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2019. 12. 8. 그림자 호위무사 출신 네이버 오두막지기 B-3 그룹.
부산 등 지방 부동산등 낙후된 지방 부동산 놀이판을 다시 한번 더 벌려 놓으니.
꼭두각시 정치, 정부의 꼭두각시들인 언론, 교수 등 자칭 전문가들부터 카페, 블로그류들까지 1그램 개념있는 년놈들은 부끄러워 다 떠나 버렸고,
눈치, 코치도 없는, 무익, 유해, 잘해야 하나마나한 소리 몇 줄이 전부인 최하류 언론, 자칭 전문가, 네티즌 등 징그러운 색희들만 난동을 부리고 있어서 잠정 중단했던, 기왕의 다음, 네이버 카페 과제질을 다시 계속한다.
법에 저촉되지 않고 세금을 많이 납부 하는한 각종 투기의 자유도 자유시장 경제의 보장영역이고,
또 개똥도 약에 쓰일 때 있듯 낙후된 지방 부동산 재활성화 과정에서 단기 투기꾼들도 필요악일 수 있어 3040애들의 합법적인 고발권 행사도 금지시켜 놓았지만,
부동산 관련 모니터링조차 그리 역겨워 하던 우리 3040애들이 시범 케이스로 몇 마리, 혹은 몇십 마리 콩밥, 장단지 로우킥 몇 방 날리려 했을 정도로 세속 탐욕에 절은 사회악 밑바닥 축생들과 심지어 범법자급 투기꾼들이 많이 늘어난 것은 그렇다 쳐도, 그런 법죄자급 투기꾼들과 어리버리 꼭두각시의 꼭두각시들을 무한 신뢰, 추종하는 축생들이 오히려 더 많이 늘어난 까닭은 뭐꼬 응?
수만, 수십만 마리 일반인, 돈독 바짝오른 부동산 중독자들 말이야.
지방 부동산 등 아무리 사소하고 하찮은 과제일 망정,
다음, 네이버 카페에 그 하찮은 과제를 포함하여 선배, 어르신들의 기존 흔적들 일부 다시 남기기 과제 수행을 계속하기 전,
낙후된 지방 부동산 시장의 대세상승에 관한 이번 과제를 더욱 확실히 하기 위해, 또 서울 등 외부 투자자들의 부산 부동산 진입의 편의를 위해 낙후된 전국 지방 부동산 시장부터 시작한다.
먼저, 우리 3040 애들이 최근 한달간 각종 포털, 언론, SNS, 유튜브, 카페, 블로그류등에서 모니터링된 공공 무해한 자료들 중에서 몇 개, 그리고 그 우리 애들의 견해들이다.
먼저 부산.
2019. 11월 4일 모니터링된 자료들 중 일부.
중략.
본론으로 들어가겠습니다.
남구 대연동이 10월에 급등한 건 현장에서 쉽게 확인할 수 있습니다.
특정단지 일부 평형은 순식간에 7~8천 올랐네요
서울 투자자들이 먼저 진입한 단지는 롯데캐슬레전드, 대연 3구역, 그리고 수영구 남천삼익비치 재건축입니다.
삼익비치는 전세가율 20%임에도...
좀 길어도 미래에 더 좋아질 희망이 있으면 웬만해서는 가격은 하락하지 않습니다.
여담입니다만, 인근 대연비치(1984.11) 전용43제곱에 이해하기 힘든 거래가 한 건 보입니다.
전고점이 3억2천인데 10월에 4억5천 실거래 신고가 있네요.
우리 3040 애들의 반론중 일부 - 서울에는 한 두주만에 2~5억도 오르는 집값이 부지기인데 부산에서, 그것도 시범케이스 소지역 대표단지들중 하나가 한달만에 꼴랑 1억 3천만 오른것이 이해하기 힘들다고?
시간, 시장이 스스로 증명 해 주겠지만,
대연비치만 아니라 인근 삼익비치 전용 43 제곱미터 실거래 가격이 5억을 넘어 6억대도 그리 오래 걸리지 않을 것으로 보여집니다.
대략 2023년 입주예정인 대연비치, 삼익타워의 전용면적 18평 가격은 입주무렵 10억을, 전용면적 25평의 가격은 15억을 훌쩍 넘길 것으로 예상되기 때문입니다.
다음은 대략 십 년 후인 2030년경 도심 신도시급으로 도시및 주거환경이 천지개벽할 시범 케이스 소지역 대연동 분석.
중략.
[상승단지]
현장은 폭등에 가깝지만 아직 실거래가 확인은 안 됩니다.
워낙 단기 급등이라 실거래 확인은 어렵고 호가상승만 확인할 수 있습니다.
1. 대연sk뷰힐스(2018.07) 994세대 - 입지 보통 이상인데다 신축이라 당연히 올랐습니다.
전용85제곱 상승폭이 크네요(전세가율60%) 전세,매매 상한가 기준으로 2억5천갭
2. 대연롯데캐슬레전드(2018.02) 3,149세대, 주차 1.17대 - 상승을 주도하고 있는 단지입니다.
3. 대연힐스테이트푸르지오(2013.5) 2,100세대
4. 대연파크 푸르지오(2018.06) 1,422세대, 주차 1.06대 - 최소 2억5천갭 이상이라 아직 진입장벽이 있는 거 같습니다
5. 대연롯데캐슬(2015.01) 564세대, 주차 1.34대
[보합단지]
1. 대연동원로얄듀크2차(2005.02) 417세대 - 입지는 좋지만 연식이 오래돼서 아직 큰 변동은 없습니다
전용85제곱 전세가율 64~65%, 전세,매매 상한가 기준으로 1억6천갭.
2. 대연sk뷰1차(2007.06) 421세대, 주차 1.4대 - 입지가 애매합니다. 20~30평대 전세가율 66~72%
[하락단지]
1. 대연경동메르빌(2005.08) 451세대 - 입지 안 좋습니다. 전세가율 80%대
인근 심익그린타운(2001.02) 725세대, 대연청구(2001.07) 604세대, 대우그린 1차(1997.09) 691세대 등도 마찬가지로 비선호 구축이라 전세만 오르고 당분간 상승은 어려울 거 같습니다.
2. 대연극동(2002.08) 413세대 - 여기도 입지는 별로입니다. 전세가율 75%
이와 관련된 3040 애들의 개인적인 견해.
본글에서 언급이 없는 대연 뷰 힐스 인근의 동원 드림, 남천 2구역 포스코 뒷편의 동원아파트, 그리고 용호 메트로시티, 해운대 좌동 신도시 하단 가락타운 등등 부산의 대단지 헌 아파트들의 가겨 상승 탄력성이 단기적으로 약하다는건 대략 동감.
그러나 오르막이 있으면 내리막도 있듯, 양지가 음지되고 또 음지가 양지되듯 세상만사 모든것이 다 변하게 되어있습니다.,
입지는 불변이고, 또 도시 및 주거환경 천지개벽적 발전의 수혜는 새 아파트나 헌 아파트나 다르지 않습니다.
오히려 본글에서 언급, 예시했듯 대연 3구역이나 대연 2구역 레전드보다 대연 동원 로얄듀크의 입지가 더 좋은것처럼 헌 아파트의 입지가 더 좋은 경우도 많이 있을 것입니다.
본문에는 없지만, 대연 혁신보다 대연 푸으지오의 입지가 더 좋은것도 사실이고요.
대연 SK 1차나 남천 동원 처럼, 10년, 20년 후 기존의 헌 아파틀이 편백나무 숲을 품은 미래형 친환경 첨단 고급 새 아파트로 변신도 가능할 것입니다.
따라서, 단기 투기에 집착않는 1가구 1주택자라면 부산 부동산 상승기 초입에, 오르지 않은 착한 가격대에 도시, 주거환경이 더욱 발전하는 지역의 헌 아파트 투자도 나쁘지 않을 것입니다.
예를들어, 도시및 주거환경이나 교통, 교육 등 각종 편익시설이 천지개벽적으로 발전하는 시범 케이스 소지역 대연, 남천 지역이나 북항 주변지역처럼 말입니다.
상기한 헌 아파트들의 가격은 중기적으로도 급등한 인근 새 아파트들과 상승 갭 메우기로, 혹은 장래 재건축, 리모델링 가능성을 선반영하여 가격 상승 탄력성이 상상외로 높아질 수도 있을 것이기 때문입니다.
장기적으로는 헌 아파트들의 가격 상승 탄력성이 새 아파틀보다 더 높아질 수도 있습니다.
2030년 무렵 상기한 새 아파트들의 연식은 10년~20년으로 늙어갈 것이고 반대로, 헌 아파트들은 새 아파트로 변신할 것이기 때문입니다.
재건축이 안되면 수직, 수평증축 리모델링 등 첨단 고급 새아파트로의 변신 말입니다.
단기 주택 투기가 아닌 한,
현재 새 아파트 가격의 반값에 불과할 정도로 헌 아파트들의 가격은 가격이기에, 상기 예시한 헌 아파틀은 돈 없는 무주택 2030들조차 시범 케이스 소지역 내에서 전세를 안거나 대출을 받아 1~2억대로 진입이 가능한 저렴한 상태입니다.
투자의 기본이 쌀 때 사서 비싸게 파는 것입니다.
비록 중장기 인고의 시간은 필요할 수 있어도 장기 헌 아파트 투자의 수익률은 새 아파트의 그것을 능가할 것으로 예상 합니다.
2030년경, 늦어도 2035년경 상기한 헌 아파트를은 재건축 재건축이 불가능할시 리모델링을 할 수밖에 없을 것이기 때문입니다.
따라서, 수직, 수평증축 리모텔링 비용 2억, 혹은 재건축 비용 3억만 투자하면 중소형 헌 아파트들은 첨단 고급 중대형 새 아파트로 변신할 것이기 때문입니다.
상기 예시한 대연 에스케이, 대연 푸르지오, 동원 로얄등의 전용면적 25평, 33평의 주거 전용 면적은 현재 2미터 광폭 발코니로 사실상 40평대와 유사한데 현재 법적으로 허용된 리모델링 증가면적만 고려해도 중대형이 가능하기에,
리모델링 후 헌 아파트들의 가격은 새 아파트들과 가격을 훨 능가 할 수 있어 장기 수익률이 높아질 수밖에 없을 것이기 때문입니다
2019, 12월 4일에 모니타링된 자료등 중 일부.
중략
수영만 요트장 재개발시 귀퉁이 서향 바다 조망권까지 가려지게 될, 천 평도 안되는 땅에 한 동 짜리 나홀로 주상복합 마린시티 자이의 분양권 전매가 그 아파트 총수보다 많은 300여건인데다 한달만에 수 억, 홋가는 5억이 넘게 오른 12억대로 앗싸리 투기꾼들의 발악이 정점을 치닫고 있는 듯.
중략.
마찬가지로 십년만 되어도 먼 바다 조각 조망조차 다 거려지게 될, 인간, 차, 버글,
조그만 녹지조차 변변치 않은 황량한 콘크리트, 좁은 땅에 롯데 캐슬스타, 푸르지오, 비스타 등 주상복합들조차 홋가 놀이는 장남이 아니네.
ㅉㅉㅉ 투기꾼들 죽어봐야 저승을 알게 되겠지?
인간들 버글대는것 하나만으로도, 워트 프론트겸 비치 프론트 영구 조망권과 접근권을 가진, 6성 호텔급 초고층 고급의 엘시티조차 여유있는 서울 사람들은 전혀 관심조차 주지않는 데,
해운대 주복 3인방이나 경동 리인처럼 쬐끄만 땅에 재건축이 사실상 불가능한, 장차 부산 바다 영구조망의 핵심인 동백섬과 이기대, 오륙도와 태종대, 그 사이의 광안대교 위 천변 만화하는 수평선과 하늘의 조화와 4철 매일의 일출 조망조차 없는 소형 듣보 협진 태양의 가격, 홋가도 마찬가지다.
이 또한 죽어봐야 저승을 알게 되겠지?
하략.
이와 관련된 우리 3040의 개인적 견해.
본 글이 반말체이니 댓글도 반말체다.
본 글의 주장은 상당부분 공감하나 본질적으로 공감하지 않는다.
조망권은 조망권과 접근권권을 포함한 개념이고, 상기한 해운대 주복들은 설사 조망권이 침래 받더라도 접근권까지 침해받는것은 아니다.
또한, 오로지, 단독 주거공간이나 관리비 등 단독 주거 관리비용만을 고려한다면, 요즘의 건축 트렌드에서 일반 아파트와 주복은 큰 차이가 없다.
무엇 보다도 이번 낙후된 지방 부동산 대세 상승기간 동안, 각 지방 주택 총수의 극소수에 불과 하겠지만,
가격 기준 지방 주책 총수의 01.~5%, 전용면적 25평, 공급 면적 33평의 상위 주택 가격은 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등 광역시만 아니라 창원, 수원, 천안, 청주, 전주, 김해, 포항 등 지방 대도시들의 대표 아파트 가격도 2023년 무렵이면 10~15억으로 상승할 것으로 예상된다.
반포 아크로 리버 파크, 흑석 아크로 리버 하임 등 4성급 서울 한강변 아파트 33평의 가격은 단기간에 십 수억 올라 20~30억은 당연하고 도시및 주거환경의 정비가 완료되어 강남 3구 못지않은 주거환경을 구비한 해운대 우동, 중동 새 아파트들의 가격이 단기에 수억 오르면 비정상이냐?
더군다나 서울 지방에서는 죽었다 깨어놔도 가질 수 없는, 너그들의 주장인 동백섬과 이기대,오륙도, 태종대, 영구 일출 뷰는 제쳐 두더라도 대도시 도심 내 자연 비치 프론트 조망권 가격 하나만 해도 글로벌 해안 대도시들은 수억에서 수십억대로 쳐준다.
물론 글로벌 해양 대도시 일부 부촌 지역에서 그렇단 말이다.
10년만 지나도 누구나 확인 가능한 팩트로, 시범 케이스 소지역 일대의 도시 및 주거환경은 바다, 비치가 없는 서울 따위가 아닌 도쿄, 시드니, 뉴욕 등 자칭 선진국들의 그것들보다 더 고품격으로 발전 중이다.
북항 일대는 20년이 지나야 확인 가능하겠지만,
그런 시범케이스 소지역에서,
5성급 호텔 수준으로 재정비되어 입주할 무렵인 2023년경 삼익 타워, 대연 비치 33평 가격이 도쿄, 뉴욕, 시드니, 싱가포르, 홍콩은 커녕 중국 상해 워터 프론트 바다 영구 조망의 집값의 반에 반값에 불과한 15~20억대로 지금보다 두세 배 올라도 지금의 강남, 서초는커녕 송파, 용산, 성동, 마포구의 대표 아파트 가격보다 더 싸다.
오히려 도시및 주거환경은 더 나아도 뉴욕, 도쿄 등 해양 대도시 영구 오션, 비치 프론트 뷰를 가진 집값의 반값 정도나 되어야 정상일 것이다.
또한, 2028년경 혹은 늦어져도 2030년경 6성급 호텔 수준으로 재정비되어 입주할 삼면 바다 대단지 워트프론트에다 비치 프론트가 더해진 삼익비치의 33평 가격은 십년 후 20~30억으로 올라도 20~30년 후는커녕 지금의 반포주공, 반포 아크로 리버파크 보다 훨 싸다.
개인적인 견해로, 빠르면 2030년전, 늦어도 2040년이면 서울과 부산은 30분 이내에 상호 접근이 가능할 정도로 전국 지역별 양극화는 크게 완화될 것 같고 삼익비치의 집값은 당연히 아크로 리버파크의 집값을 당연히 능가할 것으로 본다.
부산 부동산 시장 질적 성장의 마중물 역할을 하고 있는 해운대 우동, 중동 주복의 전용면적 25평, 33평 가격은 10~12억으로 올라도 반포 주공,아크로 리버파크 가격의 1/3에 불과 하기에,
2023~2028년까지 최소한 삼익 비치의 1/2, 대연 비치, 삼익 타워의 2/3인 15억으로 더 오를것으로 예상한다.
개인적으로, 조망권의 핵심은 상실 하더라도 비치 프론트의 듣보 협진 태양의 집값은 최소 상기한 삼익비치의 1/2, 삼익 타워, 대연 비치의 2/3 수준은 가능할 것으로 본다.
다음 카페와 마찬가지로 개설한 지 1여년 남짓된 비닐 비박.,
2020년 7월 26일자 네이버 카페 흔적.
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