아파트 상가 공실 급증… 불황·배달·금리 ‘3각 파도’
투자 수익률 1.07%로 사상 최저
이성훈 기자
정순우 기자
입력 2023.04.17. 03:00
업데이트 2023.04.17. 10:18
지난 14일 국내 최대 아파트 단지인 서울 송파구 헬리오시티의 메인 상가 1층 한 점포 창문에 임대 문의를 알리는 안내문이 붙어 있다. 지하철역과 맞닿은 대로변에 있는 상가지만, 1층 약 20개 점포 중 6~7곳이 공실로 남아 있다. /이태경 기자
서울 송파구 헬리오시티 아파트. 2018년 입주해 9500세대, 약 2만5000명이 거주하며 ‘도심 속 작은 도시’라고 불릴 만큼 북적이지만, 상가 분위기는 완전히 딴판이다. 가장 규모가 큰 상가 A동은 지하철 송파역과 인접한 대로변 1층 약 20개 점포 중 6~7곳에 ‘임대 문의’라는 안내문이 붙어 있다. 지하로 내려가면 상황은 더 심각하다. 지하철역과 이어지는 통로 주변 20여 개 점포 중 절반 가까이 비어 있다. 이 지역 부동산 중개업소 관계자는 “상가 임대료가 입주 당시보다 거의 절반 수준으로 내린 곳도 있는데, 여전히 빈 점포가 많다”고 말했다.
아파트 단지 상가들이 대규모 공실(空室)에 시달리고 있다. 기존 상가는 임차인을 찾지 못한 채 비어 있고, 신규 상가는 팔리지 않아 미분양이 대거 발생하고 있다. 경기 불황 때문만은 아니다. 아파트 상가는 불황 때도 안정적인 ‘배후 수요’ 덕분에 효자 투자처로 주목받았다. 하지만 이번엔 고금리 충격에 코로나를 거치며 배달 문화까지 확산하자, 직격탄을 맞고 있다. 사람들이 배달 문화에 익숙해져, 집 앞 상가마저 외면한다는 것이다. 이 때문에 상가에선 분식집·수퍼마켓·치킨집이 사라지면서 빈 점포가 늘고 있다. 새로 들어오는 업종은 영세한 무인 점포와 피부 관리실 정도다. 그러다 보니 부동산 중개업소가 절반 이상 차지하는 상황도 벌어지고 있다. 상가 정보 플랫폼 ‘상가의 신’ 권강수 대표는 “아파트 상가 입주 업종이 일부에 한정되다 보니, 이용자가 더 줄어드는 악순환이 반복된다”며 “2010년대 중반만 해도 아파트·오피스텔 상가는 안정적인 수익을 내는 투자처였는데, 지금은 상황이 완전 바뀌었다”고 말했다.
◇불황·배달·고금리 ‘3각 파도’ 타격
지난 14일 오후 찾은 경기 성남시 분당구 대장동의 한 아파트 단지 내 상가. 입주한 지 약 2년이 됐지만, 2층 상가 10여 곳 가운데 절반이 비어 있었다. 1층 점포는 4곳 중 3곳꼴로 부동산 중개업소가 들어가 있었다. 총 6000가구가 들어선 대장지구의 다른 상가도 상황은 비슷했다. 오피스텔 상가는 30~40곳 중 문을 연 집이 10곳도 안 됐다. 이곳에 사는 주부 최모(39)씨는 “음식이나 장보기는 대부분 배달로 해결하고, 미장원이나 병원은 소문이 난 판교신도시에 있는 곳으로 간다”며 “아파트 상가는 편의점 정도만 이용한다”고 했다.
아파트 상가가 애물단지가 된 이유는 복합적이다. 배달 전문 음식점은 임대료 비싼 아파트 상가 대신 이면 도로 점포를 이용하는 곳이 많다. 피아노·미술 학원도 출산율 하락으로 수익성이 예전만 못하다.
최근의 고금리는 이 같은 ‘상가 불황’에 기름을 부었다. 은행에서 돈을 빌려 상가 투자나 창업을 하려 해도, 높은 금리를 감당하기 어렵다. 한국부동산원 조사에 따르면, 지난해 4분기 전국 집합상가(아파트·오피스텔 상가) 투자수익률은 1.07%로 관련 통계가 작성되기 시작한 2014년 이후 최저치다. 상가 투자수익률은 월세에서 대출 이자 등을 제외한 순수 수입이다. 자기 돈 10억원 들여 상가를 매입하면, 1년에 1000만원 남짓 번다는 것이다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “시중은행 예금 금리가 3% 중반까지 오르다 보니, 상가 투자의 매력이 상대적으로 떨어졌다”고 말했다.
◇공실에도 상가 고가 분양은 계속
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한쪽에선 상가 공실이 잇따르지만, 다른 한편에선 평당 1억원이 넘는 고가(高價)의 상가가 분양으로 나오는 일이 벌어지고 있다. 상가 분양은 주변 시세를 고려해 예정 가격을 정하고, 최고가 입찰자가 낙찰을 받는 방식으로 진행된다. 오는 8월 입주 예정인 약 3000세대의 서울 서초구 ‘래미안 원베일리’는 최근 상가 117실에 대한 입찰을 진행했는데, 최초 예정가가 3.3㎡당 최고 1억1000만원이었다. 현재 입주가 진행 중인 약 3300세대의 서울 강남구 ‘개포자이 프레지던스’도 12평 1층 상가 최초 예정가가 14억원이었다. 상가에는 아무런 마감재가 필요없지만, 가격은 아파트보다 2배 이상 비싼 것이다. 분양업체 관계자는 “상가는 건물 뼈대만 세우면 되기 때문에, 상가를 많이 지어 분양할수록 시행사와 재개발 조합의 수익이 늘어난다”고 말했다.
하지만 고분양가 논란 때문에 상가 미분양이 속출하고 있다. 이달 초 분양된 래미안 원베일리 상가의 계약률은 60%에 그친 것으로 알려졌다. ‘개포자이 프레지던스’도 일반 분양으로 나온 상가 25실 가운데 계약이 이뤄진 것은 절반에 못 미쳤다.
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허심탄회
2023.04.17 07:36:52
지나친 분양가로 인해 경제성이 없는걸 어찌하리오..경매로 반값이어도 사는 시람이 드문 현실..두번은 망해야 현실적일듯
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화사사람
2023.04.17 06:54:46
상가를 잘못사면 인생나락으로 떨어질수 있으니 전문가와 꼭상담 바랍니다.
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예안이
2023.04.17 04:30:25
상가 더 공실이 나야한다 ㅋㅋㅋㅋㅋ 나의 사견이다
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강력통치
2023.04.17 17:05:43
백곰 롬부터 때려잡아야 한다! 문재인이 저지른 죗가가 너무 크다! 경제지표 민생 악화는 문재인이 다 망쳐놓고 윤석열이 어떻게 해볼 수 없는 지경에까지 이르렀다!!
백곰
2023.04.17 08:04:05
경제지표 민생 악화는 이제 문재인 책임에서 윤석열 책임으로 넘 어가는 중!
다정종고
2023.04.17 07:22:46
여기서 가장 중요한 한 가지를 의도적으로 빼 놓았는데 그것은 상가이든 아파트이건 공급이 늘어 난다는 뜻이다. 수요와 공급의 원리는 투기수요를 잡아 버린다. 세계 제1의 저출산 국가가 세계 제1의 아파트 투기공화국이라는 이 코메디는 영원할 수가 없다.
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푀이멘
2023.04.17 07:39:41
교회 업종이 돈이 되는데.. 세금도 안 내지.. 부동산임대업으로 초기 비용이 약간 들 뿐.. 목사라는 직업도.. 돈만 있으면.. 여기저기 신학교에서 졸업장 받을 수 있고.. 외국 대학 졸업장은 외국에 안 가도 받는다.. 그리고.. 사마귀(사탄마귀귀신)를 적당히 외치면서 신도들 겁박 하면.. 용한 목사로 칭송을 받고.. 신도들이 전재산을 가져다가 바치지.. 그리고 인원이 좀 모이면.. 장로들이 지켜주고.. 이 업종이 아파트 공실에도 도움이 되지 않을까?.. 옛날에는 미아리에 갔지.. 미아리고개 밑에.. 무당들이 많았거든..
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JSA
2023.04.17 07:12:28
고분양가가 주범이다 그냥 경제논리에 맡겨둬라 건설사 조합 고분양가 욕심내다가 망해도 국가가 절대 도와주면 안된다
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jollyroger
2023.04.17 07:09:56
가게에서 쓰는 돈 반은 임대료로 들어간다. 그나마 임대료 벌기도 힘들다. 장사 좀 되면 악랄하게 올리고 쫓아내고 별짓 다하더구만..젠트리피케이션? 이제 소비자들도 짜증난다. 일본처럼 한자리에서 백년하는 가게도 나와야지 물가도 싸진다. 이건 뭐 상가 하나로 온가족이 먹고 살 생각이니...
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룸비니
2023.04.17 09:48:51
아무것도 안하는 사각박스 상가가 왜 저리 비싼 가격에 분양을 하나요? 그것부터 바로잡으세요.
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전복10
2023.04.17 09:47:10
헬리오시티 상가가 너무 많아요.. 이게 뭐예요 특색도 없이 칸막이만 해 놓으면 상가에요.. 아파트 공사비의 10분의1도 공사비가 안드는데 가격은 몇배나 되니,, 아무리 상업용이라도 그렇지 거품 쫙 빠지길 바랍니다. 현가격의 70%더 내려오면 고려함
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Freewolf
2023.04.17 07:55:58
상가는 언제나 분양가가 최고가다.
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최후보루
2023.04.17 07:19:32
불황에는 답이 없구나...
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바우네
2023.04.17 09:22:06
'분식집·수퍼마켓·치킨집이 사라지면서'(?) <고려대 한국어대사전>수퍼마켓[명사]'슈퍼마켓(supermarket)'의 비표준어. <국립국어원 온라인가나다>‘super’는 '슈퍼맨(superman), 슈퍼마켓(supermarket)'과 같이 ‘슈퍼’로 적습니다. <연세대학교 언어정보연구원>발음 기호 [sju]는 영어의 외래어 표기법 9항에 따라 ‘슈’로 적게 됩니다. 실제 미국식 영어 발음과 혼동하여 ‘super’를 ‘수퍼’로 쓰는 사람들이 많이 있지만 한글로 옮기면 ‘슈퍼’가 옳은 표기입니다.
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향로봉
2023.04.17 08:15:47
지금까지 처음엔 실패 처럼 보여도 시간 지나면 다 차고 값도 오르더라고요,,,,언론이 걱정의 눈으로 볼 필요가 없다는 생각입니다./ 망한다면 그것도 성실하게 산 사람 눈엔 정의로 보이겠지요.
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형이 아빠
2023.04.17 14:40:37
상가, 아파트 모두 가격이 더 떨어져야 대다수 국민의 삶의 질이 올라갑니다. 상가 가격이 주태보다 훨씬 높은거 보고는 깜짝 놀랐습니다.
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赤소나무
2023.04.17 13:50:27
경기가 안 좋아지고, 인구가 줄고 있는데... 무슨 수로 ,,,누가 투자를 하겠는가?
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아삐
2023.04.17 16:00:39
그래도 60%가 분양되었다는 것이 의아하다. 지나친 분양가와 임대료로 탈점포화는 계속되는 것이 당연하지 않을까?
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세월호와 돈벌레들ㅋ
2023.04.17 10:42:20
임대료를 반값으로 내놓으면 다 나간다 ㅋㅋㅋ
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칼갈이
2023.04.17 08:36:14
상가는 사는게 아닌데.....
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솔잎사랑
2023.04.17 07:38:45
ICT 시대에 인터넷거래가 대세인데 상가 분양은 코로나사태 때 안된다는 것을 다 보여줬는데도 . . 또 지었다고?
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블랙잭
2023.04.17 19:12:21
자본주의 시장경제에서 모든 것은 수요와 공급의 원리대로 움직인다. 비현실적인 상가 가격이 더 떨어져야 한다.
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익명8798
2023.04.17 18:36:34
인구 줄어서 더 어렵다
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김수로아침고요
2023.04.17 19:45:48
헬리오 상가는 처음부터 비싸기로 유명했지. 분양가위 1/3 정도가 적정가로 보이는데. 감평사 의견은 ??
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516유공자
2023.04.17 09:21:51
기사 제목은 서초구, 내용은 송파구 상가.
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정통보수
2023.04.17 13:50:11
상업용 부동산은 임대료등 현금흐름을 기반으로 하는 대출이 필요하다. 임의로 산정된 분양가를 기반으로 한 대출은 필히 금융사의 손실로 이어진다. 임대료 확인후 이 현금흐름을 기반으로 대출이 나가야 하고 임대료가 나오지 않는 상가에 대출을 금지 시켜야한다.
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