고소득자는 법인 명의로 부동산 투자하면 유리한 경우 많아
부동산투자에 있어 매수한 부동산의 명의(名義)를 개인으로 할 것인지 또는 법인으로 할 것인지 고민되는 경우가 적지 않다.
권리의 주체에는 크게 자연인과 법인이 있다. 개인명의로 한다는 것은 자연인 이름으로 등기하는 것이고, 법인명의로 한다는 것은 부동산업 목적의 법인을 설립해 그 법인 이름으로 등기하는 것을 말한다.
이처럼 부동산 투자는 명의를 어떻게 하는지가 중요한데 명의를 누구로 함에 따라 취득세, 보유세, 양도세 등 부동산 세금이 달라지기 때문이다.
최근 부동산을 투자할 때 법인을 활용하는 경우가 늘고 있는데 부동산은 한번 명의를 결정하면 되돌릴 수 없으므로 개인과 법인의 유불리를 꼼꼼하게 따져서 결정해야 한다.
법인의 설립은 절세 목적인 경우가 많다. 다만 개인사업자에 비해 법인이 가진 장단점이 모두 존재하므로 이를 감안해 선택해야 한다.
통상 법인이 개인보다 유리하다고 여겨지는 가장 큰 이유는 개인에 비해 세율이 낮아서다.
개인은 6%~45%의 8단계 누진세율이 적용되는데 과세표준이 10억원만 넘더라도 최고세율인 45%에 해당하게 된다.
반면 법인은 9%~24%의 4단계 누진세율로 구성돼 있는 데다 과세표준이 2억원까지는 9%, 200억원까지도 19%의 낮은 세율이 적용된다.
세율만 본다면 당장은 법인이 유리해 보이지만 낮은 법인세를 부담하고 난 법인의 누적된 잉여금은 추후 주주 또는 대표로서 배당이나 급여로 수령시 소득세로 다시 과세된다.
따라서 법인으로 운영시 직접적으로 세금이 줄어든다고 보긴 어렵다. 그래도 당장 낮은 법인세를 부담한 후 세금 부담을 미루어 그 잉여금으로 법인에 재투자를 할 수 있으므로 간접적으로는 세금 이연 효과를 볼 수 있는 장점이 있다.
가업승계 증여세 과세특례의 경우 법인만 그 혜택 대상이 된다는 장점도 있다. 낮은 증여세율 및 높은 증여공제를 적용할 수 있는 과세특례를 받게 되면 절세뿐만 아니라 자금 부담을 덜어 자녀나 이후 손자 세대까지 사업을 오래도록 이어갈 수 있는 기반이 될 수 있어서다.
하지만 자금 사용 측면에서는 법인이 개인에 비해 제약이 크다는 단점도 있다. 법인 자금을 대표 등이 임의로 사용시 업무와 무관한 가지급금이 되므로 이에 대해 이자를 수령했다고 보고 법인세와 소득세를 부담하게 된다.
또한 가지급금은 업무무관 자산에 해당하여 그 비율만큼의 이자비용은 손금 처리가 부인된다.
특히 가지급금은 법인 세무조사시 반드시 체크되는 부분이므로 각별한 주의가 필요하다.
아울러 법인이 주택을 취득할 때나 대도시 내 법인 설립 후 5년 내 대도시에서 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 따라서 5년이 지난 후 대도시의 부동산을 취득하거나 대도시 밖에서 법인을 설립하고 대도시의 부동산을 취득하는 등의 전략이 필요하겠다.
요약하면 부동산 투자에 있어 개인명의와 법인명의는 여러 내용에서 차이가 있으므로 본인의 상황, 투자목적과 기간 등을 종합적으로 참작해 선택해야 할 것이다.