■ 부동산 인도보다 잔금 먼저 지급한 경우의 법적 문제

[운영자]

■ 부동산 인도보다 잔금 먼저 지급한 경우의 법적 문제

을이 소유하는 아파트의 임차인인 병이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 함에 따라 실거주 목적이 있던 매수인 갑은 을과 매매잔급 지급일 및 소유권이전등기일을 임차인의 임대차 기일전인 2021년 4월 22일로 정했습니다.

단, 임차인 병의 이사일을 고려해 실제 인도일은 위 잔금지급일보다 나중인 2021년 12월 6일로 정해 매매계약을 체결했습니다. 그런데 임차인 병이 잔금지급일 직전에 번복해 계약갱신요구권을 행사하면서 2년 더 거주하겠다고 하자 실거주 목적이던 매수인 갑은 위 잔급지급일에 잔금을 지급하지 못했고. 이에 소유주인 을은 갑의 채무불이행을 이유로 202년 5월 3일매매 계약을 해제한 사건이 있었는데 이에 대한 대법원의 판결을 살펴보겠습니다.

그러자 매수인 갑은 매도인 겸 소유자인 을을 상대로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 2023년 12월 6일까지 실제 인도한다는 것은 매매계약의 본질적이고 핵심적인 내용으로서 임대인 을이 임차인 병의 계약갱신요구권 행사를 이유로 ‘임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무’를 불이행했다면서 소유권이전과 손해배상을 구하는 소송을 제기했습니다.

계약 내용이 명확하지 않은 경우 계약서의 문언이 계약 해석의 출발점이지만 당사자들 사이에 계약서의 문언과 다른 내용으로 의사가 합치된 경우 그 의사에 따라 계약이 성립한 것으로 해석해야 합니다.

당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 합니다.

민법 제536조 제2항은 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행할 경우 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 선이행채무를 지고 있는 당사자가 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등과 같은 사정으로 상대방의 이행을 받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우입니다.

그동안 대법원은 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다고 판시해왔습니다.

위 실제 사건에서 대법원은 “매매계약의 문언 해석상 쌍방이 을의 현실인도의무 이행일은 실제명도일로 하되, 임차인 병에 대한 아파트의 반환청구권 양도에 의한 간접점유의 이전의무는 이보다 앞서 잔금지급, 소유권이전등기의무의 이행과 함께 이행하기로 합의한 것으로 볼 수 있다”고 했습니다.

이어 “갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 임차인 병이 잔금지급일 직전 갱신요구권을 행사한 것은 임대인겸 매도인 을의 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있어 당초 계약 내용에 따라 매수인 갑이 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반한다”고 판단했습니다. 매수인 갑의 채무불이행을 전제로 한 매도인 을의 해제는 위법이라는 것입니다.

매수인 갑이 실거주 목적이었으므로 임차인의 퇴거 및 아파트 인도는 위 매매계약에서 매우 중요한 요소이며. 임차인이 번복해 계약갱신요구권을 행사하는 바람에 계약 목적(실거주)을 달성하기가 매우 곤란하게 된 갑은 비록 선이행의무인 잔금지급의무를 이행하지 않았지만 이에 어떠한 귀책사유(잘못)가 없음을 확인한 위 판결은 의사해석의 원칙과 일반인의 상식에 부합하는 대법원의 판결이라 할 수 있을 것입니다.

※ 참조

■ 민법 제536조(동시이행의 항변권) 

①쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

■ 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다269139 판결

[소유권이전등기]〈아파트 매매계약서에 인도일과 실제 명도일 약정이 별도로 있는 경우 매도인의 현실인도의무 인정 여부가 문제된 사건〉[공2024상,117]

【판시사항】

[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우, 계약 해석의 방법

[2] 민법 제536조 제2항에서 정한 ‘선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우’의 의미 및 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우도 이에 해당하는지 여부(적극)

[3] 갑이 을로부터 아파트를 매수하기로 하는 계약을 체결하였고, 위 계약 체결 무렵 위 아파트에 거주 중인 임차인 병이 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것이라고 하였는데, 잔금 지급일 직전 병이 계약갱신요구권을 행사해 위 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보하자, 실거주할 목적으로 계약을 체결한 갑이 을에게 잔금 지급을 하지 않았고, 을이 이를 이유로 계약 해제를 주장한 사안에서, 매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 병이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였고, 이에 따라 을의 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있어, 당초 계약 내용에 따라 갑이 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 일반적으로 계약을 해석할 때에는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구하여야 한다. 계약 내용이 명확하지 않은 경우 계약서의 문언이 계약 해석의 출발점이지만, 당사자들 사이에 계약서의 문언과 다른 내용으로 의사가 합치된 경우 그 의사에 따라 계약이 성립한 것으로 해석하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

[2] 민법 제536조 제2항에서 정한 ‘선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우’란 선이행채무를 지고 있는 당사자가 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등과 같은 사정으로 상대방의 이행을 받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 가리킨다. 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다.

[3] 갑이 을로부터 아파트를 매수하기로 하는 계약을 체결하였고, 위 계약 체결 무렵 위 아파트에 거주 중인 임차인 병이 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것이라고 하였는데, 잔금 지급일 직전 병이 계약갱신요구권을 행사해 위 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보하자, 실거주할 목적으로 계약을 체결한 갑이 을에게 잔금 지급을 하지 않았고, 을이 이를 이유로 계약 해제를 주장한 사안에서, 위 매매계약에서 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다.’는 내용과 특약사항으로 실제명도일을 정하고 있고, 매매계약의 문언 해석상 쌍방이 을의 현실인도의무 이행일은 실제명도일로 하되, 임차인 병에 대한 위 아파트의 반환청구권 양도에 의한 간접점유의 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권이전등기의무의 이행과 함께 이행하기로 합의한 것으로 볼 수 있으며, 이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위, 부동산매매계약서 작성 관행, 사회일반의 상식과 거래의 통념에 부합하는데, 매매계약 체결 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 병이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였고, 이에 따라 을의 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있어, 당초 계약 내용에 따라 갑이 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있으므로, 갑의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 갑의 위 의무 불이행을 이유로 한 을의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

※ 참조

■ 민법 제536조(동시이행의 항변권)

① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

【참조조문】

[1] 민법 제105조 [2] 민법 제536조 [3] 민법 제2조 제1항, 제105조, 제536조, 제543조, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 2021. 3. 25. 선고 2018다275017 판결(공2021상, 861)
[2] 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결(공1997하, 2687)
대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결(공2012상, 663)
대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다215791 판결(공2022하, 1139)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 지온 담당변호사 안민 외 1인)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 박홍서)

【원심판결】 인천지법 2023. 7. 14. 선고 2022나53870 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심의 판단

원심은 이 사건 매매계약의 해석상 피고가 2021. 12. 6.까지 이 사건 아파트를 원고에게 현실인도할 의무가 인정되지 않으므로 위 의무 불이행의 염려가 있음을 이유로 한 원고의 잔금 지급의무 이행거절이 정당화될 수 없다는 전제하에, 원고의 잔금 지급의무 불이행을 원인으로 한 피고의 계약 해제 항변이 이유 있다고 판단하였다.

2. 이 법원의 판단

그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

가. 일반적으로 계약을 해석할 때에는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구하여야 한다. 계약 내용이 명확하지 않은 경우 계약서의 문언이 계약 해석의 출발점이지만, 당사자들 사이에 계약서의 문언과 다른 내용으로 의사가 합치된 경우 그 의사에 따라 계약이 성립한 것으로 해석하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2021. 3. 25. 선고 2018다275017 판결 등 참조).

민법 제536조 제2항에서 정한 ‘선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우’란 선이행채무를 지고 있는 당사자가 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등과 같은 사정으로 상대방의 이행을 받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 가리킨다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결 등 참조). 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다215791 판결 등 참조).

나. 이 사건 매매계약 제2조에서 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2021. 4. 22.로 한다.’고 정하고 있고, 특약사항으로 ‘실제명도는 2021. 12. 6.로 한다.’고 정하고 있다. 이 사건 매매계약의 문언 해석상 쌍방이 피고의 현실인도의무 이행일은 2021. 12. 6.로 하되 임차인에 대한 이 사건 아파트의 반환청구권 양도에 의한 간접점유의 이전의무는 그보다 앞서 2021. 4. 22. 잔금 지급, 소유권이전등기의무의 이행과 함께 이행하기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결 등 참조)이나 기록에 의해 알 수 있는 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위, 부동산매매계약서 작성 관행, 사회일반의 상식과 거래의 통념에 부합한다.

다. 원고는 피고의 이 사건 아파트에 대한 현실인도의무보다 먼저 이행할 잔금 지급의무를 부담한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 매매계약 체결 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 이 사건 아파트의 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였음을 알 수 있다. 이에 따라 피고의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있고, 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 원고의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다. 이와 같은 사정변경은 피고의 해제권 행사 시까지 해소되지 아니하였다. 따라서 원고의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 위 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다.

라. 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고의 현실인도의무가 인정되지 않는다고 보아 원고의 잔금 지급의무 이행거절이 부당하고, 나아가 피고의 계약 해제 항변이 유효하다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단에는 처분문서의 해석, 매매계약에서 매도인의 인도의무, 민법 제536조 제2항에서 정한 이른바 ‘불안의 항변권’에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   권영준(재판장) 민유숙 이동원(주심) 천대엽