경매에 있어서 꼭 알아야할 몇가지들

▲ 전입세대 열람신청서 양식     1. 선순위 임차인이란?   주거용 건물과 상가용 건물의 권리분석의 90%정도를 차지하고 있다고 해도 과언은 아닙니다.   그러면 선순위 임차인이 뭘까?   그럴려면   1) 말소기준권리 6가지를 반드시 이해 내지는 암기해야한다.   - 가압류   - 압류   - 근저당권   - 저당권   - 담보가등기   - 경매개시결정기입등기   (전세권은 아주 예외적으로 될때 있어서 여기서는 생략)   이 6가지중에 등기부등본에 가장 먼저 기입된 것이 바로 그 사건의 말소기준권리다. 가장 먼저 기입되었다는 이야기는 등기부등본상 접수번호가 가장 빠르다는 이야기다.   선순위임차인은 위 말소기준권리보다 대항력을 먼저 갖춘 것이다.   그럼 대항력은 언제 생기나?    1) 주택이라면     임차인이 점유 + 전입신고 하면 다음날 대항력이 생기고     2) 상가라면     임차인이 점유 + 사업자등록신청을 하면 다음날 대항력이 생긴다   다음날 생긴다는 이야기는 다음날 0시를 의미한다.(대법원의 판례)   그렇다면 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 선순위임차인이라고 한다.   자 외우자   무조건 외우자!!!!!! 그럼 경매에서 왜 선순위임차인이 중요한가?   아주 중요하다.   선순위임차인이 배당요구를 했거나 하지 않았거나 그가 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 한다.   즉 시가5억원하는  아파트가 있고 선순위임차인이 3억원에 살고 있다고 가정하고 이후에 경매가 들어갔는데 선순위임차인이 배당요구를 하지 않았다.   그런데 그 아파트가 경매에서 3억원까지 떨어졌다. 와우   5억원짜리 아파트가 3억원까지 떨어졌다 싸다 그래서 3억 1천만원에 낙찰을 받았다. 과연 싸게 받은 것인가?   그렇지 않다.   낙찰가 3억 1천만원에 + 선순위임차인의 보증금 3억원 = 6억 1천만원에 산 꼴이다.   이게 주거용/ 상가용 건물 낙찰시 가장 중요한 선순위 임차인이다.   그러면 선순위임차인을 어떻게 확인하나?    1) 등기부등본 발급받아서 말소기준권리 확인한다.  2) 경매가 들어간 것을 소명하는 자료를 가지고 관할 동사무소에 가서 전입세대 열람해서 전입날짜 확인한다.   이때 임차인의 전입날짜가 말소기준권리 날짜보다 하루라도 빠르다면 선순위임차인일 가능성에 무게를 두고 방어적으로 권리분석한다.     전입세대 열람은 300원 반드시 관할동사무소에 가야한다 다른 동사무소 가면 안됨