억4166만원에 비해 9411만원 낮아진 것으로 나타났다.

전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 역전세 위험 가구가 전국 전세 주택의 절반을 넘는다는 분석도 나온다. 한국은행은 최근 발간한 보고서에서 역전세 위험 가구가 전체 전세 가구의 52.4%에 해당하는 102만6000가구라고 밝혔다. 전세에 속하는 주택들은 전세 시세가 종전보다 평균 7100만원씩 낮았다.

역전세 위험가구(102만6000가구)와 역전세 보증금 평균 격차(7100만원)를 감안하면 역전세 금액은 대략적으로 73조원에 달하는 셈이다.

여기에 하반기 쏟아지는 입주 물량도 역전세난을 심화시킬 요인으로 꼽힌다. 특히 자금 여력이 없는 집주인들의 역전세 매물이 매매 시장에 대거 쏟아져 나올 가능성도 높다고 전문가들은 지적한다.

NH투자증권 이민재 연구원은 "역전세 현상은 이미 작년 하반기부터 발생하기 시작했는데 올해 하반기부터 높은 가격으로 체결했던 전세계약의 만료 시점이 돌아오기 때문에 역전세난이 확산할 가능성이 높다"고 "갭투자를 한 임대인의 경우 활용 가능한 대출을 모두 썼을 가능성이 높기 때문에 갭투자 물건들이 급매로 나오는 상황이 발생할 수 있다"고 말했다.

부동산 전문가들은 깡통전세·역전세 대란이 올해 하반기부터 본격화할 것이란 전망을 내놓으면서 곳곳에서 대책 마련의 목소리을 높여야 한다는 입장이다.

시장에서는 '역전세 논란'에 대한 대책을 요구하는 목소리가 높지만 정부가 사실상 '손을 놓고 있다'는 지적이 나온다.

여경희 수석연구위원은 "올해 하반기에는 입주 물량이 단기 집중되거나 갭투자가 많았던 지역에서 역전세 확대 우려가 있다"며 "역전세 및 이자 상환 부담으로 외곽지역부터 처분 매물이 늘어날 가능성 있으며, 이는 매매 및 전셋값 하방 압력으로 작용할 수 있다"고 말했다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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