오데로 갈까?분양물량 훔쳐보기~~~

[황막사(박준호)]

한동안 움츠렸던 아파트 분양시장이 가을 성수기를 맞아 본격적으로 기지개를 켜고 있다.

최근 경기 남양주 별내지구와 수원에서 선보였던 아파트는 모처럼 청약자가 몰리며 인기몰이에 성공했다.

주택업체들도 시장 분위기가 좋아지면서 적극적으로 분양에 나서고 있다. 이에 따라 다음 달에만 전국적으로 4만~5만 가구의 새 아파트가 분양시장에 쏟아질 전망이다.
이번 가을 시즌에 선보일 아파트는 입지적으로 소비자 선호도가 높은 지역이 다수 포함돼 있다.

시세의 50~ 70%선에 나오는 보금자리주택만 1만4000여가구에 달하고, 서울에선 강동·용산·마포 등에서 재건축·재개발 물량도 나온다.

수도권에선 청약 열기가 높았던 남양주 별내지구, 광교신도시에서 후속 분양물량이 나오고, 영종 하늘도시와 고양 삼송지구에서는 첫 분양이 시작된다.

수도권 아파트는 대부분 택지지구로 분양가상한제가 적용돼 합리적인 수준에서 분양가가 책정될 전망이다.

소득에 따라 대출이 제한되는 총부채상환비율(DTI) 적용이 신규 분양 아파트의 집단 대출에는 면제돼 주택자금 조달 측면에서도 상대적으로 유리하다.

스피드뱅크 이미영 팀장은 "올 가을은 어느 때보다 선택의 폭이 넓어질 것 같다"면서 "수도권 분양물량이 갈수록 고갈되고 있고, 양도세 면제 혜택도 내년 2월이면 끝나기 때문에 실수요자라면 적극적으로 청약을 고려해볼 만하다"고 말했다. 선택의 폭이 넒은 만큼 예비 청약자들은 자신의 청약 통장 종류와 청약자격 요건, 청약 가점 등을 고려해 미리 전략을 세워두는 게 좋다.

청약저축의 희망, "보금자리주택"
최근 분양시장의 화두는 역시 우면·세곡 등 강남권 보금자리주택이다.

주변 집값의 반값에 공급되기 때문에 사상 최고의 청약 경쟁을 예고하고 있다. 연내 공급되는 보금자리주택은 청약저축 가입자에게만 청약 기회가 주어진다. 강남 세곡지구와 서초 우면지구의 경우 전체 물량이 서울 거주자에게 우선 공급되는 만큼 수도권 청약자들은 당첨을 기대하기 어렵다. 하남 미사지구와 고양 원흥지구는 당해 지역에 전체 물량의 30%, 나머지 70%는 기타 지역 거주자의 몫으로 배정된다.

서울 강남권의 경우 역대 최고 커트라인을 기록한 판교신도시 1차(불입액 1600만~2700만원)를 감안하면 적어도 1500만원 이상 불입해야 당첨을 바라볼 수 있을 것으로 보인다.

1000만원 미만일 경우 물량이 가장 많은 하남 미사지구를 적극 공략해볼 만하다.

보금자리주택 물량 중 전체의 50%는 특별공급으로 공급된다. 이중 15%는 신혼부부, 20%는 생애최초 특별공급, 5%는 3자녀, 10%는 유공자와 장애인을 비롯한 이주대책용으로 각각 배정돼 있다.

양도세 감면 혜택 챙겨봐야
보금자리주택에서 소외된 청약예·부금 가입자는 광교·별내·삼송·영종 등 수도권 택지지구에 관심을 둘 만하다. 영종 하늘도시에서 7000여가구가 동시 분양되고, 고양 삼송지구에서 2000여가구가 나온다. 광교와 별내에서도 3~4개 단지가 분양을 앞두고 있다.

택지지구 청약에 앞서 택지지구의 총면적이 66만㎡를 초과하는지 여부부터 확인해야 한다. 예컨대 66만㎡ 미만의 안양 관양지구·의왕 포일지구는 각각 안양시와 의왕시 거주자에게 100% 우선 공급돼 다른 지역 거주자는 당첨을 기대하기 어렵다.

반면 대규모 택지지구인 광교, 별내, 김포한강, 인천경제자유구역 등은 해당 지역 거주자에 30%, 기타 지역 거주자에게 70%가 배정되는 만큼 청약 당첨의 문이 넓다.

과밀억제권역인지 비과밀억제권역인지도 중요하다. 과밀억제권역에서 공급되는 택지지구 물량은 전용 85㎡ 이하가 5년, 85㎡ 초과는 3년간 전매가 제한된다.

비과밀억제권역은 1~3년이다. 양도세 감면 폭도 다르다. 비과밀억제권역은 내년 2월 11일까지 계약분에 한해 향후 5년간 양도세 전액을 면제받는 반면 과밀억제권역은 전용 149㎡ 이하까지만 60% 감면된다.

입주 빠른 후분양 아파트도 대안
자금력이 있고 빠른 입주를 원하는 청약자라면 재건축아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 최근 입주를 앞둔 시점에서 분양하는 후분양 아파트가 많기 때문이다. 실제로 최근 청약 접수를 마친 광명 두산위브 트레지움(1248가구)은 1순위 청약에서 8.61대1의 높은 경쟁률을 기록했었다.

스피드뱅크 이미영 팀장은 "후분양 아파트는 실물을 보고 청약할 수 있고, 조합원 매물이 시중에 나와 있어 가격의 적정성을 쉽게 파악할 수 있는 게 장점"이라고 말했다. 재건축 후분양 아파트 중에 경기도 의왕시, 광명시, 고양시, 안양시 등 인기 지역에서 1000가구 이상 대단지도 많다. 다만 재건축 후분양 아파트는 자금 계획이 중요하다. 계약금을 내고 수개월 내에 입주해야 하기 때문에 자금이 어느 정도 확보돼 있어야 한다.