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네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
2019.04.09.
옥매화에 내리는 맑은 햇살.
4.
그럼 보다 더 구체적으로 부산 부동산 시장은 언제부터 얼마만큼 오를 수 있을까요? 부산시 아파트 공급물량 과다, 미분양 물량 증가, 인허가 물량 증가 등을 제시하여 향후 몇 년 간 침체를 겪을 수밖에 없다는 주장들부터 어찌하여 제주시 노형동, 대전 서구 둔산동, 대구 범어동 등의 아파트 가격이 급등할 수 있었고 전 고점을 뚫고 더 갈 수 있을까 등까지 질문과 관련하여 원론적으로 간단하게 언급해 봅니다.
과거 전국적 고성장, 고성장, 고금리 시기 때였기에, 해운대 신도시 등 지방 신도시들조차 20년 간 분양가 4~6천만 원 대에 비해 한때는 열 배 가까이 올랐던 적이 있었고, 지금도 5~6배에 올라있는 상태인데, 아무리 부산이 발전해도 부산 부동산 시장은 물론 전국 부동산 시장은 그렇게 상승할 수 없을 것입니다.
통일 변수 등을 제외하고, 2010년대 이후부터 우리나라의 잠재 성장률 등 거시 경제, 인구 구조 등등의 현재, 장래의 상황은 과거 고도성장, 폭발적 인구 증가 시대와 크게 다르기에, 우리나라의 부동산 시장 상황도 크게 달라질 수밖에 없기 때문입니다.
최근 몇 년간 비정상적인 가격 급등을 보여준 서울 강남이나 앞서 언급한 대구 수성구 등등의 지역민 선호 소수 아파트 시장조차 전국적, 지역적 투자 수요와 전국적, 지역적 각종 양극화 심화의 혜택을 독점하고도 십여년 후 오버 슈팅이 없는 한 아파트 가격이 열 배, 다섯 배는커녕 두, 세 배 상승조차 어려워질 것입니다.
예를 들어, 전라남북도의 유일 광역시로서, 전라 남북도 전체 지역민의 수요를 가정해도 투기꾼과 더불어 호남의 고가 아파트 유효수요가 남구 봉선동 등 특정 읍면동 내에서 극소수 특정 아파트 단지만 몰려들었기에 단기간에 두세배 급등이 가능했을 뿐...
부산, 대구, 대전지방 등도 광주시와 다를 바 없지만, 현재 역 버블 상태에 놓여있는 낙후된 전국 지방 부동산 시장은 자본 투입량, 인구, 일자리 증가, 도시 및 주거환경의 개선에 비례하여 회복 탄력성이 높아질 것입니다.
소수 지역의 소수 주택들은 10년 간 5배, 10배 상승을 불가능할지라도...
반면에, 자본이 집중되어 있고, 또 전국적인 유효수요가 있더라도 최근 비정상적인 가격 급등, 정부의 각종 규제책 등을 이유로 향후 십년 간은 서울 등의 실물 시장의 회복 탄력성은 상대적으로 미미할 수밖에 없을 것입니다. 물론 몇 년 더 서울 등의 부동산 시장이 활황을 보일 수도 있겠지만, 부동산 시장의 최고, 최대 악재는 지나치게 오래, 지나치게 많이 상승한 것입니다.
즉, 산이 높으면 골도 깊은 법, 최근까지 급등했던 서울, 경기 일부 지방 부동산 시장은 더 오를 수도 있겠지만, 이하에 예시 하는 부산 아파트들처럼 기회비용과 이자 등 금융비용, 조세, 준조세 등 각종 비용을 제외하고 잘해야 정기예금금리 정도의 순수익을 거둘 정도로 장기간, 혹은 중단기간 큰 폭의 시세 하락을 경험할 수도 있을 것입니다.
객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2022년 12월 23일 부동산 단신 5.
지난해 수도권광역급행철도(GTX) 호재로 급등했던 인천 ‘영종 오션파크 모아엘가 그랑데’는 558가구 모집에 86건이 접수됐다. ‘연수 월드메르디앙 어반포레’도 130가구 청약에서 40건만, ‘힐스테이트 인천시청역’(일반분양 400가구)도 270건만 접수했다. 지난해만 해도, ‘검단신도시 우미린 클래스원’은 평균 25.6 대 1의 경쟁률을 나타냈고 ‘e편한세상 부평역 센트럴파크’(219가구)도 평균 경쟁률이 6.06 대 1로 높았다.
인천 송도자이더스타에서 일부 청약자가 계약 해지를 한 것으로 확인됐다. 인근 더샵송도마리나베이의 전용면적 84㎡는 지난 11월 6억원대에 거래됐다. 송도SKVIEW의 같은 면적도 지난해 8월 10억5000만원에서 올 11월 5억6500만원에 거래되며 반토막이 났다. 미추홀구 도화동 서희 스타힐스더도화도 분양 계약 전면 취소를 검토하고 있다.
경기도 수원시 영통구만 하더라도 지난 8월 '영통자이' 653가구, 9월 '영통아이파크캐슬3단지' 664가구가 입주했고 이달에는 '영통롯데캐슬엘클래스1BL' 642가구와 '영통롯데캐슬엘클래스2BL' 609가구 입주가 진행 중이다. 내년에도 '영흥공원푸르지오파크비엔' 등 1600여 가구 입주가 예정돼 있다. 한편, 부산 수영구 남천동 '남천자이', 울산 남구 신정동 '빌리브리버런트', 경남 창원시 의창구 사화동 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’를 공급한다.
광주시 광산구 첨단지구 ‘라펜트힐’, 충남 홍성군 내포신도시 메타피아, 강원도 원주시 원주롯데캐슬시그니처를 공급한다. 충북 음성기업복합도시 ‘음성 우미린 풀하우스’와 강원도 '강릉교동 금호어울림 올림픽파크'는 중도금 무이자로 공급된다. 전남 광양시 더샵 라크포엠은 입주자 모집승인 취소와 분양 연기를 검토하고 있다. 경남 창원시 '창원 센트럴파크 에일린의 뜰'은 1순위 평균 32.94대 1를 기록했다.
2021년 12월 23일 부동산 단신 5.
세입자에 보유세 떠넘기기... 서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡는 보증금 9억원에 월세 145만원에 계약됐다. 2년 전 전세 8억9000만원이었는데 집주인이 전세를 시세(14억원대)만큼 올리는 대신 월세를 추가했다. 서울 동대문구 용두동 ‘래미안허브리츠’ 전용 84㎡도 2년 전 5억원에서 올해는 보증금 5억원에 월세 80만원으로 전환됐다. 강남구 대치동 은마 아파트 전용 84.43㎡는 지난 12일 전세 보증금 4억9350만원, 같은 날, 같은 면적은 7억5000만원에 계약이 이뤄졌다.
인천시 연수구 송도동의 ‘베르디움더퍼스트’ 전용 84㎡는 10억원으로 지난해(6억 2000만원) 대비, 4억 200만원(67.22%), 경기도 고양 일산서구 탄현동 ‘큰마을대림 현대아파트’ 전용 134㎡가 5억 8000만원으로 지난해(3억 4500만원) 대비, 2억 3500만원(68.11%) 올랐다. 인천 청라 한양수자인 레이크블루 아파트 전용면적 59㎡(9층)의 실거래가는 7억6800만원이고 인천 서구 검단신도시 검단금호어울림센트럴과 호반써밋1차의 매매호가는 10억 원이다.
서울 반포 아크로리버파크 전용 84㎡ 1주택자 보유세는 약 1200만원대에서 1300만원대, 서울 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 1채를 더 가진 2주택자의 보유세는 4400만원에서 올해 약 1억원으로 증가한다. 한편, 서울 영등포구 양평동1가 삼환아파트 전용 60㎡가 7억5620만원에 낙찰됐다. 감정가는 6억8600만원으로 낙찰가율은 110.2%이다.
서울시는 구로구 궁동 지구단위계획 결정안, 전농2지구중심 지구단위계획구역 및 계획안,상암택지개발지구 지구단위계획 결정안과 상암DMC 홍보관 부지 지구단위계획 운용방안도 수정가결했다. 구로역 및 신도림역세권 지구단위계획 결정안과 구로본 지구단위계획 결정안, 서울 휴먼타운 제1종 지구단위계획 결정안은 보류됐다. 종로구 창신동, 용산구 서계동, 정비구역 해제지역 한남1구역, 강남구 대청마을 등 '신속통합기획' 재개발 대상지를 선정한다.
부산 동래구 온천동 온천4구역 재개발 ‘래미안 포레스티지’. 부산진구 양정동 양정1구역 재개발, 인천 검단신도시 'e편한세상 검단 어반센트로', 대구 수성구 만촌역엘크루와 후분양 단지 ‘대구 시지 라온프라이빗’, 울산시 우정동한라비발디가 분양에 나선다. 충남 천안시 ‘호반써밋 포레센트’, 충북 음성군 기업복합도시(성본산업단지) ‘음성 푸르지오 더퍼스트’와 음성동문디이스트, 경북 포항 북구 ‘한화 포레나 포항2차’, 전남 나주시 ‘나주역자이 리버파크’도 분양된다.
경기는 화성시 '동탄2신도시동탄역디에트르(809.08대1)'와 과천시 '과천지식정보타운린파밀리에(718.31대1)'는 올해 최고 평균 청약경쟁률을 기록했다. 1398.05대 1의 경쟁률을 기록했던 경기 과천시 '힐스테이트 과천청사역' 웃돈 낮춰도 안 팔린다. 경기도 시흥시 `신천역 한라비발디`, 안성시 ‘효성해링턴 플레이스 안성 공도’, 오산시 오산세교2지구 ‘호반써밋 그랜빌2차’, 충북 청주시 ‘한화 포레나 청주매봉’, 경남 김해 내덕지구 ‘김해 장유역 한라비발디 센트로’를 분양한다.
2020년 12월 23일 부동산 단신 5.
'2억' 낮추자 너도나도 분양권 ‘다운계약’···안잡나? 못잡나?...인천 서구 ‘검단호반베르디움’. 해당 단지 전용 84.89㎡ 분양권은 지난달 7억 3,999만 원에 거래됐다. 하지만 같은 기간에 거래된 상당수 물건은 4억 5,000만~5억 원에 신고됐다. 최근 전매제한이 풀린 화성시 ‘신동탄포레자이’ 또한 마찬가지다. 해당 단지 전용 84㎡ 분양권 호가는 7억 원을 훌쩍 넘기고 있지만 실거래 자료에 등록된 거래가는 전부 6억 원 전후다.
실제 매매가보다 낮은 가격에 거래를 신고하는 이른바 ‘다운 계약’이 분양권 시장에서 좀처럼 사라지지 않고 있다. 정부가 분양권 단기 전매에 따른 양도 차익 환수를 강화하고, 다운 계약을 단속하겠다고 밝히고 있지만 시장에서는 사라지지 않고 있는 것이다.
김포시 관계자는 “집중 기간 단속 당시 다운 계약으로 처분이 내려진 건수는 없다”며 “매도·매수인의 통장 거래 내역 등을 확인하고 있지만 현금으로 거래하면 단속하기 어렵다”고 말했다
22일 관련 업계에 따르면 분양권 거래가 가능한 경기도와 인천 지역 등에서 이 같은 다운 거래가 여전하다. 실제 국토교통부 실거래가 자료를 보면 수원에서도 다운 거래로 의심되는 사례가 적지 않다. 수원 팔달구 ‘매교역푸르지오SK뷰’ 전용 84.97㎡ 분양권은 지난달 10억 692만 원에 거래됐다. 같은 달 해당 평형 분양권이 7억 4,980만 원에 거래된 내역 또한 있다. 같은 단지, 같은 평형이지만 2억 5,000만 원 넘게 차이가 난 것이다.
강북 전세도 10억 시대…임대차법이 불지른 서울 전셋값...서울 강남·마용성 등 핵심지, 두배 오른 아파트도 수두룩, 강북도 `전세 10억시대. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 실제 지난해 5억원대에서 구할 수 있었던 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡ 전세는 올해 7월 말 임대차2법이 시행된 이후 전세가격이 급등해 지난 10월에는 10억원에 거래되기도 했다.
서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용면적 200.59㎡는 지난 4월과 5월에 각각 40억원에 전세계약을 맺으며 올해 최고가 전세 아파트로 기록되기도 했다. 2년 전 같은 아파트 전용면적 234.97㎡가 15억원에 전세계약을 체결했는데 불과 2년 만에 두 배도 넘게 올랐다. 강북 아파트도 전셋값이 크게 올랐다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오1단지 전용면적 84㎡는 지난 10월 처음으로 전셋값이 10억원을 넘어섰고, 용산구 이촌동 한가람아파트 전용면적 84㎡ 역시 지난 11월 처음으로 10억원을 넘겼다.
강남 토지거래허가제 6개월…거래만 끊기고 집값은 못 잡아...22일 강남구와 송파구에 따르면 토지거래허가제가 시행된 지난 6월 23일부터 6개월 동안 대치·삼성·청담·잠실동에서 거래가 허가된 부동산은 총 523건(21일 기준)이었다. 강남구 대치·삼성·청담동 351건, 송파구 잠실동 172건으로 집계됐다. 그러나 가격은 잡지 못했다. 구역 지정 후 한동안 거래가 끊기면서 가격 역시 정체였지만 최근 매수세가 쏠리면서 최고가 거래가 터지고 있다.
잠실동 ‘아시아선수촌아파트’ 전용면적 178㎡는 지난 9일 39억5000만원에 신고가를 경신했다. 기존 최고가(39억원)보다 5000만원 높은 금액에 팔렸다. 대치동 ‘한보미도맨션2’ 전용 84㎡는 지난 7일 24억5000만원에 거래되며 기존 최고가(24억1000만원)를 넘어섰다. 삼성동 ‘삼성청담아파트’ 전용 114㎡는 지난달 19억5000만원에 신고가 거래를 마쳤다. 지난 5월 19억원에 거래된 뒤 5000만원이 올랐다.
인근 지역의 풍선효과도 나타났다. 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 114㎡는 지난 12일 32억원에 팔려 신고가를 다시 썼다. 지난 5월 29억원대에 거래된 주택형이다. 빌딩 거래에도 영향을 미쳤다. 부동산플래닛에 따르면 청담동은 규제 전이었던 1~6월 20건의 빌딩 거래가 체결됐지만 7~11월에는 12건으로 줄었다. 삼성동(17건→8건), 대치동(13건→6건), 잠실동(6건→2건)도 감소세를 보였다. 하지만 이들 지역과 가까운 논현동은 같은 기간 34건에서 58건으로 70.6% 증가했다. 역삼동(43건→65건), 서초동(33건→53건) 등도 빌딩 거래량이 늘었다.