2022.03.05.둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 택지비 및 일반분양가 산정, 분양 시기 등 재건축 진행 상황

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

부푼 꿈을 안고 야심차게 시작했던 1월은 어영부영하다 보니 지나가고, 2월은 짧은 달이라 눈 깜짝할 사이에 사라지고, 바야흐로 봄의 서곡을 알리는 3월이 시작됐습니다. 오늘은 동면하던 개구리도 깨어난다는 경칩입니다. 서울에서 개구리를 구경할 일은 1도 없지만 3월이란 계절은, 개구리의 세상 밖 회동은 삶의 활력소가 되고 무언가를 해야되겠다는 각오를 다지게 합니다.(속마음입니다. 경칩은 개뿔! 넘 추워서 얼어 뒈질 것 같았습니다.)))))

사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 속담처럼 그 어느 것도 인근 중개업소에서 계약을 했다는 소식 만큼 긴장감을 주지는 않지만 새 생명을 잉태하는 봄이란 계절은 장기간 거래절벽으로 경제활동(소득활동)에 무감각한 내게 동기부여를 해주는 도구임은 확실합니다.(말로만입니다.ㅋ ㅋㅋㅋ)))))

하지만 여러분들도 아시다시피 작년 12월 전후로 거래절벽이 본격화된 상황이라 정말 정말 절대적으로 싼 매물이 아니라면 계약으로 이어지기가 쉽지 않은 시기입니다. 계약서 쓸 준비는 되어 있는데 고객님(매도인, 매수인)의 움직임이 없습니다.

설상가상으로 지난 2월 28일 토지 취득 시에도 자금조달계획서를 제출해야 된다는 개정안이 발표됐습니다. 무슨 뜻인고 하니 토지인척 하는 둔촌주공아파트 조합원 입주권도 2월 28일 계약분부터는 자금조달계획서 제출 의무화 대상이라는 것입니다. 주택에 이어 토지도 자금조달계획서 제출 대상이니 빠져 나갈 구멍이 없어진 겁니다. 정말 죽어라 죽어라 합니다. 이제 건물이랑 상가만 남은 건가요? 이해를 하면서도 해도 해도 너무한다는 생각은 떨칠 수가 없습니다.(주어는 없습니다.)

암튼 현재 부동산 시장은 '사자, 팔자' 라는 잣대를 들이댈 상황이 아닙니다. 이러한 시장 상황에서 매매 수급지수를 따져본들 무슨 소용이 있겠습니까 만은 굳이 말씀드린다면 매수자 우위 시장이라고 하겠습니다. 그렇다고 매매가격이 급락하였는가 하면 그렇지도 않습니다. 소폭 하락 국면입니다. 따라서 매수자가 취할 최상의 스탠스는 관망이라고 생각됩니다. 단연코 관망입니다. 20대 대통령 선거 이후라고 곧바로 달라질 상황은 아닙니다. 다만, 어느 후보가 대통령에 당선되는지에 따라 부동산 시장의 향방이 달라질 것이기에 개인적인 사정으로 꼭 매도할 상황이거나 급매물 매수가 아니라면 좀더 기다리는 것도 투자의 한 방법이 아닌가 생각됩니다.

★〓둔촌주공아파트 입주권 매도, 매수해도 되나?

당당하게 "바로 매도해야 됩니다.", "오늘 매수해야 됩니다." 라고 하면 안되겠죠?

과거에도, 현재에도 적극성이 부족한 조폭마누라입니다. 부자되기는 애저녁에 틀렸습니다. 태생이 현재 상황을 진솔하게 설명하고 계약자가 스스로 결정하게 하는 스타일이다 보니 간신히 입에 풀칠하는 정도입니다.(지금은 코로나로 경제 폭망이라 입에 풀칠도 못하지만 말입니다.))))) 이런 조폭마누라가 전생에도 없던 부동산 중개업을 하고 있으니 지나가던 개가 웃을 일입니다. 서당개 3년이면 풍월을 읊는다고 그 수줍음 많던 조폭마누라가 지금은 상담에서 계약까지 이끌어 내고 있으니 장족의 발전입니다. 칭찬받아 마땅한 일입니다. 그렇다고 소위 말하는 부동산 물귀되기는 틀렸고 그냥 부자로 사는 정도입니다. 부자(아들의 아버지와 아들) 데리고 살고 있다는 말씀입니다. 오늘도 역시나 쉰소리 대마왕 조폭마누라는 삼천포로 빠지고 있습니다.(죄송 죄송~ㅋㅋ)))))

본론으로 돌아가서 둔촌주공 조합원 입주권 매도, 매수해도 되는지 궁금합니다.

앞서 말씀렸지만 개인적인 사정으로 꼭 팔아야 하거나 상급지로 갈아타는 경우라면 당연 매도해야 할 것입니다.

대기 매수자라면 급매물이면 OK!

아니면 일정 시점이 되면 매수해야겠죠?

어떤 창도 막아낼 수 있는 방패와 어떤 방패도 뚫을 수 있는 창의 이야기처럼,

우산 장수 아들과 나막신 장수 아들을 둔 어머니 이야기처럼 모순된 상황이라 대답하기 곤란하지만

장기적은 관점에서 본다면 매수하는 것을 권장하고 싶습니다. 둔촌주공 투자가치 분명하고, 어쨌든 우상향 예상됩니다.

최근 택지비 재산정과 공사비 증액 건으로 조합과 시공사가 대립 관계에 있어 분양가 산정과 분양일정이 늦어짐에 대한 불안감이 고조되는 상황이긴 하지만 이 또한 시간이 해결해 줄 것이기 때문입니다. 항간에는 23년 8월 입주 일정에 차질이 생길거라는 보도도 나오고 있는데요 아직 조합의 공식적인 발표는 없었습니다. 조합은 시공사와의 갈등을 해결하려고 부단히 노력하고 있습니다. 좋은 결과 있을 겁니다.

★〓둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온) 총분양 세대수

○ 아파트: 지하 3층~지상 35층, 85동 12032세대(소형임대 1046세대)

○ 상가: 5호선상가, 9호선상가, 일반상가 2곳

○ 시공사: 현대건설(주간사), 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 컨소시엄

○ 34평 25평 조합원은 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시 등 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 본인 비용 부담하에 선택 가능

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

★〓둔촌주공아파트-올림픽파크 포레온-입지(교통, 교육, 생활편의시설)

○ 교통-단지내 지하철 5호선, 9호선 개통으로 더블역세권입니다.

○ 학군-단지내 초중고교 유치로 학부모 선호도가 아주 높습니다.

○ 생활편의시설-단지내 중앙구립도서관, 어린이도서관, 문화센터, 키즈카페, 수영장, 스쿼시, 골프연습장, 농구장 등 체육시설, 사우나, 스카이라운지, 야외수영장, GX룸, 게스트하우스, 조식서비스 등 다영한 커뮤니티 시설 건립으로 생활이 편리합니다.

○ 녹지공간-게다가 단지내 산책로, 근린공원 2곳, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원, 석촌호수 등 녹지공간이 아주 많습니다.

○ 기타-단지 건너 편에 재래시장이 있어 좋습니다. 롯데백화점 잠실점, 현대백화점 천호점, 이마트, 코스트코 하남점 ,아산병원, 강동성심병원도 인근에 있습니다. 소위 말하는 역세권, 학세권, 녹세권, 상세권입니다. 집값 생각하면 행정구역이 강도구라는ㅈ것이 철천지 웬수 같지만 둔촌주공 매수, 장기적인 관점에서는 좋은 선택이었다고 생각할 것입니다.

★〓2022.03.05.현재 둔촌주공 전체 부동산 매물 중 최저가 조합원 입주권 매매 시세

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비용+취득세

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산으로 매수비용 3000만원~6000만원 절감 효과

○ 착공 전까지 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(매수인은 주택 수 관계없이 매수 가능)))))

○ 착공 3년 후 준공이 안될 시 3년 이상 보유자 예외 전매허용(22년 12월 3일~23년 준공 전까지))))

○ 기존주택+둔촌주공 입주권=기존주택 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②중과세(일반세율 양도차익의 6%~45%에 +20%, +30%)))))

○ 둔촌주공입주권+신규주택=둔촌주공 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②대체주택 비과세 ③다주택자 일반세율 양도차익의 6%~45%(양도세 중과 없음)))))

○ 둔촌주공 매수 시 2022년 2월 28일 계약분부터 자금조달계획서 제출 대상

○ 둔촌주공 매수 시 취득세 4.6%(무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 동일 세율)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(초기 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)))))

○ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함(무주택자, 1주택자 처분조건)

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

○ 둔촌주공 18평+18평(39㎡+39㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

이상 2022.03.05. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 재건축 진행 상황~~~브리핑이었습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도, 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

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건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

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