2011, 실질적 평등과 사회, 교육 개혁 등, 2016 시범 케이스 지방 부동산.

[해야해야]

bebe

저승사자 2011.03.22 07:52:07

오늘은 헌법 11조 능력에 따른 균등한 사회.

먼저, 사회, 교육 영역에서 본 모순, 부조리, 불합리 중 하나.

국내외 학사, 석사, 박사과정을 경험해 본 사람들은 모두 공감하겠지만,

저품질 등은 고사하고 학위 장사, 허위, 조작까지 참으로 저가치, 저 수준, 저렴, 저열한 대학교육 수준.

더군다나 저품질로 인해 우리나라, 특히 지방 대학으로의 유학 인구 유입은커녕 유출만 날로 많아지고 있는데,,

설상가상 저출산 구조 고착화, 취학 인구의 급격한 감소로,

그리 오래지 않아 초중고만 아니라 대학교마저 다수가 폐교의 길, 혹독한 대학 구조조정이 필연인 듯.

개나 소나 대다수 학생들이 대학물먹고 있는데,

단지 뇌 시냅스, 뉴런의 활성화 정도, 해마의 크기, 암기 능력에 따라 대학 서열, 심지어 전문직 등 사회적 서열까지 정해지는 요즘.

수십 년만 지나도 봉건, 전근대 잔재 등이 더해진, 초과대 평가된 대학, 대학 서열, 학연, 이에 따른 직업 등 사회적 지위와 서열은 제자리를 찾게 될 것.

즉, 상기의 뇌기능, 공부보다 더 가치 있는 각종 창의적 영역은 무궁무진하기에,

수십 년만 지나도 오히려 세상에 더 많이 기여할 수 있는 창의적 초, 중, 고졸 출신이 더 개성 있고 희소가치 있다 평가될 수도 있음.

국내외를 막론하고 지난날 초과대평가 되었던 학벌, 전성시대도 오래지 않아 저물게 되겠지요?

지금도 꼴에 초록동색인 지잡대 타령으로 미루어 대학의 가치가 급격하게 추락하고 있으니.

수십 년이 아닌 오늘날에도 아이비리그 등 글로벌 명문대, 우리나라의 자칭 명문대생들도 실질, 사실상 백수가 태반일 것임다.

가까운 장래에 인성, 덕성과 무관한, 심지어 지성도 자 부족한 대학이기에, 졸업장은 운전면허증 등등의 자격증과 크게 다를 바 없어질 것이요.

조금만 잣대를 높여, 아이비리그 출신의 우리 2030애들도 부끄러워하는, 전혀 근거 없는 자부심, 우월감을 가진 스카이 등 서잡대 출신들도 한 수 접는 미국 아이비리그 등 글로벌 명문 대학들도 허당, 허명일뿐인데.

미국도 학력 인플레이션으로 학사 아닌 석사 비중조차 총인구의 7%를 넘기는데 양질의 일자리는 택도없음.

유학 유경험자들은 다 알고 있겠지만.. 외국 학위 취득자의 실재 실력, 능력은?

그나마 학위 장사, 매매, 논문 조작 등이 아닌, 나름 열심히 공부하여 나름 평가해 줄 수 있는 년놈들도, 또 다른 초과대평가 노벨상 등을 포함한 그들의 선생들조차 만 분지 일 전공분야 외 별 볼일 없다 여기는 사람들이 많이 늘어나고 있슴다,

외국학위, 유학 등도 시민들의 지적, 사회, 정치적 소양의 발전에 따라 제평를 받게 될 수 밖에 없음.

어쩌면 손가락질 받을 정도로 저평가 받을 날이 올 수도.

다음은 대학의 직업, 사회적 지위 등 사회적 고평가와 관련.

법조인, 의료인, 대학교수 등 전문가 그룹.

고가치는커녕 중가치 잣대로만 봐도 대학 총장, 대법관, 헌재 장과 법관 재판관들조차 화려한 돼지 입술 연지, 분치장의 학위, 경력 등 계급장 떼고 민낯으로 보면 그 밥에 그 나물일 뿐.

심지어 그 년놈들은 지,도덕, 인격 수준은 물론이고 제 전공, 전문분야 실력조차 형편없던데,

그들이 원한다면, 언제든 법거량이든, 지적 토론이든 3합 이내에 그들을 가볍게 제압할 수 있는,

그들보다 스펙에서 조금도 밀리지 않거나 더 나은 우리 4050 후배들은 당연하고,

지적은 몰라도 인격적 도덕적으로는 자신만만한 중, 고졸 출신의 2030대 애들도 줄 서 있소.

민주화 이후만 해도 정치궁물, 재벌 등 돈, 권력 등 세속 기준 피라미드 최정점의 극소수 부패, 무능 기득 카르텔들의 수준은?

찰나 같은 짧은 인생에서 한도 끝도 없는 세속 탐욕 부리기, 누리기만으로도 하루 24시간이 모자랄 테니,

인격적, 도덕적 수준은 제쳐두고,

오로지 지식, 전문성만을 기준으로, 그것마저 중, 저가치 수준으로, 사심 없는 시민들과 비교해서.

그 기득 카르텔들은 중, 고졸 출신 2030 들을 이길 수 있을까?

그 2030들도 수합 내 박살 낼 수 있다 자신 하던데?

2020.07.25. 07:34답글쓰기

글쓴이 태양을 향해 마구 쏴.

등록일 2016-06-17 04:33 대문 225

정보의 정확성, 그리고 일반인이 어디에, 어떻게 투자해야 할까에 대해 간단히 언급하니 모두, 특히 가난한 청춘들이 돈 많이 벌었으면 좋겠다.

국토부 실거래 가격도 소수이긴 하지만, 누락, 다운, 업 계약 등으로 인해 정확성이 떨어지더라.

정부, 국토부 관료 등등의 새끼들은 공정성, 투명성, 반부패, 청렴성 강화에 있어서 부동산시장도 예외가 될 수 없으니,

그리고 기본 밥값 중 하나이니,

빠른 시일 내 모든 시민이 신뢰할 만큼 보다 정확한 각종 통계나, 자료 체계를 구축해야 할 것이다.

평당 집값 기준은 세계 다른 나라와 동일하게 전용 면적을 기준으로 하는 국토부 실거래가가 바른 방향이다.

앞으로 개언론, 개티즌 등등도 동일한 기준을 적용해야 할 것이다.

네이버, 다음 등의 포털이나 국민은행, 부동산 정보업체 등의 각종 부동산 자료는 크게 신뢰할 수 없는 국토부 실거래가 자료들 보다 더욱 부정확하더라.

천한거떨,국토부 실거래가 엑셀 작업만으로도 누구나 알 수 있는 자료와 너그들이 제공했던 자료들을 비교해 보고 시정하거라.

이하, 시범 케이스 지방의 가격이 높거나 거래량이 많은 대표적인 아파트 단지 들해 대해 국토부 실거래가와 사상의 넷 시장에 널려있는 자료들을 몇 올려 본다.

3년 전 2013년경만 해도 부산 아파트 전용면적 25평의 최고가 3억 대였는데, 현재 6억 대인 그 최고가가 3년 후인 2019년에는 9억 대, 6년 후인 2022년경에는 12억대가 가능할까?

조삼모사, 상기한 공급 변수 등으로 한동안 쉬어갈 수 있겠지만,

정부 정책, 공급 과잉 등 다른 변수가 없다면 낙후된 지방 산업부터 낙후된 지방의 도시 및 주거환경개선 등의 과제가 순조롭게 진척된다면 그 이상도 가능하다.

조삼모사로, 설령 쉬어 간다 해도 2022년, 늦어도 2023년경에는 12억, 그 이상인 15, 20억도 가능할 것이다.

먼저 가격을 기준으로, 시범 케이스 지방인 부산시의 가격 상위 1~3% 아파트들이다.

자산, 소득은 물론, 지역 양극화까지 심화, 고착화되어,

현재 부산의 최상위 가격 1% 아파트들은 서울을 기준으로는 대략 30~40%, 서울 강남을 기준으로 60~70%쯤 해당되겠지?

2년여 전만 해도 모두 부산 아파트 전용 25평은 꿈의 가격대인 4억대가 한계고 5억대는 절대 불가능하다 했는데 지금은 6억 대다.

오 년, 십 년, 이십 년 후의 부산 아파트는 순위가 많이 뒤바뀌고 급격하게 상승하게 되겠지만,

이하, 2016년 올해 1월에서 5월까지 부산 최고가의 전용면적이 25평인 33평의 아파트들 예시다.

해운대 중동의 힐스테이트 위브, 마린시티의 두산위브제니스, 아이파크는 전용면적이 23평에서 27,30평등 들쑥날쑥이라 생략했지만, 상기한 해운대구의 아파트들은 4억 6천만 원에서 6억 9천만 원의 매매 실거래가격과 2억 8천만에서 4억 5천만의 전세 실거래 가격으로, 대략 해운대 우동의 트럼프월드 센텀과 해운대 자이의 그것들과 비슷하다.

또한 전세가 아닌 집값만으로 보면 우동 대우 마리나, 경남 마리나 등의 그것과 비슷하다.

부산 부동산 2차 상승기가 시작된 지 얼마 지나지 않았는데 최고가가 7억에 가까운 6.9억이라.

만약 부산 부동산 2차 상승기가 2018, 2019년까지 계속된다면 10억 돌파는 기정사실이 되겠구나.

최근 1년 혹은 2년 사이에 45도에서 60도 각도로 가파르게 집값과 전셋값이 올랐던 해운대 마린시티, 센텀시티 내의 일부 아파트들이 부산 아파트 가격의 최상위 그룹을 형성하고 있지만, 5년만 지나도 많은 변동이 있게 될 것이다.

앞으로 매년 차이가 벌어지게 될 시범 케이스 소지역 삼익 비치, 삼익 타워, 대연 비치를 제외하고도 용호동 W, 엘시티, 중동 주복 등등 말이다.

낙후된 부산 원도심, 서, 북부산 등을 제외하고, 해운대를 포함한 부산 각 자치구의 요지의 아파트 가격은 현재 낙후된 전국 지방, 지역 요지 아파트들의 가격들과 대차가 없는 상태다.

그러나 몇 년만 지나도 수영구는 물론 동래, 연제, 남구 등의 대표 아파트들 집값, 전셋값은 상기한 해운대구 대표아파트들과 비슷해질 것이다.

차별화, 양극화 심화, 확대에다 투기꾼의 진입으로 남천동, 광안동, 우동, 중동, 명륜동, 사직동 등이 먼저 치고 나가려 하겠지만...

며칠 전과 오늘의 자료만으로도 대우마리나, 센텀파크 등 해운대의 일부 아파트 가격이 부산 부동산 1차 상승 기간을 포함하여 6여 년간 잠잠하다가 왜 최근 1,2년 만에 두 배로 쳐 올랐는지,

마찬가지로 2014년까지 6여 년간 죽을 쒔던 서울 부동산 시장이 갑자기 두 배로 튀어 오를 가능성은 없는지 등등.

벼룩 콧구멍 같은 다음, 네이버 블로그에 십분지 일만 보관되어 있는데, 그 보관 자료들 중 경제 영역 과제들 일부만 잘 파악, 이해해도 누구나 언제, 어디에, 어떻게 투자해야 하는지 알 수 있을 것이다.

실재, 경제 영역에 관한 과제를 시작한 지난 십여 년 동안만 해도,

평범한 일반인들 중 절에 가서도 새우젓을 얻어먹을 정도로 눈치 빠른 연놈들 중 수백 명은 불과 몇 년 만에 텐인텐, 아니 파이브 닌텐 했었고, 수십 명은 파이브인투엔티,서티까지 했었다.

지역 균형발전, 각종 양극화 완화에 반하고 버블 가능성도 있지만 투기 수요를 포함한 전국적 두터운 수요층이 있고 전월세 가격이 장기간 오른 데다 공급까지 감소하는 강남 3구 등 서울 부동산 시장은 요주의 지방이다.

정부, 정치권, 관료들은 미리 대비책을 마련해 놓도록.

또 차후 서술할 입지, 유효수요, 거래량 등의 분석에서 언급될, 바다 조망이 탁월한 대단지 새 아파트임에도 불구하고 남구 오륙도 에스케이 뷰나 사하구 다대 롯데캐슬 등의 아파트 가격은 어찌하여 8여 년간 오르지 않았거나 올라도 미미하게 올랐는지 또 앞으로도 그럴 것인지 누구나 쉬 짐작할 수 있을 것이다.

모두가 선호하는 도심의 핵심지역인지 외곽인지,

지역민의 일자리, 소득, 인구를 늘려줄 각종 지역 산업이나 도시 및 주거정비나 개발을 위한 공공자본과 거대 민간 자본이 많이 투입되었거나 투입이 예정되어 있는지,

실거주를 위한 교통, 교육, 녹지 등 각종 주거환경과 매매수요, 전세수요가 풍부한지 빈약한지 등등에 관한 지방정부를 포함한 정부의 각종 개발정책과 부동산 자료, 통계들만 잘 살펴도 누구나 알 수 있었을 것이란 말이다.

다시 한번 더 강조하지만,

부산 부동산 1차 상승기인 2009년경인 7~8년 전부터 몇 년간 각종 넷 시장에서 수만 명의 투기꾼, 네티즌들이 그토록 광기를 부렸던 센텀파크, 오륙도 에스케이가 오히여 6년, 8년간 잠잠했던 이유는 또 뭘까?

매사가 다 그렇지만 부동산 투자에 있어서도 주관적, 불명확한 자료에 의존하거나 엉터리, 어중이떠중이 정보, 언론, 전문가, 네티즌 등등의 선전선동에 놀아나다간 쫄딱 망하게 되어있다.

초고 차 방정식은 아인슈타인 등 소수 물리학, 수학자들은 풀 수 있지만 수만, 수십만 대중들의 선동, 투표로 오는 절대 풀 수 없는 법이니,

객관적이고 정확한 각종 자료나 통계가 아닌 개언론,개티즌,개전문가나 여론의 선동에 놀아나다간 쪽박 차게 되어 있다는 말이다.

이하, 보다 더 구체적이고 세부적으로 예시해 본다.

전용면적 25평을 기준으로. 해운대 우동 트럼프월드 센텀의 올해 2016년 1월부터 5월까지의 매매 실거래가는 총 7건으로 5.6억에서 6.0억이고 전세가는 총 세건으로 4.0에서 4.4억이다.

해운대 우동 마리나 형제들은 거래량이 빈약하여 신뢰성을 저해하기에 대우마리나 1, 2, 3단지, 그리고 경남 마리나까지 4개 단지를 모두 더한 자료로, 매매 실거래가는 총 13건에 5.0억~5.7억이며 전세가는 최근에 급격하게 올랐어도 주로 2억 대다.

인근 대우 동삼, 경동 마리나, 동부 올림픽, 센텀 삼환, 상호가든 등도 약하나마 마리나 형제들과 유사한 상황이다.

해운대 우동 자이 1차의 매매 실거래가는 총 19건으로 4.7억~5.6억이며 전세가는 최근에 많이 올라 총 4건 3.5억~3.8억이다.

그 해운대 자이의 매매 19건 중 4억대는 4개에 불과하기에 5억 대에 대한 신뢰성이 아주 높아 보인다.

해운대 재송동 더샾 센텀파크 1차의 매매 실거래가는 총 19건에 4.5억~5.3억이고, 마찬가지로 매매가가 4억대는 5개에 불과하다.

전세가는 총 22개에서 3.2억~3.8억이다.

해운대 중동 스위첸은 유의미한 자료가 없고, 중동 래미안은 실거래가가 빈약하여 2015년 하반기부터 올해 오월까지를 합산했다.

매매가는 총 18건에 4.5억~5.4억, 전세가는 3.0~3.8억이다.

동래구 명륜 아이파크 1단지의 매매가는 총 15건에 4.3~5.2억이며 전세가는 총 6건에 3.5억~4.9억이다.

반대로, 매매 총 15건 중 5억 이상이 2개에 불과하고 전세는 총 6건 중에서 4억 이상이 2개뿐이다. 4.9억은 업 계약 혹은 오류로 의심된다.

마찬가지로 상기한 아파트들 또한 2차 상승기 내에 6억을 넘기게 될 것이다.

연제구 캐슬 피렌체는 전세 거래가 없고 매매만 총 8건에 4.5억~5.1억이다.

동래구 온천럭키 등등도 크게 다르지 않다.

지금의 동래, 연제구의 집값은 해운대구와 많이 차이가 나 불가능해 보이겠지만, 2차 상승기 내에 명륜동 자이, 사직동 캐슬, 인근 금정구 장전동 래미안 등 역세권에 새 아파트 등이 입주할 무렵이면 중부산 아파트들도 마찬가지로 최고가를 기준으로 6억을 넘기게 될 것이다.

왜?

동래구 또한 인접 연제구와 더불어 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전할 것이기 때문이다.

즉, 온천 2, 4, 거제 2구역 래미안, 복산 1구역 자이 등등의 대단지 재개발 외에도 충렬, 새동래, 안락 등 수안, 안락 등 소규모 재건축이 순조롭게 진행되고 있기 때문이다.

다음은 시범 케이스 소지역인 수영구 남천 삼익비치의 매매가는 총 9건에 4.6억~5.2억이고 전세가는 1억 대다.

남구 대연 힐스테이트푸르지오의 매매가는 총 16건에 4.1~5.3억이고 전세가는 총 14건 중 3.5~4.4억이다.

매매 총 16건 중 4억대는 3개 애 불과하고 전세 14건 중 3억대는 4건에 불과하며, 고가와 저가의 차이가 너무 커 4억 대의 매매가와 3억 대의 전세가는 다운계약으로 의심받을 여지가 충분하다.

수영구 남천 하늘채 또한 거래량이 빈약하여 작년 하반기부터 올해 오월까지를 합산했다.

매매가는 총 10건에 5.2억~5.4억이고 전세가는 총 4건에 3.8~4.2억이다.

반대로 수영구 민락 더 샵 센텀포레는 매매 실거래가 없었고, 전세는 총 12건에 3.5억~4.0억이다.

남구 용호동 자이의 매매는 총 10건에 4.5억~4.98억이며 전세는 총 4건에 3.4~4.0억이다.

마찬가지로 상기한 아파트들은 2차 상승기가 2018년까지만 지속되어도 2차 상승기 내에 6억, 7억을 넘기게 될 것이다.

최근 1,2년간 집값, 전셋값이 가파르게 올랐던 해운대 우동,특히 전세가 격차를 많이 줄였음에도 불구하고,

남천, 대연동의 집값, 전셋값이 해운대에 비해 상대적으로 덜 가파르게 올랐음에도,

시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 집값은 해운대와 비슷하고 오히려 실수요를 잘 반영하는 전세가는 왜 해운대 보다 높을까?

수영구, 남천동 집값은 2020년대 초반 삼익 타워, 대연 비치가 재건축 후 입주할 무렵 해운대, 우동을 압도적으로 제치고 강남 3구에 근접하게 될 것이다.

남구, 대연동 집값은 대연 비치, 용호동 W 등이 앞장서 이끌고 대연 혁신, 뷰 힐스, 레전드, 자이, 푸르지오 파크 등이 뒷받침하며 안정적으로 상승하다가 북항 재개발 및 인근 감만1, 우암 1, 2, 문현 1, 3구역 재개발과 함께 대연 3, 4구역, 늦어도 대연 8구역 재개발이 재정비될 무렵인 2030년에는 강남 3구에 근접하게 될 것이다.

부산에서도 소외된 부산 원도심, 서, 북부산, 외과 지역도 마찬가지다.

상기에 예시한 아파트들 중 일부는 지금은 불가능해 보이지만, 가정으로 부산 부동산 2차 상승기가 2018년까지 지속될 수 있다면, 부산 부동산 2차 상승기 내에 낙후지역인 부산 원도심, 서, 북부산의 대표 아파트들도 전용 면적 25평을 기준으로 부산 전 자치구 대표아파트들의 기본가격대가 될 5~6억 대가 될 수 있을 것이고, 경우에 따라 6억 대를 넘어 7억, 8억 대도 가능하게 될 것이다.

만약 부산 부동산 2차 상승기가 지금부터 3년 후인 2019년까지 더 장기간 지속될 수 있다면,

2019년 전후 전용 25평은 9억, 10억도 넘길 수 있을 것이고, 지속되지 않아 쉬어 간다면 지금부터 6~7년 후인 2021~2023년 전후의 부산 부동산 3차 상승기에는 9억을 넘어 12, 심지어 15억 대를 넘길 수 있을 것이다.

마지막으로, 시범 케이스 지방인 부산 아파트의 거래량 순위에 대해 살펴본다.

거래량은 객관적 공급물량 등과 더불어 가격의 선행 내지 동행지표로 꽤 신뢰성이 높은 자료이지만 반드시 그런 것은 아니다.

투자수요가 지나치게 빈약하거나 투기꾼들의 발호, 혹은 정부의 강력한 부동산 억제책, 통제로 시장이 왜곡되면 거래량이 늘고 공급량이 줄어도 집값은 오히려 하락할 수도 있고,

반대로 거래량이 줄고 공급량이 늘어도 집값은 상승할 수도 있다.

그런 이유로,

특히, 하단 가락타운 3,1단지, 오륙도 에스케이 뷰, 다대 롯데캐슬 몰운대 등등 아래에 예시된 것처럼, 부산시 아파트의 거래량 증가와 집값 상승 간의 신뢰성은 서울과 비교해 상대적으로 낮고 약한 것으로 보인다.

워낙 낙후, 노후된 대다가 변변한 기업, 일자리조차 없고 수요층마저 빈약한 부산.

낙후된 전국 지방과 마찬가지로 부산에서도 낙후된 지역의 아파트들이 더 많이 상승해야 하는데 안타깝지만 현실은 그 반대다.

그래서 필요악으로, 그들 부산 내 낙후된 아파트들의 가격 회복을 위하여, 그 회복을 자극, 촉진할 상기한 1~3%ㅡ 나아가 10% 부산 최고가 극소수 아파트에 관심을 계속 가질 수밖에 없는 것이다.

상기한 것처럼 전용 면적 25평 부산 최고가 아파트 실거래가가 9억, 12, 15억으로 상승할 정도로 부산 부동산시장이 대세 상승을 지속한다면 이하에 예시된 아파트들의 가격은 지금처럼 계속 1~4억 대에 머무르진 않을 테니까.

이하는 그 낙후된 지역의 아파트들이자, 2013년~2016년 4년여간의 부산시 아파트 총 거래량 상위 순위다.

가락타운 3단지:사하구 하단동, 507건

오륙도 에스케이 뷰:남구 용호동, 406건

가락타운 1단지:사하구 하단동, 393건

사직쌍용예가:동래구 사직동, 386건

다대동 롯데캐슬 몰운대_사하구 다대동, 361건

연산자이_연제구 연산동, 295건

연산 엘지_연제구 연산동, 284건

동원로열듀크_북구 화명동, 266건

센텀센시빌_해운대구 우동,261건

센텀 동부센트레빌_해운대구 재송동, 255건

구서 우성_금정구 구서동, 245건

센텀이 편한 세상_해운대구 재송동, 245건

메가 센텀 한화 꿈에 그린_해운대구 반여동, 240건

정관 동일스위트 1차_기장군 정관읍 용수리, 229건

건영 2_해운대구 좌동, 226건

대 림 쌍용 강변타운_북구 화명동, 216건

롯데낙천대_북구 화명동, 216건

2020.7.4일에 모니터링된 언론 등의 자료들 중 일부.

bebe

"평생 전세난민" "절망감만 가득" "기대한 내가 바보"… 3040 폭발.

중략.. 이 특공은 맞벌이 3인 가족이라면 생애 최초는 월 555만원, 신혼특공은 월 722만원보다 적게 벌어야 신청 가능하다. 2018년 기준 대·중견기업 평균 월급이 501만원, 중소기업 평균이 231만원이어서 부부 중 한 명만 대기업을 다니면 특공 신청이 어렵다. "대기업 맞벌이보다 금수저 무직 부부가 유리하다"는 얘기가 그래서 나온다.

청약에 당첨된다 해도 자금 마련 길이 막혀 있다. 최근 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡(평)당 2703만원으로, 25평형(공급면적)이 6억7575만원에 달하는데 투기과열지구인 서울에서 주택담보대출은 집값의 40%까지만 나온다. 분양가 6억원짜리 아파트에 당첨돼도 3억6000만원은 알아서 마련해야 한다. 결혼 5년 차인 정모(33)씨는 "아이가 둘이라 당첨 가능성은 있지만 돈을 마련할 길이 없다"고 했다.

투기꾼 잡겠다던 대출규제, 실수요자까지 잡았다.

회사원 유모 씨(38)는 2018년 결혼하면서 서울 영등포구의 한 주상복합아파트에 5억8000만 원짜리 전셋집을 얻었다. 맞벌이인 그는 전세로 사는 2년간 집을 사기 위해 악착같이 6000만 원을 모았다. 하지만 그새 집값이 저축액보다 훨씬 많이 뛰었고, 그나마 대출 규제 강화로 차액을 빌릴 수도 없게 됐다. 결국 그는 집을 사는 대신 같은 단지 내 다른 전셋집으로 옮기기로 했다.

집값이 날이 갈수록 치솟는데 정부가 주택 시장 안정화를 이유로 대출 규제를 강화하면서 무주택자들의 허탈감이 커지고 있다. 집을 사기 위해 돈을 모으는 속도보다 집값 상승 속도가 빠른데, 은행에서 빌릴 수 있는 돈의 한도는 갈수록 낮아져 ‘금수저’나 현금부자가 아니고선 내 집 마련이 어렵다는 불만이 나온다.

3일 경제 부처 등에 따르면 현 정부 출범 직후 서울 기준 각각 70%, 60%였던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각 40%로 줄었다. 9억 원보다 비싼 아파트를 살 때 9억 원 초과분은 LTV가 20%만 적용되고 15억 원 이상 아파트를 살 때는 대출이 아예 안 된다.

이처럼 정부가 대출 한도를 옥죄는 이유는 부동산 등 자산시장으로 몰리는 유동성을 제어할 마땅한 방도가 없어서다. 글로벌 금융위기 이후 시장에 풀린 막대한 유동성이 부동산과 주식, 가상화폐 시장 등을 옮겨 다니며 쏠림현상을 빚고 있지만 경기가 부진하다 보니 섣불리 금리를 끌어올릴 수 없어 대출 규제로 수요를 잠재우려는 취지다.

한국은행에 따르면 금융위기 때인 2008년 12월 1430조 원이던 통화량(M2·광의통화)은 작년 말(2908조 원) 두 배로 늘었다. 이 기간 주택담보대출 평균금리는 연 6.81%에서 2.45%로 떨어졌다.

유동성 관리에 어려움을 겪던 정부는 주택 수요를 억제하려 대출 규제를 강화해 왔지만 집값을 잡는 데 실패했다. 이에 매번 더 강화된 대출 규제를 내놓자 집값 상승과 대출 제한 압력을 동시에 받게 된 미래의 실수요자까지 서둘러 주택을 사들이는 소위 ‘공포 구매(panic buying)’가 발생하고, 이는 다시 집값을 자극하는 악순환이 되풀이되고 있다.

동아일보가 시중은행에 의뢰한 결과에 따르면 연소득 8000만 원인 무주택 부부가 서울 동작구 흑석한강센트레빌 2차 아파트(전용 84m²)를 살 때 2017년 6월(매매가 8억9500만 원)에는 대출을 끼고 본인 자금 3억9200만 원이 필요했지만 올 6월(매매가 12억5000만 원)에는 자기 돈 8억5700만 원이 필요하다. 집값은 뛰었지만 대출 가능액은 줄어든 때문이다.

정부 지원도 서울의 경우 갈수록 기대하기 어려운 상황이다. 대표적인 서민정책자금인 보금자리론은 6억 원 이하 집을 사는 무주택자에게 최대 3억 원까지 빌려준다. 하지만 서울 집값이 크게 오르면서 이 기준을 충족할 수 있는 집 자체가 적어지고 있다. 부동산114에 따르면 서울의 6억 원 이하 아파트는 현 정부 출범 첫해인 2017년엔 60%대였지만 올해는 30%로 줄었다.

2020.07.04. 05:39답글쓰기

bebe

임대차 3법..물량 감소로 전셋값 급등..."세입자에 지옥 될수 있다"

6·17부동산대책’ 이후 전월세시장이 더욱 불안해지면서 슈퍼 여당과 정부가 추진하는 ‘임대차 3법’이 속도를 낼 것으로 보인다. 임대차 3법은 ‘전월세신고제와 전월세상한제, 그리고 계약갱신청구권 도입’ 등을 말하는데 현재 국회에 법안이 계류된 상태다. 부동산 전문가들은 이 법안이 역효과를 키울 수 있다며 우려하고 있다. ‘세입자 천국’을 만들겠다는 선의의 의도와 달리 정반대의 현상이 나타날 수 있다는 것이다.

무엇보다 전세물량 감소와 전셋값 급등이 발생할 가능성이 높다. 계약갱신 청구 시 전셋값을 크게 올리기 어려워지면서 집주인들이 한번에 전세가를 올릴 것으로 예측되기 때문이다. 전세 대신 월세로 돌릴 가능성도 높다. 여기에 각종 규제로 인한 전세물량 감소 또한 전세시장 불안을 부채질하고 있다. 국토교통부는 지난 2018년 9·13대책을 통해 주택에 2년간 실거주해야만 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했다. 이에 따라 신축 아파트 입주 때도 생각보다 전세물량이 나오지 않는 상황이다. 입주물량이 대거 몰린 서울 강동구의 전세가가 상승하고 있는 것이 한 예다. 6·17대책에서도 재건축 분양권을 받으려면 2년간 실거주하도록 해 전셋집은 계속해서 줄어들 것으로 전망된다.

당정이 추진하는 임대차 3법의 사례가 된 독일에서도 순기능보다 역기능이 더 많다. 독일은 임대차계약 존속기한에 제한을 두지 않고 계약하는 것이 일반적이다. 임대인이 주택을 사용해야 하거나 건물을 철거 또는 개량할 때 등으로 임차인 퇴거도 제한하고 있다. 임대료는 국가·조합 등에서 정해 일정 가격 이상을 받을 수 없도록 했다.

문제는 세입자의 권리가 커지면서 주요 도시에서는 임대를 하는 집주인 수가 급감한 점이다. 임차인들이 베를린 등 주요 도시에서 ‘셋집’을 구하기 위해서는 ‘취업준비생’ 못지않은 노력을 해야 한다. 집주인에게 자신이 성실하게 월세를 낼 수 있다는 점을 증명해야 한다. 집주인들은 3개월간의 임금과 여권 사본, 은행 신용등급 등을 증명하는 서류는 물론 자기소개서와 면접을 요구하기까지 한다. 면접에서는 전과 여부는 물론 담배를 피우는지, 애완동물을 키우는지, 심지어 결혼 예정자가 있는지 등 개인적이고 상세한 사항들까지 물어본다. 강력한 규제에도 임대료는 급등했다. 독일연방은행에 따르면 지난 10년간 독일 내 주요 7개 도시의 임대료는 57.0% 상승했다. 주택가격이 118.4% 뛴 점도 있지만 베를린·뮌헨 등 독일 주요 도시에서 주택수요가 폭발하며 세입자 간 경쟁이 치열해진 점이 영향을 미쳤다.

2020.07.04. 05:48답글쓰기

bebe

부동산 주무 부처인 국토교통부는 그동안 최근 3년간(2017~2019년) 주택공급량은 평년 수준을 웃도는 수준이고, 수도권 공공택지에서 2020년 이후 공급할 아파트는 총 77만호에 달한다며 "공급은 충분하다"는 입장을 누누이 밝혀왔다.

전국 주택공급량은 ▲2017년 56만9000호 ▲2018년 62만7000호 ▲지난해 51만8000호로, 최근 10년(2010~2019년) 평균 45만7000호를 웃돌고 있다. 서울의 경우도 10년 연평균 6만9000호보다 많은 ▲2017년 7만1000호 ▲2018년 7만8000호 ▲지난해 7만5000호가 공급됐다.

하지만 이 같은 공급 증가 상황에서도 수도권 인구 증가세가 더 가팔라, 지난해 처음으로 수도권 인구가 우리나라 전체 인구의 절반을 추월한 상태다.

국토부는 주거복지로드맵, 수도권 30만호 공급계획 등을 통해 ▲올해 10만1000호 ▲2021년 11만6000호(사전 청약물량 9000호 포함) ▲2022년 11만호 ▲2023년 11만7000호 ▲2024년 10만5000호 ▲2025년 이후 22만1000호를 확보하고 있다고 밝혔으나 수도권 내 늘어나는 주택 수요를 감당하지 못하고 있다.

무지, 무능의 극치 뭉가 패거리들은 죽었다 깨어나도 모르겠지만, 경기, 인천, 서울 지방 집중 현상이 지속되는한 공급 물량이 줄어든다면 여태까지의 집값 상승처럼 중장기 전세가 급승은 불보듯 뻔하다.

임대차 3법이 통과된다면 전세가 단기 급등도 충분히 예상 가능하다.

2020.07.04. 06:13답글쓰기

bebe

뭉가 패거리들이 전세가를 잡아?

문재인 대통령이 2일 실수요자 보호를 강조하며 주택 공급 확대를 주문한 것과 관련해 정부가 우선적으로 전셋값 대책을 내놓을 것으로 예상된다. 6ㆍ17 부동산 대책 이후에도 서울 전셋값이 폭등하면서 서민들의 불만이 쏟아지고 있는 데 따른 것이다. 여당도 부동산 대책을 서두르고 있다.

정부 고위 관계자는 3일 아시아경제와의 통화에서 "현재 부동산시장에서 가장 큰 문제는 서울 전셋값이 안 잡히는 것"이라며 "세제를 강화하는 방안도 즉시 효과가 떨어지기 때문에 여러 가지 대안을 놓고 고심하고 있다"고 말했다.

정부가 내놓을 추가 대책으로는 전ㆍ월세 상한제를 포함한 주택임대차보호법개정안(임대차3법) 추진, 정부 임대주택 공급 확대, 1가구 2주택자의 전세 임대소득 과세 등이 거론된다. 국토교통부와 기획재정부 등 관계 부처는 협의 후 곧 대책을 발표할 예정이다.

우선 정부와 더불어민주당은 21대 국회에 발의된 임대차3법 처리에 속도를 낼 전망이다. 주택 임대차보호 법안에는 세입자 주거 복지 실현을 위한 문재인 정부의 공약 사항이었던 계약갱신 청구권 1회 연장(2+2년)과 5% 전ㆍ월세 상한제 등의 내용이 모두 담겼다. 국토부 관계자는 "전ㆍ월세 상한제 등 임대차3법은 국정과제인 만큼 추진하게 될 것"이라며 "현실적으로 전세시장이 불안하지만 공급 측면에서는 늘릴 방안이 마땅치 않다"고 말했다. 하지만 정부 일각에서는 임대차3법 시행 시 초기 전세가격 급등 등 시장 상황이 오히려 악화될 것을 우려하고 있다.

실제로 서울 전세값 상승세가 심상치 않다. 지난 2일 한국감정원은 2020년 6월5주(6월 29일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과 서울 전세가격이 지난주에 비해 0.1% 올랐다고 밝혔다. 서초구(0.2%), 강동구(0.17%), 송파구(0.16), 강남구(0.14%)로 강세를 보였다.

정부는 전세 물량 공급 확대 방안도 함께 추진할 예정이다. 매년 약 14만가구의 임대주택 공급 물량을 확대하거나 공급 시기를 앞당기는 방법을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 하지만 즉시 효과가 나타나지 않는다는 점에서 우려된다. 임대주택을 공급하기 위해서는 부지를 확보하고, 예산을 반영해야 하는 등 시간이 걸리기 때문이다. 정부 관계자는 "정부 차원에서 지원해줄 수 있는 것은 임대주택 공급 시기를 앞당기는 것뿐"이라며 "다만 공급 부지를 확보하는 데 시간이 걸리기 때문에 당장 시장 효과를 보기는 어려울 것"이라고 말했다. 또 '1가구 3주택자의 전세 임대소득' 과세 기준을 2주택자로 해당 요건을 바꾸는 정책도 전세 대책에 포함될 가능성이 있다.

2020.07.04. 06:15답글쓰기

bebe

서울지방 전세가 53주 연속 상승.. 전세, 사라질까요?

주택시장에서 '전세'(傳貰)가 뜨거운 감자입니다. 서울 아파트 전셋값 상승세가 심상치 않습니다. 전세 품귀 현상을 보이면서 전셋값이 천정부지로 치솟고 있습니다. 전셋값은 53주 연속 오름세입니다. 전세 물건 찾기란 '하늘의 별 따기'입니다.

문재인 정부 들어 서울 아파트 중위 전셋값이 5322만원이나 올랐습니다. 주머니 사정이 빠듯한 직장인이 감히 넘보기 어려운 수준입니다.

당장 다가오는 가을 이사철이 걱정입니다. 이대로 가면 가을 이사철과 맞물려 '전세대란'이 일어날 수 있다는 우려가 점점 커지고 있습니다. 또 서울과 수도권 전셋값이 급등하고, 결국 집값까지도 밀어 올릴 수 있다는 암울한 전망도 나오고 있습니다.

정부의 잇단 규제로 임대 물량이 갈수록 줄어드는 데 반해 수요는 계속 늘고 있는 탓입니다. 오는 8월 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 매매 대신 전세를 택하는 청약 대기 수요까지 전세시장으로 몰리면서 가뜩이나 부족한 전세시장의 수급불균형이 더욱 심화될 것으로 보입니다.

여기에 0%대 초저금리로 인해 전세를 통한 은행이자 수익이 사실상 무의미해졌습니다. 은행 이자보다 높은 수익을 얻을 수 있는 월세를 선호하는 집주인이 늘어나고 있습니다. 또 지난 6·17 부동산 대책으로 재건축 단지를 분양을 받으려면 2년을 실거주해야 하는 의무조항이 전세대란을 부채질하고 있습니다.

내년 신규 아파트 입주 물량도 올해의 절반 수준으로 줄어들어 전세 품귀 현상이 더욱 심각해질 전망입니다. 부동산인포에 따르면 내년 서울 입주 물량은 2만3217가구로, 올해 4만2173가구의 절반 수준입니다. 또 2022년에는 1만3116가구까지 축소됩니다.

2020.07.04. 06:19답글쓰기