2009년부터 무섭도록 오르던 '미친전세값' 7년 6개월만에 꺾였다. = 하반기 주택시장전망과 향후 투자법

[문주원과장]

◈ 2009년부터 오른 '미친 전세값' 7년 6개월만에 꺾였다.

▶ 서울 아파트 매매값 대비 전세값 7월 0.3%p 하락

▶ 연초 8억원 웃돌던 잠실아파트 4000만원 하락

▶ 대구도 상반기 1만7000가구 입주...역전세난 우려

"집주인들은 세입자를 구해 달라고 난린데, 예전 전세금 수준으로는 세입자를 구하기가 너무 어렵다"

잠실 리센츠아파트 단지의 84㎡(이하 전용면적)의 전세 보증금은 올 초 8억원대 초반에서, 최근 7

억원대 후반으로 3000만~4000만원 떨어졌다. 인근 서초구 상황도 비슷하다. 잠원동 강변아파트

(66㎡)의 경우 전세 시세가 올 초 4억8000만원에서 현재 4억2000만~3000만원 선에 형성됐다.

집값을 넘어설 기세로 치솟던 전세금 상승세가 확연하게 꺾이고 있다. KB국민은행은 7월 서울

아파트의 매매 가격 대비 전세 가격 비율(전세가율)이 7년 6개월 만에 하락세를 기록했다고 26일

밝혔다. 서울 아파트 전세가율은 2009년 2월 38.3%를 기록한 이후 단 한 번도 내려간 적이 없었다.

그러나 지난달 75.1%까지 올라갔던 전세가율은 이달 0.3%포인트 하락해 74.8%를 기록했다.

▶ 전세금 상승세는 확연히 꺾였다

2000년대부터 전세금은 쉼 없이 올랐다. 무주택 세입자들은 대출을 받아 전세금을 올려주고, 일부는

전세금을 다 못 내 월세로 충당해야 하는 일이 7~8년째 이어졌다. 일각에선 '미친 전세'라는 얘기까지

나왔다. 그랬던 전세 시장이 안정되고 있다는 징후가 곳곳에서 나타나고 있다. 한국감정원의 조사에

따르면 올 상반기 전국 전세금 상승률은 0.7%로 지난해 하반기 상승률(2.2%)의 3분의 1수준으로

떨어졌다. 대구의 경우 작년 하반기 전세금이 2.8% 올랐다가, 올 상반기에는 0.9% 떨어졌다.

전세금 진정세의 가장 큰 이유는 주택 입주 물량이 늘어나면서 전세시장에 '공급량'이 증가했기

때문이다. 서울의 강남권에서 전세금 하락 현상이 나타나는 이유도 강남과 인접해 있는 경기도

하남미사지구와 위례신도시에서 작년부터 아파트 입주가 시작된 영향이 크다.

지방 대도시도 마찬가지다. 대구는 2011년 이후 5년간 평균 입주 물량이 9100여 가구지만, 올해는 상반기에만 1만7000가구가 입주했고, 연간 2만6000가구가 입주할 예정이다.

▶ 앞으로 2년간 입주 물량 급증, '역전세난' 우려도

일부 지역에선 주택 입주량이 과도하게 증가하면서 '역전세난'까지 이어질 수도 있다.

역전세난은 전세금이 갑자기 하락해 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 현상이다.

향후 전세를 끼고 아파트 투자를 하는 일명 갭투자 투자자들의 경우엔 필히 주택시장에 대해 분석하고

역전세난으로 피해를 보지 않도록 투자전에 정보를 필히 확보해야 한다.

◆하반기 주택시장 전망 부동산 세미나◆

= 하반기부터 내년 주택시장 전망을 살펴보자

= 아파트 분양시장 공급과잉과 입주대란 분석

= 아파트 갭투자시 주의해야 될 지역 및 시기

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