혼자서도 잘하는 부동산 경매 첫걸음
-소유권 승인 절차
·낙찰→소유권 이전 철차(소유권 이전 등기)→법적인 소유권 인정돼
-부동산 취득시 세금(지방세)
·취득세(농어촌 특별세), 등록세(교육세)
-부동산 처분시(국세)
·양도소득세, 상속세, 증여세
-세금 부과 기준(기준시가, 시가표준, 개별공시)
·기준시가:부동산 처분시 적용(국세청이 투기 대상 지역에 증여, 상속, 양도세
세금 산정키 위해 정해놓은 금액으로 시가 70%~80% 부과)
·시가표준:취득세, 등록세, 재산세, 종합 토지세등 지방세 시가의 20~30% 부과
-주택거래 신고지역:
·세금 실거래가 적용(부담이 커)
·양도소득세, 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세등)
·실거래 신고(허위신고시 주택가의 10%과태료 부과)
-경매로 부동산 취득시 세금 적용
·낙찰 주택가액의 세금(취득세,농어촌특별세,등록세,교육세-5.8%),
국민주택채권 구입 7%해서 총 6.5%부과
·취득세(2%), 농어촌 특별세(취득세의 10%) 30일 이내 납부
·등록세(3%), 교육세(등록세의 20%) 60일 이내 납부
·국민주택채권 구입:등기 신청서에 국민주택채권을 매입했다는 구입필증을 첨부
2004년 부터 국민주택채권이 전산처리 등록 돼
·기타 변호사 선임비, 기타 컨설턴트 비용 따지면 더 들수 도 있어-미리 세금분석
*참고:등록세:새로운 부동산 취득자에게 부동산을 등기부상 등록(명시) 명목의 세금
주택 낙찰가액의 3%부과
○법원 방문 또는 홈페이지 경매물건 정보 내용 연람 목록
-매입물건명세서
·내용:부동산 표시, 권리, 점유관계 표시
·개재:매각 일주일전 법원배치
-현황조사서
·내용:점유관계, 임대차 관계
·수행절차:법원이 집행관에게 조사명령, 집행관 현장조사, 현항보고서 작성하여
법원에 보고
-감정평가서
·내용:평가금액, 평가금액 산정 근거 및 이유, 위치, 지적도, 사진구성
·수행절차:법원이 감정평가인에게 명령, 평가인 현장방문 수행 감정평가서 작성하여
법원에 보고 (매각물건명세서에 첩무)
-공매 수행기간:한국자산관리공사(KAMCO)
·홈페이지 운영:온비드(www.onbid.co.kr)
·주의:신문의 추천 경매 및 공매는 참고만 해(유행, 패턴, 이런 감을 느껴)
·참고:앙드레 코스톨라니 이런말을:파산을 경험해 보지 못한 사람은 진정한 투자자 아니야~
메스 미디어(TV, 신문, 잡지등)에 너무 현혹되지 말것 강조, 철저한 분석이 선행되어야 해
-경매 절차 종류
·강제경매:법원의 판결(재판)에 준해
·임의 경매:채무자와 채권자의 합의 준해
(예:부동산을 담보로 계약 갚지못할 시에는 부동산 경매 동의--등기부등본상 표기
전세권, 저당권, 담보권등)
·참고:채무명의란? 법의 강제 집행에 의해 청구권을 실현할 수 있는 공정 증서
-강제경매절차(순서)
·법원 판결(판결문, 집행문)→채무자의 부동산을 압류→법원에 경매신청 법원에서 "OK"하면
→"경매처분"
※참고 알아둘것:지급 명령서, 채무명의 강제 경매 신청에 법적 효력 갖고 있어.
※참고 알아둘것:정보 연람시 용어 의미 습득
·구분 소유권자:건물의 일부분 (독립적, 경제적 유용가치 내포) 대한 독립된 소유권
·공유지분:건물 2인 지분 소유시 공유지역이 발생하게 되는데 경매 매각시
공유지의 해당 비율만큼 빼 경매 붙어져.
·미등기 건물:채권자가 채무자의 명의를 빌려 보존등기신청, 보존등기되면 경매가능
·미등기 토지:등기하지 않은 토지를 말하며 법원이 등기공무원에게 촉탁, 등기공무원이
소유권보전등기, 경매개시결정기입등기 수행하면 경매 가능. (86p)
(2007.3.27일)
-부동산 경매시 주의점
·특정 지역 집중적 분석.(그 일대의 시세나 흐름을 알 수 있게)
·자신이 잘 알고 있는 지역을 선정해 투자해라.(2군정도 선택-미리 조깅이나, 산보 통해
그 일대를 알아둘것 건강에도 좋고~
-평과 평방미터의 비율
·1평=3.3058m2 ·m2=0.3025평
-물건 구성
·사건번호, 물건번호, 소재지, 상세내역, 매각기일, 비고, 감정평가액, 최저평가액
·첨부 서류(매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서)
·위 내용들 매각기일 일주일 전에 법원에 비치됨.
·꼭~확인 건물 및 토지에 대한 등기부등본 열람(소유관계, 가압류, 가처분, 근저당권등
있는지 확인할 것)
-부동산 경매 절차
·경매 정보 검색 한다.
·맘에드는 물건을 선택하고 내용을 상세히 분석한다.
·등기부등본을 확인한다. (권리관계 분석)
·현장을 답사한다. (지적도 및 행정구역도 구매 1/5000축적)
분석내용:부동산의 상태 점검, 주변환경, 경사도, 도로 접근성,현가치와 미래의 가치 감을 잡는다.
※현장 조사시 알아둘것
·보수비용(오래 방치 되면 보수비용 부담이 매우 커짐)
·건물이 오래된 것이라면 대지(땅)의 가격을 잘 파악 (값어치가 있는지~)
·그 일대 실거래가 확인. (부동산 방문 확인)
·그 부동산의 전입세대 및 전입일자 확인 (동사무소 방문, 해당직원에게 경매 공고 보여주면
쉽게 알 수 있어.)
·구청 방문 (건축물관리대장, 토지대장, 개발공시지가확인원, 토지이용계획확인원등) 확인하여
건물의 면적, 위법 건축물 여부를 파악
·채무자와 미팅가져 변제의사 있는지 그리고 가능한지 확인(가능하다면 힘들게 경매할 이유없어)
-법원 서류 100%는 믿지마
·집행관 현장 조사시 채무자 및 세입자의 진술이 틀릴 수 있어.
·집행관 실수에 의한 오류 가능성 있어.(강정 평가시 집행관의 주관적인 생각이 개입, 채무자 보호
차원에서 가장 양호한 기준으로 감정가 정하는게 관행)
·선순위 임차인 또는 위장 세입자등 있을 수 있어.
·관리비 연체 여부 확인
·감정평가서 유치권 개재 내용 없어(기재되어 있으면 감정액이 떨어지기 때문, 이는 투자의욕을
떨어뜨리는 이유 되기 때문 공지 안해, 등기부등본 확인가능함)
·결론:현장답사 통한 분석 필요.
-입찰가 산정요령(예상 수익 파악)
·부동산의 현재 시세 파악한다.
·목표 수익을 정한다. 시중 금리 참고.
·낙찰시 소요 비용을 산정한다. (세금, 채권구입, 명도비용, 금융비용등)
※상식:건곤일척 (乾坤一擲) 운을 하늘에 맡기고 한번 던져 본다는 뜻
-법원 경매 입찰시 알아둘것
·법원 방문시 2명 이상(심리 안정, 사소한 실수 상대방 조율에 의해 범하지 않기 위해)
·도장, 신분증 준비
·입찰표 구성(사건번호, 입찰자 성명과 주소, 부도산 표시, 입찰가격, 대리인일 경우 대리인 성명과 주소,
입찰 보증금 개재)
·입찰봉투: 흰봉투(입찰 보증금 넣는곳), 누런봉투(입찰표와 흰봉투를 넣는곳)
·입찰 봉투 완료되면 입찰함에 넣는다.
·입찰자 발표(최고가 입찰자, 차순위 입찰자) 성명과 기재 가격을 표기한다.
·입찰 후 7일 이내 (허가 또는 불허가) 판결 이를 낙찰기일이라 한다.
·낙찰허가 결정되면 1주일 내에 항고가능 (항고가 기각되면 항고 보증금은 전액 몰수됨)
·결정일로부터 1개월 이내에 대금 납부(대금 납부되면 등기부에 등기 안되있어도 소유권 인정됨)
·소유권 이전등기에 관한 서류 갖춰 경매법원 신청하면 법원은 등기소의 등기관에게 촉탁
(등기소 방문시 준비물:주민등록 등본, 등록세 영수필 통지서, 대금 영수필 확인서, 국민주택매입필증)
-명도 거부시 대응방법
·집주인이 명도 거부시에는 법적 대응이 제일 합리적
·집주인 위장 전입 이유 소액보증금 최우선변제 노리는것
·낙찰 받은 부동산의 전 임차인이 계약이 만료됐어도 주거권을 가진다. 그러므로 강제로 내 쫓을 수 없다.
전문인과 상담후 법적인 대응이 제일 합리적인 방법이다.
·세입자가 건물의 필요비(주택가치를 보존위한 수리비)와 유익비(주택가치를 증대위한 수리비) 지출했다는
증서 있을경우 유치권(점유)이 성립된다. 상담후 법적대행. (114p-3.28)
(3월 28일 요약)
-낙찰 받고 집주인이 집을 내주지 않을 경우 해결방법
·인도명력:낙찰자 부동산에 점유자(채무자 또는 집주인)에게 법원이 강제 인도명령 시행
(※인도명령기간은 6개월이며 이후에는 인도명령 효력이 없어진다.)
·명도소송:인도명령 대상자가 아닌경우(대상자 아닌경우, 대상기간 6개월 넘긴경우)
소송 제기 하는 방법
※알아둘것
·명도소송은 종기가 없다.
·명도소송 전 부동산 점유 이전금지 가처분 신청 해야함
·부동산 점유 이전금지 가처분 신청이란:점유자가 다른 사람에게 이전 못하도록 묶는 역할
만약 신청을 안하고 명도소송에서 승소해도 본 점유자가 타인에게 이전 했다면
승소는 무효화된다.
·기간이 길다. (6개월~1년)
·비용이 만만치 않게 들어간다.
·승소 했다고 해도 점유자가 다시 황소하면 기간은 더 길어진다.
·해결방법:적정선에서 이사 비용을 부담, 협상 한다.
-명도 받기 쉬운 부동산 고르기
·본인 소유 부동산경우→ 법원 인도명령 강제 집행 대상
·세입자 대항력이 근저당보다 앞서고 배당신청 경우→낙찰후 보증금 전액 받을 수 있기 때문에
저항 이유 없어.
·세입자 대항력이 근저당보다 앞서고 대당신청 안한 경우→낙찰자가 보증금을 떠맡아
·세입자 대항력이 근저당보다 떨어지지만 낙찰 대금이 커 보증금 변제 받을 수 있을때
·소액 임차인이 많은 상가→소액 보증금 우선변제 혜택 받을 수 있어.
·세입자가 법인인 경우→법인 인도명령 받으면 업무에 지장 초래하기 때문 저항 없어.
-파산재단 부동산 공매(주관:예금 보험 공사 www.kdic.or.kr)
·뜻:파산한 금융기간이나 재단의 부동산을 공매하는 것을 말한다.
·특징:부동산의 위치 및 입지 조건이 좋고, 건물의 관리 상태가 양호하다.
·자산관리공사 KAMCO 공매 대행 (2004년 이후 인터넷 공매만 실시해)
-공매 절차 및 방법
·검색 (온비드:회원가입/공인 인증서 받아)→인터넷 입찰(인터넷 입찰서 작성, 이찰 보증금 이체,
추후 유찰될 경우 되돌려 받을 수 있는 환급 계좌 기제)→나의 입찰 내역 확인→이메일로 낙찰여부 알려줘
→낙찰되면 5일 이내 계약→구청 방문 계약서 검인절차 받아→매매 대금 완납(10일 이내)→
등기소(소유권 이전등기, 준비물:공사에서 교부 서류 갖춰)→"완료"
-유입자산 공매(투자에게 인가가 가장 많음)
·유입자산 공매란:한국자산관리공사 KAMCO에서 금융기관의 부동산을 매입 소유권 취득 물건의미
-특징
·명도 책임이 낙찰자가 아니라 KAMCO에 있어 안정적이다.
·대금 1개월~5년까지 할부 납부.
·대금의 1/2를 내면 소유권 인정, 되팔 수 있다.
·대금의 2/3를 내면 사전 이용도 가능.
·세제 혜택(취득세, 등록세, 교육세등 면제)
※알아둘것
·수탁재산:금융기관 소유의 비업무용 부동산을 KAMCO에서 매각 위임
·압류재산:세금 미납 및 연체에 따는 압류 부동산 KAMCO에서 공매를 대행
·국유재산:국가의 재산 부동산 KAMCO에 처분 의뢰
-국유재산 임대 입찰
·국유재산 임대 입찰란:국가 부동산 재산을 KAMCO를 통해 임대
-특징
·낙찰되면 임대료가 저렴하다.
·입지가 좋다.
·주거용 부동산 5년 임대, 임대료 2.5%
·상업용 부동산 5년 임대, 임대료 5%
·농업용 부동산 1년 임대, 임대료 1%
·입찰 자격은 제한이 없다.
·낙찰되면 10일 이내 계약을 해야한다.
·전대행위 금지(낙찰자가 다시 타인에게 임대) 적발되면 임대료의 120% 과태료 부과됨.
(132p 3월 29일 프린트)
A.성공한 사람들의 경매 연구하면 성공 (p140)
·켄 블랜차드(경영 컨설턴트 그의 저서:칭찬은 고래도 춤추게 한다. 열광하는 팬등)
·성공한 사례를 모방하고 지식을 활용해서 창조해라
B.낙찰받은 선순위 임차인 잘보면 수익창출
·보통 선수위 임차인이면 낙찰자가 인수 부담 있어 입찰을 꺼리는데 이때
·여러번 유찰되 가격이 많이 떨어진 물건 공략하면 승산 있어
·임차인의 보증금을 변제하고도 이익 발생 예상되면 입찰 도전해라
·경우: 1억 2500만원 시세 아파트, 임차인 보증금 6000만원 낙찰될경우 임차인 인수되
위험 느껴 여러번 유찰되 3200만원까지 떨어져, 낙찰자는 임차인의 보증금 6000만원을
변제하고도 이익 볼것이란 예상 아래 4, 479만원에 낙찰받아→결론: 2000원의 이득과
임차인의 전세 보증금 8500만원 올려 2500만원의 여유자금 확보
·낮은 가격에 낙찰되면 그만큼 취득세와 등록세도 낮게 매겨진다
※.낙찰 배당순위
·최선순위(경매비용, 필요비, 유익비, 소액보증금), 선순위(물건(전세권, 담보권, 저당권), 조세체권
대항력 갖춘 임차인), 후순위(일반채권)
·선순위 임차인 매물 입찰시 주의점
·임차인 보증금 지급하고도 실익이 발생 여부 확인
·입찰전 임차인 전세기간, 낙찰후 거취 여부를 조사(그래야 자금계획을 미리 세울 수 있다.)
C.단독주택 입찰(p153)
·단독주택 입찰 경쟁률이 그리 높지않아 (3:1수준)
·금액도 저렴해 (시세의 최소 60%~80%수준)
·읽어볼 책: 제프리 폭스[How to become CEO, How to become greate boss]
·유의할 점:
1).시세팍악(아파트처럼 시세가 정확치 않아 현장방문 필수, 오랜된 이웃, 부동산 중계소 방문
하여 시세를 파악한다.)
2).60평대 이상 선정, 도로끼고 있어야(진입하기 편리성 고려)
3).토지이용계획확인원(지적과)확인
4).전용 주거지역은 피해
5).너무 오래된 집은 피해(20년 이상 경과되면 보수공사 비용이 더들어)
·읽어볼책:알베르 카뮈[시지프스의 신화] 무익하고 희망이 없는 노동.
·돈되는 물건(권리관계가 복잡한 물건, 낙찰 후 개발 물건)
·분석에 의해 수익 예상되는 물건은 첫 입찰때 놓치지 말라.
·첫 입찰시 주의점
·정보 검색 및 분석(일간신문, 인터넷, 법원의 입찰명세서를 꼼꼼히 확인해본다)
·현장 방문은 필수(시장성,편의성, 동사무소 방문 세입자 현황 파악, 등기소 권리분석 파악)
E.경매 연금술사 필요(166p)
·읽어볼책:파울로 코엘류[연금술사], 로버트 그린[유기적 기술, 권력을 경영하는 48가지 법칙]
·낙찰 받은 집 꾸며→ 상업적가치 있게
·입찰자는 그 일대 시장성, 입지분석 (꼭 필요 중요함)
·유의점
·경매 부동산의 토지대장, 도시계획확인원(용적률, 건폐율) "확인"
·건물의 노후 정도 "채크"
·시장성 분석 (173p까지)
-F.위험물건이 기회물건(182)
·위험하고 남들이 꺼리는 물건일수록 수익률 높아.
●실패한 사례를 보면 경매의 함정을 피할 수 있다.
A.실패 사례 분석하면 실패없다.
·실수를 기록하라(함정은 곳곳에 숨어있다.)
·반성하고 되세겨라.
·실패사례는 실패를 피해갈 수 있는 길.
·탄탄한 기초지식이 기반이 되어야 함.(경매지식, 관련법규지식)
·참고) 재경매시 입찰 보증금은 20~30%
·참고)농지 경매시 농지취득자격증명원 필요
·조언)쓸모있는 약간의 지식이 쓸모없는 심오한 시식보다 낫다.
·경매의 함정
1.경매의 개념 구별
2.경매 절차의 지식부족
3.관련 법규의 이해부족
4.권리분석의 미숙
B.노력해도 성공할 수 없는 경매(187)
·세입자의 대위변제 조심(선순위 권리취득을 위해 대위변제해)
·대위변제:세입자가 채무인의 채무를 대신 갑아주는 형태를 말한다.
·대위변제시 낙찰자는 낙찰허가결정취소신청을 하게되면 입찰보증금은 반화불가함.
·저당권순위상승의 원칙:세입자의 대위변제 의해 선순위 채권이 말소되고
세입자는 선순위 권리 취득하게 되는 형태.
·최초 근저당 금액이 낮을경우 대위변제 가능성이 커져.
·주의)낙찰자는 낙찰대금을 지급완료 싯점 전까지 대위변제 가능성이 있슴을 유의해야 한다.
C.최저경매 좋은것만은 아니야.
·너무 낮은 가격대만 찾지말것.("싼게 비지떡")
·투자가치를 생각해서 좋은 물건을 골라야 해.
·잉여가망이 없을 경우 법으로 낙찰 취소(민사집해법 102조 규정)
·최저가 보다 낙찰금액이 높더라도 경매신청자에게 배당되지 못하면
법원에서 경매낙찰을 취소할 수 있다.
·경매전에 알아볼것
·경매 신청자는 누구인지?
·경매 신청자에게 배당이 돌아갈 수 있는지? "확인"
·개발호재지역은 경매가가 높더라도 낙찰받으면 좋은 투자(뉴타운, 지하철역등)
D.매물실체를 제대로 파악해야. (199)
·소문에 쏠리지 말고 실체를 정확히 분명히 판단해.
·참고)세입자가 배당요구 안하면 배당을 받을 수 없다.
·그냥 등기부등본만 믿지말고 은행에 전화,방문해 내용을 정확히 파악한다.
·선순위 채무가 존재하지 않을 경우 낙찰자는 심각한 피해를 보게된다.
·채권자는 채권 유,무, 원인, 금액등을 법원에 신고해야 한다.
·만약 하지 않으면 법원은 경매신청서, 배당요구신청서, 등기부등본등을 참조해
채권액을 계산한다.
E.이윤없는 경매는 죽은경매(204)
·경매도 마케팅이 중요해
·고객이 원하는 시장성이 있는 물건을 선택해
·인터넷과 신문등을 통해 부동산 관련 정보 및 법규 파악
·재건축 개발이익 환수재(2003, 10, 29 시행): 재건축으로 이익 발생분에 대해
세금으로 걷어들이는 제도시행
·경매 입찰자는 재건축 물건 경계해야
F.경매세계 편집광만이 살아남는다. (210)
·추천도서 인텔사 회장(앤드류 글로브-헝거리출신) [오직 펴집증 환자만이 살아납는다]
[승자의 법칙]
·편집증 환자처럼 항상 의심하고, 사고하고, 분석해라. 경계를 늦추지 말아라.
·왜[Why?]라는 물음을 항상 갖아라.
·등기부등본상의 없는 권리는 꼭 현장 방문 조사 할것.(유치권, 법적지상권, 임차인)
·참고)
·유치권은 경매에서 배당에 참여할 수 없어.
·하지만 채무를 변제받을 때까지 목적물을 점유할 수 있어.
·경매결과 낙찰자에게 인수되기 때문에 사실상 우선 변제권 갖고 있어.
·등기부등본에 표기가 없어도 효력이 있어(입찰자 경우 현장 방문 조사 필요)
·유치권 설정자(공사대금을 받지못한 공사업자, 임차인의 건물 수리비용등)
(((쉽게 배워 유용하게 활용하는 권리분석)))
A.권리분석의 기본
·돈을 벌고 싶다면 경제관련 뉴스에 버릇 들어라.
·정보감각과 아이디어를 키워라.
·위험물에 투자하라:남들이 거들떠 보지도 않는 물건일수록 경쟁률도 낮고
여러번 유착되어 가격도 떠어진다. 이거 정말 꿩먹고 알먹고 이다.
이런게 진정 투자다. 그렇기 때문에 권리분석은 꼭 필요하다.
·민법사의 권리, 특별법, 임대차보호법상의 권리, 절차법상의 권리, 공법상의 권리
등은 꼭 알아야 할 것들이다.
※권리분석의 기본
·해당 부동산에 어떤 권리들이 존재하는지 파악.
·말조기준권리 대상 파악(인수되는 권리, 말소되는 권리).
·등기되지 않은 권리 파악(유치권, 법적지상권, 임대차보호법을 받는 임차인)
A.인수권리와 말소권리 (226)
·말소기준궐니:말소권리와 인수권리의 기준이 되는 권리.
·말소기준권리의 종류
1.(근)저당권 등기
2.(가)압류권 등기
3.담보가등기
4.경매개시결정기입등기
※1.(근)저당권 등기 와 4.경매개시결정기입등기는 항상 말소기준권리임.
("사례 1")
1순위 가압류, 2순위 근저당일경우
1순위 가압류가 (현 소유자) 한테로 가압류일 경우 "말소"
1순위 가압류가 (전 소유자) 한테로 가입류일 경우 "낙찰자에게 인수"
("사례 2")
1순위가 담보가등기(채무변제, 담보물성)일 경우 "말소"
1순위가 소유권이전청구권담보가등기일 경우 "낙찰자에게 인수"
·인수되는 권리
·말소기준권리 보다 선순의 권리
·종류:용익물건(전세권, 지상권, 지역권), 환매권, 임차권, 가등기, 가압류, 가처분등
·예고등기, 유치권, 법적 지상권 경우 말소기준권리 선후 불문하고 항상 인수됨.
※예고등기
·어떤 등기가 무효, 취소, 말소, 회복등 내용으로 소송에 휘말려 있슴을 제3자에게
알려 경계하는 등기이며 법원의 촉탁에 의해 등기 되어짐.
·인수의 원인이 되는 소송에서 소송의 결과에 따라 인수 될 수도 안될 수 도 있다.
·말소기준권리보다 앞선 권리지만 인수되지 않는 경우
·말소기준권리보다 앞선 전세권자가 배당요구했으면 낙찰자에게 인수되지 않고 "소멸"
·말소기준권리보다 앞선 대항력 갖춘 임차인이 배당을 요구했으면 낙찰자에게 인수되지 않고 "소멸"
※보전처분
·본안 소송을 전제로 채권자가 판결이 날때까지 손해가 발생하는 것을 방지하기 위해
행하는 일시적, 잠정적 조치
C.권리들의 순위(234)
·물권일 경우 시간순서에 의해 순위 정해져.
·물권의 종류
·용익물권:전세권, 지상권, 지역권(용익물권은 사용가치의 지배가 목적)
·담보물권:저당권, 질권, 유치권(담봄루권은 교환가치의 지배가 목적)
※ 점유권
·어떤 물건에 대해 지배를 할 수 있는 권리.
·내 것이라는 소유 개념이 아닌, 지배력만 인정되기 때문 소유권을 가지는게 아니다.
·점유권을 침해 당했을 경우 구제 권리, 다른 사람들이 인정할 수 있는 공신력을 가진다.
·취득시효에 따라 자기소유로 할 수 있는 근거가 된다.
※ 점유권
·어떤 물건에 대해 지배를 할 수 있는 권리.
·내 것이라는 소유 개념이 아닌, 지배력만 인정되기 때문 소유권을 가지는게 아니다.
·점유권을 침해 당했을 경우 구제 권리, 다른 사람들이 인정할 수 있는 공신력을 가진다.
·취득시효에 따라 자기소유로 할 수 있는 근거가 된다.
·물권은 채권보다 우선한다.(이유:물권은 직접지배권이지만 채권은 채무자의 행위에 따라 간접
지배권을 갖기 때문이다.)
·채권의 종류:환매권, 임차권
※환매권
·매도인이 매도한 재물이나 혹은 강재로 수용당한 재물을 매도인이 다시 매수할 수 있는 권리
·A가 B에게 물건을 매도하고 기간이 지나 A가 B에게 매도한 물건을 다시 매수할 권리
·예외도 있다
·가등기 설정후 추후 본등기 되면 본등기의 순위는 최초 설정된 가등기 순위로 매겨져.
·임차권 대항력 갖춘 임차인일 겨우 우선 변제권리 주워져.
·채권은 우선적 변제 받을 수 없다. 채권자 평등의 원칙에 따라 안분배당받게 된다.
D.부동산 등기부등본 보기(240)
·표제부
·건물일경우 (지번, 구조, 용도, 면적 표기)
·토지일경우 (지번, 지목, 지적) 표기
·표기 내용 (표시번호, 접수, 소재지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타사항)
·여기서 표시번호 내용에서 1(전1)라는 표시는 1은 신등기 표시를 말하고 (전1)은 구등기표시를 말한다.
·아파트의 경우 (동별 표제부, 호별 표제부)따로 되어 있어. ※주의 확인요망
·갑구(242p)
·소유권에 대한 내용 담고 있어.
·어떤 이유에 으해 누구에게 이전됐는지 "확인"
·거래자와 등본 소유자가 같은지 "확인"
·을구
·소유권 이외의권리(지역권, 전세권, 지상권, 저당권, 임차권등)
·최초의 근저당일 "확인"하고 임차인 전입일자 "확인"해서 임차인이 선순위 인지 "확인"
·최초 근저당 금액이 작은지 "확인" 작으면 대위변제 가능성 있기 때문 주의
E.저당권 알면 경매가 쉽다.(245p)
·근저당이란?
·계속되는 거래에 의해 발생하는 불특정 다수의 채권을
추후 결산기에 일정한 한도까지 담보하는 저당권.
·보통 은행 채권액의 130%~140%까지 근저당설정 (연체이자율까지 감안).
·근저당 우측에 공동담보목록 제( )호라고 표기는 담부로 제공된 부동산이
5개 이상일때만 표기된다.
·근저당 채권자는 원금 이외의 이자의 이자율을 연 5%로 제한, 이는 후순위 채권
자의 이익을 보호하기 위해 법으로 규정함.
·이자를 받을 수 있는 기간 산정은 (원금 변제 이행기간) 경과 후 1년치로 제한.
·후순위 채권자가 없을경우에는 1년이 넘는 지연 배상 이자를 채무자는 모두
변제하여야 한다.
·예) ·원금1억원 ·이자는 연 2할 ·변제기간은 1년, ·3년 후 경매신청
·배당액은 (원금1원)+1년치 이자 (2천만원)+1년치 지연배상이자(2천만원)+
지연배상이지에 대한 이자(400만원 2천만원의 20%) = 총 1억 4400만원
·건물과 토지중 토지만 저당권이 설정된경우
·토지에 저당권이 설정되 있어도 소유주는 그 위에 건물을 축조할 수 있다.
·이때 경매로 처분되면 저당권자는 그 토지와 함께 축조된 건물을 같이
경매 청구할 수 있다. (이때는 저당권 이후에 건물이 축조 됐기 때문에
법적 지상권이 성립이 안됨) 이 경우 저당권자는 건물에 대한 경매 처분
대금을 우선 변제 받을 수 없다.
·저당권자는 일괄경매청구(토지 및 건물 모두 같이 경매 신청)의 의무는 없다.
저당권자의 자유로운 선택이 가능하다.
첫댓글 세금 부분에서 옛날 세금을 적어 놓으신것 같은데요... 등록세, 취득세 각각1%인데...
좋은자료 감사합니다....