(윤정웅칼럼) 부동산투자 성공의 첫걸음

부동산투자에서 선수가 되려면 우선 계약을 잘해야 하는데 그게 말처럼 쉽지 않다. 살 때는 싸게 사야하고, 팔 때는 비싸게 파는 건 기본이지만 실전에서는 말대로 되지 않는다. 부동산투자는 역발상으로 하라는 말을 누구나 한다. 그러나 사야할 때 돈이 부족하거나 없어 못 사게 된다. 돈이 있을 때에는 또 값이 맞지 않거나 매물이 마음에 들지 않는다. 세상 모든 일이 다 그렇지만 특히 부동산도 그렇다. 호주머니에 돈 떨어질 때 왜 더 좋은 것만 보이는지? 지금 당신도 집을 사거나 땅을 사려고 여기저기 매물을 구경할 것이고, 계산기를 두드릴 것이다. 부동산투자에서 성공하려면 계약과 해제. 해약. 해지를 잘 알고 있어야 한다. 비슷한 말 같지만 말뜻이 다르고 효력도 다르기 때문이다. 첫째, 우선 흔들리는 계약을 조심하자. 중개업소나 모델하우스를 방문하여 현장도 구경하고, 품질에 대해 관계인들의 설명을 듣는 건 좋지만, 건물생심(見物生心)이라고 꼭 그날 계약하지 않으면 놓칠 것만 같은 마음이 들게 될 때도 있다. 중개업소 사장님이나 모델하우스 직원들의 말을 듣다보면 사 놓으면 다 돈 벌 것처럼 들리게 되고, 몇 시간 후에는 매물이 없어진다는 말에 갈등이 생기게 된다. “이 부동산 별로 좋지 않으니 알아서 하라”는 말을 들어보신 일은 없을 것이다. 결국 매물은 마음에 들게 되고, 매물에 욕심이 생긴다. 살까, 말까하는데 우선 계약금으로 50만 원도 좋고, 100만 원도 좋다고 하면서 맡겨놓고 가서 생각해보라고 하면 구미가 당기게 된다. 안목이 높다느니, 좋은 물건 골랐다느니 칭찬을 듣다보면 드디어 자신도 모르는 사이에 일을 저지르게 된다. 매물을 잘 고른다느니 부동산을 보는 안목이 높다는 칭찬을 곁들이면 100사람이 다 넘어간다. 거기까지만 해도 좋다. 그런데 “돈만 놓고 그냥가면 되느냐”고 하면서 계약서에 이름이라도 써놓고 가라고 한다. 당연한 일이로구나, 생각되어 총액과 계약금을 나름대로 정하고 중도금은 편리할 대로 하자고 하면서 넉넉히 기간 잡아 기재하고, 두 달 후 잔금 치루면 된다는 내용으로 구렁이 담 넘어가듯 작성할 것 다 작성 해 버린다. 계약금에 대한 나머지 잔금은 내일까지 입금하라는 식으로 종결되기도 하고, 신규분양은 일주일 내로 인감증명과 인감도장을 가지고 와야 된다고 하면서 은근슬쩍 입주 때 프리미엄이 한 장이라느니, 두 장이라느니 바람 잡게 되면 자신도 그 바람 속으로 빨려 들어가게 된다. 계약금을 50만 원이나 100만 원 정도만 지불하게 되면 별로 부담 없는 돈이라고 생각할 수 있다. 나중에 포기해 버릴 셈치고 일단 매물을 잡아놓고 천천히 생각해 보자는 취지도 있겠지만, 자칫 이미 엎질러진 물이 될 수도 있음을 알아야 한다. 계약은 일정한 형식이 없다. 문서로 작성하건 구두로 하건 효력에는 지장이 없다. 타인을 위한 계약도 가능하고, 타인의 물건을 매매하는 계약도 가능하다. 요즘은 타인을 대리한 계약도 많아지고 있다. 둘째, 계약은 별도로 정해진 형식이 없다. 계약서가 작성되고 일부라도 돈이 건너갔으면 계약은 그걸로 성립이 된 것이고, 그 다음부터는 서로가 계약을 성실히 이행 할 의무만 남게 된다. 하루나 이틀이 지난 후 형편상 도저히 안 되겠다고 생각되면 없었던 계약으로 하자고 해도 계약은 이미 돌이킬 수 없게 된다. 어떤 사람들은 24시간 이내에는 해약이 가능하다는 말을 하지만, 그런 규정은 어디에도 없다. 계약서에 도장 찍고 돌아서면 해제가 불가능하고, 해제를 하려면 위약조건을 지켜야 한다. 매매대금이 1억인데 당시 계약금을 1천만 원으로 기재해놓고 100만 원만 걸었다고 가정하자. 계약 후 계약금 100만 원을 포기하겠다고 한다면 계약이 해제될까? 계약을 해제하려면 상대방의 동의를 받아야 하고, 일방적으로 포기를 하려면 나머지 계약금을 다 지불하고 나서 포기를 해야 한다. 즉 계약금을 1천만 원으로 정하였고, 그 중 1백만 원만 지불했다면 나머지 9백만 원을 지불해야 계약을 해제할 수 있다는 뜻이다. 인정머리 없다고 할 수 있겠지만 계약현장에서는 그런 일이 수시로 일어나고 있다. 계약서에 이름만 쓰고 다음 날 계약금 나머지를 지불할 때 도장을 찍기로 했을지라도 그 계약서는 완성된 계약서라도 봐야 한다. 당사자의 의사가 중요한 문제이므로 도장을 찍었건 안 찍었건, 계약서의 효력에는 아무 지장이 없다. 싸인만 해도 계약의 효력에는 변동이 없다. 결국 심심풀이로 부동산중개업소나 아파트 모델하우스에 구경 갔다가 수억 짜리 집을 잠간사이에 계약하는 실수를 저지르게 되는데, 그게 실수가 될지 복이 될지는 아무도 알 수 없다. 확실한 주택이나 신규분양 아파트를 순간적으로 잘 잡는 일도 복불복(福不福)이라고 볼 수 있다. 집은 또 다 그렇게 마련하기도 한다. 그런 갑작스러운 계약도 기회를 잘 포착하고 남 먼저 좋은 매물을 구입하게 될 때에는 나중에 크게 재미를 볼 수 있다. 부동산 전문가들은 대개 순간포착을 잘 한다. 따라서 너무 뜸들이다 놓치는 일도 없어야 하겠지만, 초보자로서는 너무 성급한 계약이나 충동구매는 조심해야 한다. 셋째, 계약의 해제와 해약. 해지 우리들은 사회생활을 하면서 많은 사람들과 어울려 살고 있다. 또 거래를 하면서 살아가기 때문에 계약 속에서 살고 있다고 봐도 과언은 아니다. 대부분의 금전거래들은 계약으로 이어지는 수가 많기 때문이다. 때문에 사소한 거래에 신용이 달려있는 세상이기도 하다. 이러한 여러 계약을 일방적으로 해제(解除)하려면 해제 하고자 하는 사람은 위약금을 물어야 한다. 관행상 위약금은 계약금으로 대체하고 있지만, 복잡한 사건에서는 계약금 외 별도의 손해를 청구하는 수도 있다. 하지만, 계약 당시 해제를 하더라도 계약금만 반환한다는 조건이 있는 계약이라면 위약금을 물어 줄 필요가 없다. 해제는 당사자 간에 기존에 있던 계약을 처음부터 없던 걸로 하자는 또 하나의 계약이다. 해약하고자하는 조건이야 당사자들이 결정할 일이지만 해약을 하게 되면 계약은 처음부터 없었던 일로 되돌아가야 하므로 당사자들 사이에서는 원상회복의 의무가 일어나게 된다. 해약(解約)이라는 말은 계약 등으로 성립한 약속을 취소하는 일이라고 봐야 한다.. 해제와 같은 뜻의 단어이지만, 법에서는 해약이라는 말은 잘 사용하지 않고 해제라는 말을 사용한다. 별다른 의미는 없다고 본다. 해제와 비슷한 해지(解止)라는 것도 있는데 해제와 해지는 전혀 다르다. 甲이 乙회사에 다니는 丙의 신원보증인이었으나 丙이 퇴사하게 되면 그날부터 甲은 보증인의 지위에서 벗어나게 된다. 이처럼 앞으로 계약의 효력이 없어지기로 하는 계약상의 규정을 해지라 한다. 해제는 계약이 처음부터 없었던 것으로 되고, 해지는 장래에 향하여 효력이 없다고 보시면 이해하기 쉬울 것이다.   글쓴이 : 윤 정 웅21세기부동산힐링캠프 대표. <a href="http://cafe.daum.net/2624796" target="_top" class="ke-link">http://cafe.daum.net/2624796</a>부동산힐링캠프 대표중개사 <a href="http://cafe.daum.net/6816627" target="_top" class="ke-link">http://cafe.daum.net/6816627</a>노다지 부동산 카페 대표 <a href="https://cafe.naver.com/3668" target="_top" class="ke-link">https://cafe.naver.com/3668</a>수원대학교 평생교육원 교수(부동산, 법률학) 010-5262-4796. 031-681-6627