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2017.02.23. 다음 아고라 경제 토론방.
해야 해야
먼저 전용 면적 25평 최고 실거래 가격을 기준으로, 앞으로 있을 부산 부동산 대세 상승기에 보다 구체적으로, 부산 아파트 일부 단지들의 가격 상승 여력을 예측해 봅니다.2004~2007년 초반까지만 해도 해운대 대우, 경남 마리나, 수영구 삼익 비치 등의 가격은 1억 대 였는데, 불과 10년 만에, 최고가를 기준으로 2017년 현재 7억 대로 서너 배 상승했습니다.
마찬가지로, 33평 전용면적 25평 최고가를 기준으로, 2013년 전후만 해도 3억, 트럼프월드 센텀, 광안 쌍용 등등은 3억 대 였는데 2017년 현재 7억 중, 후반대로 두 배 가까이 올랐습니다. 해운대 자이, 센텀 파크, 대연 혁신 힐스테이트, 남천 하늘채, 용호 자이 등등도 2013년 3억 대에서 불과 3~4년만에 6억 대로 올랐습니다.
현재 33평을 기준으로 한 가격은 6억 대, 평당 1800만 원대에서 7억 대 2200만 원대 사이네요. 그럼 부산 상위 아파트 군들의 가격이 지금의 두 배인 평당 3~4천만 원대의 시대는 언제 쯤이면 가능하게 될까요? 부산 부동산 시장이 지금처럼 계속 좋다면 2020년 경 가능하지 않을까요? 몇 년 쉬었다 간다면 2022~2023년 전후에는 가능할 것 같습니다.
설령 앞으로 몇 년 간 부산 부동산 시장이 침체기를 겪게 되더라도 부산 집값은 폭락은 하지 않을 것이고 많아야 1~2억 정도 하락에 그칠 것으로 예상됩니다.
부산 부동산 침체기가 진행 중에도 입지가 좋고 수요층이 두터운 트럼프월드센텀 등이나 지금은 분양권 상태지만 내년에 입주할 예정인 대연 레전드, 뷰힐스,용호동 W 등등 상대적으로 수요층이 두터운 극소수 새 아파트들은 하락할 것 같지 않습니다. 오히려 공급 물량 폭탄에도 상승할 수도 있을 것이구요.
서울 촌놈들은 부산 부동산 시장에 관심조차 없지만, 일반 시민들이 실물자산 늘리기 목표를 위해, 실물 자산 투자에 참고할 수 있는, 2020년 경, 혹은 2022~2023년 경 평당 3~4천만 원 대로 상승 가능한 아파트 군들을 구체적으로 예시 해 봅니다.
이하에 예시될 부산 아파트 단지들의 가격은 전용 면적 25평 최고가를 기준으로 한 것입니다. 부산의 상위 아파트 가격이 3~4천만 원대로 올라 주어야 현재 평당 300~1000만 원대에 불과한 낙후된 전국 지방의 대다수 주택들의 가격은 보다 쉽게 평당 600~200만 원대로 상승할 수 있을 것입니다.
객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2023년 1월 5일 부동산 단신 4.
지난달 가장 높은 청약경쟁률을 나타낸 단지는 54대 1의 경쟁률을 기록한 서울 강동구 길동 '강동헤리티지자이'였다. 2위는 부산 수영구 남천동 '남천자이'(53.8대 1), 3위는 서울 마포구 아현동 '마포더클래시'(19.4대 1)이다. 제주 서귀포시 토평동 '빌라드아르떼제주'와 전북 부안군 줄포면 '부안줄포블레스'는 100% 청약이 미달됐다.
인천 중구 운남동 ‘영종 오션파크 모아엘가 그랑데’는 모든 면적에서 중도금 대출이 가능했음에도 분양가가 인근 ‘e편한세상영종하늘도시’ 시세보다 비싸 미분양됐다. 대전 중구 선화동 '힐스테이트선화더와이즈'(0.1대 1) 충남 천안시 서북구 성정동 '힐스테이트천안역스카이움'(0.2대 1) 충북 음성군 맹동면 '음성아이파크'(0.2대 1) 등의 경쟁률도 저조했다. 반면, 강원 강릉시 교동 '강릉교동금호어울림올림픽파크'는 9.1대 1의 경쟁률을 기록했다.
서울 영등포구 ‘여의도 리미티오148’, 경기도 과천 ‘힐스테이트 과천 디센트로’, 화성 동탄2신도시 특별계획구역 동탄 어울림 파밀리에.숨마 데시앙, 평택시 화양지구 ‘포레나 평택화양’, 남양주시 '도심역 한양수자인 리버파인'를 분양한다. 서대문구 홍은1구역, 성북구 삼선5구역, 장위뉴타운 장위6구역, 장위10구역 등도 공급될 예정이다.
대전 서구 숭어리샘 재건축, 동구 성남동 1구역 재개발, 도안택지개발 2단계, 충북 청주시 흥덕구 ‘복대자이 더 스카이’, 충남 천안시 ‘힐스테이트 불당 더원’, 계룡시 대실지구 계룡한라비발디, 계룡자이를 분양한다. 한편, 오션 뷰 생활 숙박시설로 2021년 부산 동구 '북항 롯데캐슬 드메르'는 평균 356 대 1, 인천 연수구 '힐스테이트 송도 스테이에디션' 역시 평균 107대 1의 경쟁률을 기록했다. 경북 영덕군 `파나크 오퍼레이티드 바이 소노`를 분양한다.
2022년 1월 5일 부동산 단신 4.
당첨되면 앉아서 25억 번다…서초구 반포동 래미안원베일리 분양가가 주변 시세 대비 최고 15억원가량 저렴했다. 올해도 고강도 분양가 규제인 분양가상한제 적용을 받는 서초구 반포동 아크로리버파크 옆 신반포15차나 4000가구에 가까운 대단지 잠원동 신반포4지구 등의 올해 분양가가 3.3㎡당 5500만~6000만원 정도로 예상되는 반면, 전용 84㎡ 기준으로 아크로리버파크 실거래가는 지난해 11월 45억원까지 올랐기 때문이다.
잠실 엘스, 리센츠, 트리지움, 신천동 파크리오 등 잠실 재건축 단지 최고 실거래가가 27억원이기에, 신천동 장미, 기타 미성, 크로바 등 잠실 재건축도 10억원 이상의 '로또'가 예상된다. 강동구 둔촌주공 분양가도 3.3㎡당 3500만~4000만원으로 주변 시세보다 3.3㎡당 2000만원 정도 낮다. 전용 84㎡의 시세가 위례신도시·미사지구에서 3.3㎡당 4000만원 이상이다. 분양가가 10억원선의 전용 84㎡ 과천푸르지오써밋 등 과천시 재건축 단지도 20억원까지 거래됐다.
부산시 강서구 '빌리브 명지 듀클래스', 기장군 '쌍용 더 플래티넘 오시리아', 부산진구 ‘디 에이션 파크 부산’, 울산 울주군 덕하지구 ‘울산 뉴시티 에일린의 뜰 2차’, 경기도 화성 동탄2신도시 내 문화특구 '문화디자인밸리' '힐스테이트 동탄 더 테라스'를 분양한다. 한편, 인천시 연수구 '송도자이 더 스타'의 당첨자 약 35%가 계약을 포기했고, '송도 센트럴파크 리버리치'도 1순위에선 경쟁률이 높았지만, 미계약분이 발생했다.
경기도 안양시 동안구 임곡3구역 재개발 평촌자이아이파크는 2018년 3.3㎡당 1948만원이던 분양가는 최근 추가 분양에 2699만원으로 올랐다. 평촌 어바인퍼스트도 추가분양 예정이다. 지난해 호계동 평촌트리지아와 비산동 평촌엘프라우드는 3.3㎡당 분양가가 평균 2300~2600만원, 인근 안양 진흥아파트도 3.3㎡당 2999만9000만원선이었다. 동안구 래미안안양메가트리아의 경우 84㎡가 2018년 12월 6억8000만원에서 현재 11억5000만원까지 올랐다.
2021년 1월 5일 부동산 단신 4.
청와대 국민청원의 힘…마린시티자이 ‘선의 피해자’ 구제받나...모든 가구가 해운대 바다와 광안대교 조망이 가능하단 점을 앞세워 전용면적 80~84㎡를 5억3300만~5억9900만원에 258가구 분양했다. 3.3㎡당 1700만원 정도로, 당시엔 고분양가 논란이 일기도 했다. 하지만 최대 경쟁률 450대 1로 청약 흥행에 성공한 뒤부터 문제가 시작됐다. 원당첨자 중 41명이 위장결혼, 위장전입, 청약통장 매매 등으로 부정청약한 사실이 지난해 경찰수사에서 드러났기 때문이다. 그러나 원당첨자들은 이미 분양가격에 웃돈을 얹어 다른 사람에게 아파트를 팔아넘긴 뒤였다.
규제 심한 재건축 대신 리모델링 붐… 집값도 껑충...5일 오후 서울 중구 신당동 ‘남산타운’ 아파트 단지 안. ‘성공적인 리모델링 사업을 기원한다’고 적힌 현수막이 단지 곳곳에 걸려 있었다. 현대건설·포스코건설·GS건설 등 대형 건설사 5곳이 리모델링 사업 수주를 위해 사전 홍보전에 뛰어든 것이다.
서울에선 동작구 ‘우성·극동·신동아 통합 리모델링’(4396가구), 강동구 ‘선사현대’(2938가구) 등 대단지 아파트에서 리모델링 사업을 추진하고 있다. 강남권에서도 강남구 ‘대치2단지’(1758가구), 서초구 ‘잠원동아’(991가구) 등이 조합을 설립했거나 추진위를 구성했다.
리모델링은 초과이익환수제도 따로 없고, 조합 설립 이후에도 아파트를 사고팔 수 있다. 30가구 이상 분양할 때 분양가 상한제를 적용받는 정도를 제외하곤 재건축에 비해 자유로운 셈이다. 인허가도 까다롭지 않아 사업 추진부터 입주까지 빠르면 6~7년 안에 가능하다. 대형 건설사도 최근 수주전에 적극적으로 나서고 있다. 현대건설은 지난해 말 경기도 용인 현대성우 8단지 리모델링 사업을 포스코건설과 공동으로 수주했다.
리모델링을 추진하는 단지들은 몸값도 뛰고 있다. 최근 조합설립인가를 받은 강동구 ‘고덕아남’(전용면적 85㎡)은 지난 12월 12억2500만원에 거래돼 1년 전과 비교해 4억원 넘게 뛰었다. 경기도 군포 ‘율곡주공3단지’(58㎡)도 지난달 16일 3억9000만원에 신고가를 경신했다. 현대성우8단지(59㎡)는 지난달 매매가가 6억7000만원으로, 지난해 초보다 2억원 가까이 올랐다.
창릉역 신설에···호가 2억뛴 덕양 vs 반발하는 일산...5일 고양시 덕양구 원흥지구 ‘도래울마을’ 인근 중개업소에 따르면 이 지역 ‘원흥동일스위트 7단지’ 전용 84㎡는 최고 실거래가가 9억 원이지만 현재 호가는 최저 11억 원에서 최고 15억 원에 이르고 5단지인 ‘원흥호반베르디움더퍼스트(84㎡)’의 경우 최고 호가가 16억 원까지 올랐다. 이 단지의 실거래 최고가는 7억 9,300만 원이다. 도래울센트럴더포레, 도래울마을 4단지의 호가도 10~11억대다.
목동 1500가구 대단지 입주에도 전셋값 안 떨어졌다...5일 부동산 업계에 따르면 래미안목동아델리체는 오는 30일부터 입주를 시작한다. 1분기 서울 아파트 입주 물량 중 세 번째로 큰 규모로, 양천구 내에서도 대규모 신축 단지가 등장한 것은 지난해 3월 3045가구 규모 목동센트럴아이파크위브 입주 이후 10개월 만이다. 이 때문에 이 단지는 통상 올해 전셋값 동향을 가늠하는 잣대로 여겨진다.
전세 시장은 일반적으로 입주 시기를 맞아 전세 공급이 많아지면 전셋값이 낮게 형성됐다가 2년 후 재계약 때 상승한다. 실제로 목동센트럴아이파크위브 입주 당시를 보면 인근 단지인 930가구 규모 신정뉴타운롯데캐슬은 5000만원가량 전세금이 낮아지기도 했다.
그러나 최근엔 분위기가 다르다...부동산 시장 분석 업체 부동산인포가 입주 후 6개월간 전월세 거래를 추적 조사한 결과 지난해 3월 입주한 인근 단지인 양천구 '목동센트럴아이파크위브'는 전월세 거래량이 299가구에 불과해 90%는 최초 분양 받은 사람이 거주하는 것으로 나타났다. 지난해 2월 입주한 서울 강동구 '고덕아르테온'도 4066가구 대규모 단지였지만 812가구만 전월세 거래량으로 잡혔다. 전체 가구 중 80%는 집주인이 거주하는 셈이다.
래미안목동아델리체도 전셋값 호가는 전용 115㎡가 13억원에, 전용 84㎡는 9억원대에 형성돼 분양가를 뛰어넘은 지 오래다. 2018년 분양 당시 전용 115㎡ 분양가는 9억~10억원 후반, 전용 84㎡ 분양가는 7억~9억원 초반대였다. 실제 1000가구 넘는 입주를 앞두면 하락하기 마련인 인근 단지 전셋값도 여전히 상승세다. 신정뉴타운롯데캐슬 전용 84㎡ 전셋값은 지난해 초 4억원 초반대에서 계약을 체결했으나 지난해 12월 6억원까지 올랐다. 목동센트럴아이파크위브 전용 84㎡ 역시 지난해 임대차법 시행 이전에 전셋값은 5억5000만원대였지만, 이후 꾸준히 올라 11월 이후 7억원대를 유지하고 있다.