최근 부동산시장에는 돈의 흐름을 바꿀만한 커다란 정책의 변화가 발생 했다.
IMF이후 건설회사의 연쇄부도, 금융권의 담보가치하락, 개인자산의 환가 성 곤란 등의 문제해결을 위해 시행한 분양권전매 허용, 취득세 등록세 면제, 임대사업 장려, 양도소득세 면제 등의 굵직한 부동산경기 부양책 을 접한 게 얼마전이다.
이제는 과열된 부동산 시장을 식히기 위해 분양권 전매제한, 청약방법 개선, 양도소득세 강화, 부동산투기조사 등으로 기존의 정책기조와는 정 반대의 분위기로 돌아섰다.
집 한 채가 전재산이나 마찬가지인 서민의 처지에서도 수시로 변하는 부 동산정책의 변화를 어떻게 받아들이고, 어떻게 대응해야 하는지는 커다 란 고민거리다.
이번 부동산경기억제 정책으로 당분간 부동산 경기가 활성화하기는 어려 울 것으로 보인다.
그러나 ‘강경정책=침체’의 단순논리로 해석하기에 는 재테크환경은 너무 복잡하고, 다른 부분과 유기적으로 상호 연결돼 있다.
개인이 가진 자산은 예금, 증권, 부동산으로 나눌 수 있고, 사회적으로 유한한 돈은 예금, 증권, 부동산 등에 나뉘어 투자된다.
따라서 특정 부분의 활황, 침체는 다른 부분의 활황과 침체에 영향을 미친다.
대표적인 재테크수단이었던 예금은 이제 그 명성을 잃고 있다.
과거 고금리에 익숙한 국민 정서로는 4~5%대의 금리에 만족할 수가 없다.
당분 간 금리가 급상승할 것 같지도 않고, 우리사회가 일본과 미국 같은 저금 리에 적응하는 데도 시간이 다소 걸릴 것이다.
증권시장은 올해 경기를 활황으로 보는 견해가 지배적이다.
증권시장이 활황이면 투자자금이 증권으로 이동해 부동산경기에 영향을 미칠 수 있다.
그러나 경제규모가 과거에 비해 커졌고, 기복이 심한 증권 수요는 제한적이어서 상호 사이클을 이루면서 상대적으로 영향을 미칠 것으로 예상된다.
결국 새로운 제도가 시행되더라도 높은 수익을 찾아 움직이는 돈의 흐름을 근본적으로 막지는 못할 것이다.
* 투자 종목별로 편차 심할 듯
최근 부동산경기의 활황은 부동산 수급의 불균형에서 기인됐다.
주택보 급률이 100%에 육박했다고 하지만, 수도권 지역의 주택수급은 전세대란 을 일으킬 정도로 불균형 상태다.
IMF이후 중단된 공급물량이 큰 폭으로 증가하고 있지만, 실제공급에는 2 ~3년이 걸린다는 점을 감안한다면 공급물량의 부족도 한동안 계속될 것 이다.
저금리에 적응하지 못한 투자자와 부동산선호에 대한 국민성을 감안하면 , 새로운 제도 시행 이후에도 부동산경기는 보합 내지 완만한 상승을 계 속할 것으로 보인다.
다만 부동산도 종류에 따라 명암은 달라질 것이다.
신규아파트는 분양권 전매제한과 무주택자 우선권 부여 등으로 단기투자 위주의 가수요자가 이탈해 실수요자가 적극적으로 대응한다면 유리한 측면에 설 수 있다.
재건축시장은 용적률 강화, 전세난, 교통난과 비우호적 정책기조로 단지 별로 차이가 있겠지만 활성화하기는 어려울 것 같다.
오피스텔과 주상복합은 선분양 제도의 폐지, 용적률강화와 분양가 상승, 과다공급 등으로 장기적 전망이 밝지 못하지만 새로운 청약제도의 적용 을 받지 않는 개별 물건은 상대적으로 저렴한 분양가, 예금금리보다 높 은 수익을 기대한 임대수요 등을 이유로 초기에는 과열 모습을 보이다가 안정을 찾아갈 것으로 예상된다.
강화된 규제조치에도 불구하고 상대적으로 가격, 위치, 수익성 있는 부 동산은 그 인기를 계속 유지하고, 그렇지 못한 부동산은 오히려 투자자 로부터 외면받는 차별화가 예상되므로 투자대상의 선정시 더 꼼꼼하고 세밀한 주의가 요구된다.